나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511572 [1] 인천광역시 서구 청라동 162-22 청라에일린의뜰 7층701호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 청라동 소재 ""청라1동 행정복지센터"" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 대단위 아파트, 다세대주택, 학교, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 건물내 7층 701호로서,

외벽 : 석재붙임 및 강화유리 판넬 등 마감,
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 장방형 토지로서, 오피스텔.사무소.금융업소.제1,2종근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 동측 및 남측으로 노폭 약 20미터 내외의 도로, 서측으로 노폭 약 15미터 내외의 도로가 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1),(2)토지 공히 일반상업지역(2012-12-24), 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(인천광역시 서구 조례 제 1749호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경제자유구역(2022-01-03)<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경511572 (1)

* 소재지: 인천광역시 서구 청라동 162-22 청라에일린의뜰 7층 701호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 96,000,000원

* 토지면적: 7.41㎡ (약 2.24평)

* 토지지분: 7.41㎡ (약 2.24평)

* 건물면적: 34.18㎡ (약 10.34평)

* 건물지분: 34.18㎡ (약 10.34평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

* 특이사항: HUG 인수조건 변경

* 건물명: 청라 에일린의뜰

* 건축연도: 2011년

* 총층수: 12층

* 해당층수: 7층

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 서구 청라동에 소재하며, 청라1동 행정복지센터 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 대규모 아파트 단지, 다세대주택, 학교, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 주거 및 상업 기능이 복합적으로 이루어져 있습니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 인접 도로상태: 본건 서측, 동측, 남측으로 노폭 약 15~20미터 내외의 도로가 접해 있어 차량 및 보행자 통행이 원활합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 일반상업지역, 지구단위계획구역에 속하며, 중로1류 및 중로2류에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 경제자유구역, 성장관리권역으로 지정되어 있습니다.

* 혐오시설 정보: 주변 시설에 대한 상세한 혐오시설 조사 결과는 본 보고서에서 제공하기 어렵습니다. 입찰 전 현장 방문 및 관련 기관 조사를 통해 혐오시설 유무를 반드시 확인하시기 바랍니다.

1.2. 권리분석

* 등기부 현황:

* 소유권 이전: 황보희(2011-12-08), 권용범(2022-07-21)

* 주택임차권: 김봉호 (을3, 2024-08-05 등기, 110,000,000원) - 말소 예정 (주택도시보증공사 말소동의 확약서 제출됨)

* 압류: 파주세무서장(2022-12-01), 국민건강보험공단(2023-07-04), 서구(인천광역시)(2024-10-22), 용인시(2025-09-15) - 모두 말소 예정

* 가압류: 주택도시보증공사(2024-09-03, 658,000,000원) - 말소 예정

* 강제경매: 주택도시보증공사(2025-08-14, 110,000,000원) - 말소 예정 (본건 경매개시결정)

* 말소기준권리: 2022년 12월 1일 파주세무서장 압류

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(김봉호)

* 보증금: 110,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-06-30

* 확정일자: 2022-06-13

* 배당신고일자: 2024-08-05

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경, 주택임차권 등기 말소 예정.

* 인수되는 보증금: 0원 (임차인의 대항력이 없고, 주택임차권 등기가 말소될 예정이므로 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.)

* 권리분석 요약: 본 경매물건은 강제경매로 진행되며, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 모두 소멸될 예정입니다. 특히, 주택임차권 등기(을3)는 HUG의 말소 동의 확약서 제출로 인해 매각으로 소멸될 것으로 보입니다. 따라서 인수되는 채무는 없습니다.

1.3. 상권분석

* 상권 특성: 본건이 소재한 청라동 지역은 대규모 주거 단지와 상업 시설이 발달한 신흥 상권입니다. 오피스텔, 사무실, 금융업소, 제1,2종 근린생활시설 등이 혼재하여 다양한 업종의 사업 운영이 가능합니다. 주변에 대규모 아파트 단지가 많아 배후 수요가 풍부하며, 상업시설 집적도가 높아 활발한 상권 형성 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

* 건물의 구조: 본 건물은 철근콘크리트구조이며, 본건은 12층 건물 중 7층 701호입니다. 외벽은 석재붙임 및 강화유리 판넬 등으로 마감되었고, 창호는 샷시 창호입니다.

* 이용상태: 본건은 현재 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다.

* 설비내역: 위생 및 급배수 설비, 화재탐지 설비, 승강기 설비, 소화전 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 편의시설: 주변에 각종 근린생활시설, 상업시설, 행정복지센터 등이 소재하여 생활 편의성이 양호합니다.

* 교육시설: 인근에 학교가 소재하여 교육 환경도 고려할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경: HUG(주택도시보증공사)의 인수 조건 변경 사항이 언급되어 있어, 경매 진행 과정이나 낙찰 후 인수 조건에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

* 임대 관계 미상: 현재 임대 관계는 파악되지 않고 있어, 명도 과정에서 임차인과의 협의가 필요할 수 있습니다.

* 경쟁 입찰: 해당 물건은 인기 있는 오피스텔 지역에 위치하며, 권리 관계가 비교적 명확하여 경쟁 입찰이 예상됩니다.

1.6. 종합 의견

본건은 인천 서구 청라동의 중심 상업지역에 위치한 오피스텔로, 편리한 교통과 풍부한 배후 수요를 갖추고 있습니다. 최근 실거래가도 감정가 수준에 근접하여 시세가 안정적으로 형성되어 있는 것으로 보입니다. 권리 관계가 명확하고 인수되는 채무가 없어 투자가치가 높다고 판단됩니다. 다만, HUG 관련 특이사항 및 임대 관계 미상 부분은 입찰 전 반드시 확인해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 입지: 청라 국제도시 내 핵심 상업지구에 위치하여 접근성 및 생활 편의성이 뛰어납니다.

* 안정적인 시세: 최근 실거래가 및 감정가가 유사한 수준을 형성하고 있어 가격 하락 가능성이 낮습니다.

* 명확한 권리 관계: 말소기준권리 후순위 권리들이 모두 소멸되어 낙찰자가 인수할 부담이 없습니다.

* 다용도 활용 가능: 오피스텔, 사무실, 근린생활시설 등으로 활용 가능성이 높아 임대 수익률을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 7층 거래가 95,000,000원, 감정가 96,000,000원을 고려할 때, 본건의 현 시세는 약 9,300,0000원에서 9,600,0000원 수준으로 판단됩니다. 인수되는 보증금이 없어 추가 비용 부담이 없는 점을 감안하여, 경쟁력 있는 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

현 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 93,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.