나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511577 [1] 인천광역시 중구 북성동1가 1-11 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서해 · 평가일 2025.08.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 중구 북성동1가 소재 "인천역" 북동측 인근에 위치하며, 주위 일대는 단독주택, 공동주택, 공장, 근린주택 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위여건 보통임.

교통상황

본건 인근까지 제반 차량출입 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물내의 제5층 제501호로서, (사용승인 : 2014.1.14.) 외벽 : 스톤코트 및 화강석 등 마감 창호 : 하이샷시 창호 임.

이용상태

다세대주택(폐문부재로 내부확인 못함)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 소방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서, 다세대주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 6미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 도로(접합), 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 특별관리해역(시화호-인천연안(2007.04.16.))<해양환경관리법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임. - 집합건축물대장에는 2023.1.3. 건축과-302(컨테이너, 창고, 6㎡ 무단증축)에 따라 위반건축물 표시 되어 있으니, 경매 진행시 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경511577 (1)

소재지: 인천광역시 중구 북성동1가 1-11 5층501호

용도: 다세대주택

감정가: 94,000,000원

토지면적: 48.59㎡ (약 14.70평)

토지지분: 48.58647519014849㎡ (약 14.70평)

건물면적: 53.45㎡ (약 16.17평)

건물지분: 53.45㎡ (약 16.17평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제 경매

채권자: 주OOOOOOO

사용승인일: 2014년 1월 14일

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 중구 북성동1가에 위치하며, "인천역" 북동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 단독주택, 공동주택, 공장, 근린주택 등이 혼재되어 있어 전반적인 주위 여건은 보통 수준입니다.

* 교통상황

본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 인접 도로상태

본건 남서측으로는 노폭 약 6미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 남동세무서장의 압류 (갑9, 2024년 11월 26일 접수)

* 주요 권리 내역:

* 주택임차권 (을1): 권리자 이 , 권리금액 117,000,000원, 전입일자 2022-09-16, 확정일자 2022-08-17. 해당 권리는 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서 제출로 인해 매각으로 소멸됩니다.

* 강제경매 (갑10): 채권자 주택도시보증공사, 권리금액 117,000,000원, 2025년 8월 14일 접수 (본건 사건).

* 기타 등기사항: 소유권 이전, 신탁 등기 말소 내역이 존재합니다.

* 채권자: 주OOOOOOO (경매 신청 채권자)

* 총 등기부채권액: 117,000,000원

4. 상권분석

* 시세 분석

제공된 최근 매매 거래 정보에 따르면, 본건과 동일한 주소지(북성동1가 1-11) 및 건물 면적(53.45㎡), 건축 연도(2014년)를 가진 "유림빌라"가 2025년 4월 3일에 95,000,000원에 직거래된 사례가 있습니다.

본건의 감정가는 94,000,000원으로, 이는 최근 실거래가와 유사한 수준입니다.

다른 거래 사례들은 면적이 작거나 건축 연도가 더 오래된 경우로, 본건과의 직접적인 비교에는 한계가 있습니다.

* 2025년 2월 거래: 34.58㎡ (약 10.46평), 55,000,000원

* 2024년 9월 거래: 25.39㎡ (약 7.68평), 15,000,000원

* 결론

본건의 감정가는 최근 유사 물건의 실거래가격을 고려했을 때 적정하게 책정된 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

* 건물 구조 및 이용상태

본건은 철근콘크리트 구조의 5층 건물 중 5층 501호이며, 2014년 1월 14일에 사용승인을 받았습니다. 외벽은 스톤코트 및 화강석 마감, 창호는 하이샷시입니다. 용도는 다세대주택으로 이용 중이나, 폐문부재로 내부 확인은 불가능합니다. 기본적인 위생, 급배수, 난방, 소방 설비는 갖추고 있는 것으로 보입니다.

* 토지 이용상태

토지는 부정형의 토지로서, 다세대주택의 건부지로 이용 중입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 제2종일반주거지역이며, 도로 접합, 과밀억제권역, 특별관리해역(시화호-인천연안)으로 지정되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 위반건축물 등재

집합건축물대장에 2023년 1월 3일자로 컨테이너, 창고 6㎡가 무단 증축되어 위반건축물로 표시되어 있습니다. 이는 추후 건물 관리나 재산권 행사 시 문제가 될 수 있으므로 경매 진행 시 반드시 확인하고 고려해야 합니다.

* 내부 확인 불가

폐문부재로 인해 내부 상태, 점유 관계, 관리 상태 등을 정확하게 파악할 수 없습니다. 이는 예상치 못한 수리 비용이나 명도 관련 분쟁의 가능성을 내포합니다.

* HUG 인수조건 변경

HUG(주택도시보증공사) 인수조건 변경과 관련된 특이사항이 명시되어 있습니다. 이는 낙찰 후 HUG와의 추가적인 협의 또는 확인이 필요할 수 있으며, 명확한 내용 파악이 중요합니다. 다만, 물건명세서 상 주택임차권이 HUG의 말소 동의 확약서 제출로 인해 소멸될 예정으로, 임차인 보증금 인수 부담은 없을 것으로 보입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천역 인근에 위치한 비교적 신축(2014년 준공) 다세대주택으로, 최근 실거래가와 감정가가 유사한 수준을 형성하고 있어 투자 가치가 있습니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

그러나 위반건축물 등재, 내부 확인 불가, HUG 관련 인수조건 변경 등 잠재적 리스크 요인이 존재하므로, 입찰 전 해당 사항에 대한 면밀한 추가 조사와 신중한 판단이 요구됩니다. 권리관계는 말소기준권리 이하 모두 소멸될 것으로 예상되어 인수 부담은 적습니다.

8. 투자 포인트

* 인천역 역세권이라는 우수한 교통 및 입지 조건

* 2014년 준공으로 비교적 양호한 건축 연도

* 최근 실거래가와 감정가의 유사성

9. 예상 입찰가

* 인수 보증금 합계: 0원

* 최근 실거래가 (동일 건물, 동일 면적): 95,000,000원

* 감정가: 94,000,000원

* 고려사항: 위반건축물 관련 처리 비용, 내부 수리 비용, HUG 관련 추가 확인 비용 등을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

* 예상 입찰가 범위: 85,000,000원 ~ 95,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.