나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511466 [1] 인천광역시 미추홀구 용현동 629-94 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해맑은감정 · 평가일 2025.08.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 미추홀구 용현동 소재 신흥여자중학교 남동측 인근에 위치합니다. 대상물건 주위는 다세대주택, 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지대로서, 제반 주위환경은 무난시 됩니다.

교통상황

대상물건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장, 근거리에 지하철역(수인분당선 '숭의역') 등이 소재하는 등 제반 교통 여건은 보통시 됩니다.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트조 스라브지붕 지상 4층 건물 내 제3층 제301호로서,
(사용승인일 : 1994.09.10.)
외 벽 : 벽돌 타일 붙임 마감 등
창 호 : 하이새시 창호 등입니다.

이용상태

대상물건은 기준시점 현재 '다세대주택'으로 이용 중입니다. 폐문 부재상태로서 내부를 확인하지 못 하였습니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 개별난방 설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 토지로서, '다세대주택'의 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

남동측으로 폭 약 6미터 내외의 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2022-06-13) , 방화지구, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등에 한함(지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))) 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기 타 : 해당사항 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

경매 사건 번호: 인천지방법원 2025타경511466 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 용현동 629-94 3층301호

건물 용도: 다세대주택

감정가: 105,000,000원

토지 면적: 31.91㎡ (약 9.65평)

건물 면적: 47.02㎡ (약 14.22평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOOOO

건축물 기본 정보:

건물 구조: 철근콘크리트조 스라브지붕

건물 층수: 지상 4층 중 제3층 제301호

사용승인일: 1994년 09월 10일

토지 이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등에 한함, 지정기간 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)

1.1. 입지조건

주위 환경:

대상 물건은 인천광역시 미추홀구 용현동 소재 신흥여자중학교 남동측 인근에 위치합니다. 주위는 다세대주택 및 각종 근린생활시설이 소재하는 지역으로, 전반적인 주거 환경은 무난한 편입니다.

교통 상황:

차량 출입이 가능하며, 인근에 다수의 노선버스정류장이 위치합니다. 또한, 수인분당선 '숭의역'이 근거리에 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

토지 현황:

대상 토지는 가장형의 토지로서, 현황 '다세대주택'의 건부지로 이용 중입니다. 남동측으로 폭 약 6미터 내외의 도로와 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리:

을구 9번 근저당권 (채권자: 김갑순, 채권최고액: 40,000,000원, 접수일자: 2019-01-03)

임차인 현황:

* 임차인: 서울보증보험주식회사 (한국토지주택공사 입주자: 오창석)

* 보증금: 88,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2018-11-15

* 확정일자: 2018-10-26

* 배당신고일자: 2022-06-03

* 대항력: 없음

* 인수되는 보증금: 0원

등기부 요약:

전반적인 등기부 내용을 분석한 결과, 말소기준권리(근저당)보다 선순위 권리는 존재하지 않습니다. 모든 권리가 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

물건명세서 특이사항:

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 제출되어 임차권이 말소될 것으로 보입니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 인천 미추홀구 용현동 일대는 다세대주택 밀집 지역으로, 주거 기능과 더불어 근린생활시설이 산재하여 기본적인 상권을 형성하고 있습니다.

최근 매매 사례 분석 (2026년 5월 거래 기준):

* 인천 미추홀구 용현동 684-65 (부림빌라다,라동): 1991년식, 38.67㎡, 2층, 60,000,000원 (약 512만원/㎡)

* 인천 미추홀구 용현동 222-7: 2004년식, 69.25㎡, 4층, 110,000,000원 (약 159만원/㎡)

* 인천 미추홀구 용현동 450-255 (국일빌라A동): 1996년식, 32.76㎡, 2층, 66,900,000원 (약 204만원/㎡)

본건(47.02㎡)의 면적과 연식(1994년식, 3층)을 고려할 때, 유사한 조건의 거래 사례들과 비교 시 본건의 감정가 105,000,000원은 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 특히, 32.76㎡ 면적이 66,900,000원에 거래된 점을 감안하면, 본건의 적정 시세는 8천만원대 중후반에서 9천만원대 초반으로 추정됩니다.

1.4. 생활정보

편의시설:

주변에 다세대주택과 더불어 각종 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

교육시설:

신흥여자중학교가 인근에 위치하고 있습니다.

주거환경:

전반적으로 주거 밀집 지역으로 형성되어 있으며, 조용한 주거 환경을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

내부 상태 미확인:

폐문 부재로 인해 내부를 직접 확인하지 못하였습니다. 이에 따라 실제 내부 상태, 하자 여부, 수리 필요성 등을 파악하기 어려우며, 명도 및 수리 비용 예측에 불확실성이 존재합니다.

건축물 노후화:

건축된 지 약 30년이 경과하여 노후화로 인한 시설 교체, 보수 등에 추가적인 비용이 발생할 수 있습니다.

SGI 인수조건 변경 관련 불확실성:

'SGI 인수조건 변경'이라는 문구가 특이사항 및 특수물건 정보에 명시되어 있습니다. 이는 낙찰 후 인수 조건이나 경매 절차, 혹은 대출 관련 예상치 못한 변경 사항이 발생할 가능성을 시사하므로, 입찰 전 해당 내용에 대한 면밀한 확인이 필수적입니다.

토지 이용계획 및 제한사항:

일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있으며, 토지거래계약 허가구역(외국인 한정)에 해당합니다. 이러한 제한 사항은 향후 건물 활용 및 재개발 등에 영향을 줄 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 미추홀구 용현동에 위치한 다세대주택 3층 호실로, 주변 환경 및 교통 여건은 양호한 편입니다. 권리 분석상 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없는 것으로 명확히 확인되었습니다. 그러나 내부 상태를 확인할 수 없다는 점과 건물 노후화, 그리고 'SGI 인수조건 변경'이라는 명확히 확인되지 않은 특이사항은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 따라서 이러한 불확실성을 충분히 인지하고 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 인천 미추홀구의 주거 밀집 지역에 위치하여 안정적인 수요 기대 가능.

* 권리 분석상 낙찰자가 인수할 권리 부담이 없어 안전한 투자가 예상됨.

* 최근 시세 대비 감정가가 높게 책정된 것으로 보이며, 시세 차익 가능성 존재.

1.8. 예상 입찰가

최근 거래 사례 분석 결과, 본건과 유사한 면적 및 연식의 다세대주택은 제곱미터당 약 150만원 ~ 200만원 수준에서 거래되었습니다. 본건의 건물 면적(47.02㎡)을 적용하여 환산 시, 예상 시세는 약 7,500만원에서 9,500만원 범위로 추정됩니다.

감정가 105,000,000원은 최근 시장가 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 또한, 내부 상태 미확인, 건물 노후화, 'SGI 인수조건 변경' 등 리스크 요소를 고려할 때, 감정가 이하에서 신중하게 접근하는 것이 바람직합니다.

이에, 본건의 잠재적 가치와 리스크 요인을 종합적으로 고려하여, 88,000,000원에서 92,000,000원 사이의 금액으로 입찰가를 고려하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.