나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1478 [1] 인천광역시 서구 가좌동 269-3 동아주택 가동 1층107호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 윤창구 · 평가일 2025.08.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 가좌동 소재 "인천가좌역" 남동측 인근에 위치하고 부근은 다세대주택,연립주택,아파트,공장,근린생활시설 등이 소재하고 있는 지역임.

교통상황

본건까지 제반차량의 진출입이 가능하고 인근에 "인천가좌역" 및 버스정류장이 소재하고 있어 제반교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

1983년 12월 26일 사용승인을 받은 철근콩크리트조 슬래브지붕 3층건중 제1층 제107호로 외벽:콘크리트위 페인팅마감등 내벽:벽지 및 일부타이마감등 창호:샤시창호등

이용상태

주거용(주택)으로 이용되고 있음.

설비내역

위생설비,상하수도설비,난방설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지의 토지로 공동주택의 건부지로 이용되고 있음.

인접 도로상태등

남측으로 상태양호한 아스팔트포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

269-3번지:국토이용용도지역기타(공동주택(연립및다세대)건축가능),준공업지역, 지구단위계획구역,도로(접합),가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,과밀억제권역<수도권정비계획법>. 272-11번지:준공업지역,지구단위계획구역,도로(접합),가축사육제한구역(2025-05-20) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

가.본건 의뢰 목록 및 공부상 "동아주택 가동"으로 등재되어있으나 현황 건물의 외벽표시는 "신동아 가동"으로 표기되어있음. 나.본건은 의뢰목록 및 등기사항전부증명서상"107호(50.85㎡) 및 지하실(8.46㎡)"가 전유부분으로 등재되어있으나 집합건축물대장(전유부,갑)상에는 "전유부분 1층 50.85㎡ 및 공유부분 지층 8.46㎡"로 기재되어있는 바 물건의 표시와 관련된 물적사항은 건축물대장에 의거하였음. 다.본건 가동 1층 107호는 의뢰목록 및 공부상 269-3번지 및 272-11번지상으로 등재되어 있으나 현황은 272-11번지상에 소재하고 있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 현장방문하였으나 거주인 등 이해관계인의 부재관계로 내부구조 등은 공부 및 인근 유사물건의 평가전례 등을 참고하여 일반적인 사양을 기준으로 평가하였으며 임대여부는 파악하지 못하였는 바 경매진행시 참고바랍니다.

물건 비고

1. 등기사항전부증명서상 “107호(50.85㎡) 및 지하실(8.46㎡)”가 전유부분으로 등재되어있으나 집합건축물대장상에는 “전유부분 1층 50.85㎡ 및 공용부분 지1층 8.46㎡”로 기재되어 있음(감정평가서 참조)
2. 공부상 “동아주택 가동”으로 등재되어 있으나 현황 건물의 외벽표시는 “신동아 가동”으로 표기되어 있음(감정평가서 참조)
3. 본건은 공부상 269-3번지 및 272-11번지로 등재되어 있으나 현황은 272-11번지에 소재하고 있음(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호:인천지방법원 2025타경1478 (1)

소재지:인천광역시 서구 가좌동 269-3 동아주택 가동 1층 107호

용도:다세대주택

감정가:107,000,000원

매각대상:토지/건물 일괄매각

경매구분:부동산강제경매

채권자:한OO

1.2. 면적 정보

토지면적:50.87㎡ (약 15.39평)

토지지분:50.87㎡ (약 15.39평)

토지 제시외면적:0.00㎡

건물면적:50.85㎡ (약 15.38평)

건물지분:50.85㎡ (약 15.38평)

건물 제시외면적:0.00㎡

1.3. 건축 정보

사용승인일:1983년 12월 26일

구조:철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건물 중 제1층

1.4. 특이사항

등기사항전부증명서상 "107호(50.85㎡) 및 지하실(8.46㎡)"가 전유부분으로 등재되어 있으나, 집합건축물대장상에는 "전유부분 1층 50.85㎡ 및 공용부분 지1층 8.46㎡"로 기재되어 있음(감정평가서 참조).

공부상 "동아주택 가동"으로 등재되어 있으나 현황 건물의 외벽 표시는 "신동아 가동"으로 표기되어 있음(감정평가서 참조).

본건은 공부상 269-3번지 및 272-11번지로 등재되어 있으나 현황은 272-11번지에 소재하고 있음(감정평가서 참조).

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본건은 인천광역시 서구 가좌동 소재 "인천가좌역" 남동측 인근에 위치하고 있으며, 주변 지역은 다세대주택, 연립주택, 아파트, 공장, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

2.2. 교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 "인천가좌역" 및 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

남측으로 상태 양호한 아스팔트 포장도로와 접하고 있음.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

* 269-3번지: 기타(공동주택(연립및다세대)건축가능) 용도지역, 준공업지역, 지구단위계획구역, 도로(접합), 가축사육제한구역, 과밀억제권역.

* 272-11번지: 준공업지역, 지구단위계획구역, 도로(접합), 가축사육제한구역, 과밀억제권역.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

* 말소기준권리: 2010년 10월 15일 인천수산업협동조합 근저당권 (을5)

* 매각으로 인해 소멸되는 권리:

* 소유권이전 (강기희, 1988-10-28)

* 근저당권 (인천수산업협동조합, 2010-10-15)

* 근저당권 (인천수산업협동조합, 2010-10-25)

* 소유권이전 (주미정, 2011-02-25)

* 소유권이전 (김길수, 2013-06-21)

* 근저당권 (주식회사한신디에스금융대부, 2018-04-20)

* 가압류 (웰컴저축은행, 2024-03-04)

* 가압류 (한은희, 2025-04-23)

* 강제경매 (한은희, 2025-08-18) - 본 건 경매개시결정

* 압류 (국민건강보험공단, 2025-08-22)

* 등기부채권 총액: 118,221,878원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (명시된 내용에 따라).

3.2. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 본건 현장 방문 시 거주인 등 이해관계인 부재로 내부 구조 등은 공부 및 인근 유사 물건의 평가 사례를 참고하여 일반적인 사양을 기준으로 평가되었으며, 임대 여부는 파악하지 못함.

4. 상권분석

4.1. 주변 매매 시세

* 송림빌라 (203동): 2026년 1월 3일, 87,000,000원, 35.45㎡ (약 10.7평)

* 코스모스: 2026년 1월 3일, 130,000,000원, 46.62㎡ (약 14.1평)

* 합동빌라 (가,나동): 2026년 1월 1일, 15,000,000원, 38.37㎡ (약 11.6평) - 직거래, 금액이 현저히 낮아 참고 시 주의 필요.

4.2. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보 중 '송림빌라'와 '코스모스'의 거래 사례를 기반으로 평당 가격을 산출하면 다음과 같습니다.

* 송림빌라: 약 2,454,000원/㎡ (8,700만원 / 35.45㎡)

* 코스모스: 약 2,788,000원/㎡ (13,000만원 / 46.62㎡)

본건 건물의 면적은 50.85㎡입니다. 이 면적에 평균 시세(약 2,621,000원/㎡)를 적용할 경우, 약 133,200,000원의 시장 가치가 추정됩니다.

감정가 107,000,000원과 비교했을 때, 본건의 감정가는 주변 시세 대비 다소 낮게 책정된 것으로 보입니다. 그러나 이는 건물의 건축 연도(1983년)가 비교 대상 건물들보다 오래되었기 때문일 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

* 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건물 중 제1층. 외벽은 콘크리트 위 페인팅 마감 등, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감 등, 창호는 샤시 창호 등.

* 설비: 위생설비, 상하수도설비, 난방설비 등 구비되어 있음.

5.2. 주변 편의시설

* 인근에 인천가좌역 및 버스정류장이 있어 교통이 편리함.

* 주변 지역에 다세대주택, 연립주택, 아파트, 공장, 근린생활시설 등이 소재하여 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됨.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부상 내용과 현황의 차이

* 전유부분 면적 표기 상이: 등기부상 107호 및 지하실이 전유부분으로 등재되어 있으나, 건축물대장상 지하실은 공용부분으로 기재되어 있음. 이에 따라 실제 전유 가능한 면적과 권리관계에 대한 확인이 필요함.

* 건물명칭 상이: 공부상 "동아주택 가동"이나 현황 건물 외벽은 "신동아 가동"으로 표기되어 있음.

* 토지 소재지 상이: 공부상 269-3번지 및 272-11번지로 등재되어 있으나, 현황은 272-11번지에 소재하고 있음.

6.2. 현장 조사 제한

* 현장 방문 시 거주인 등 이해관계인이 부재하여 내부 상태 및 실제 이용 현황을 정확히 파악하지 못함. 이는 향후 명도 과정이나 물건 상태 확인에 어려움을 줄 수 있음.

6.3. 건축 연도

* 1983년 사용승인된 건물로, 노후화로 인한 유지보수 비용 발생 가능성이 있음.

6.4. 주변 시설

* 감정평가서 요약에 따르면 주변에 공장 등이 소재하고 있어, 주거 환경이나 소음 등에 민감한 경우 고려가 필요할 수 있음. (혐오시설에 대한 구체적인 정보는 추가 확인 필요)

7. 종합 의견

본 물건은 인천가좌역 인근에 위치한 다세대주택으로, 교통 및 생활 편의성은 보통 수준으로 평가됩니다. 권리관계는 말소기준권리 이후의 권리들이 모두 소멸될 예정으로 비교적 명확하나, 공부상 내용과 현황 간의 차이(면적, 건물명, 소재지)가 존재하여 입찰 전 추가 확인이 필수적입니다. 또한, 내부를 직접 확인하지 못한 점과 오래된 건축 연도는 잠재적인 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 주변 시세 대비 감정가가 낮게 책정된 점은 긍정적이나, 상기 리스크 요인들을 충분히 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 인천가좌역 역세권 주변 입지.

* 주변 시세 대비 낮은 감정가.

* 모든 권리가 말소될 예정으로 권리관계가 비교적 명확함.

* 신축 공급이 제한적인 지역에서의 노후 주택 투자 기회.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 107,000,000원입니다. 주변 시세 분석 결과, 실제 시장 가치는 감정가보다 높을 것으로 추정됩니다. 다만, 공부상과 현황의 차이, 내부 미확인 등 리스크 요인을 감안할 때, 초기 입찰가보다는 약간의 안전 마진을 확보하는 것이 바람직합니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 85,000,000원에서 95,000,000원 사이에서 결정하는 것을 권장합니다. 입찰 시에는 해당 범위 내에서 물건의 현재 가치 및 향후 투입될 비용, 명도 비용 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.