나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511304 [1] 인천광역시 남구 문학동 397-20 학산주택 지층비02호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서해감정 · 평가일 2025.08.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 문학동 소재 ""문학정보고등학교"" 서측 인근에 위치하며, 주위 일대는 다세대주택, 단독주택 및 학교 등이 소재하는 지역으로 제반 주위여건 보통임.

교통상황

본건 인근까지 제반 차량출입 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건물내의 제지층 제비02호로서,
(사용승인 : 2002.4.29.)
외벽 : 인조석 붙임 마감
창호 : 알미늄 창호 임.

이용상태

다세대주택(폐문부재로 내부확인 못함)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서, 다세대주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 소로의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(2014-01-13)(문학(자세한 사항은 도시창생과 문의)), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(남부교육청평생교육과-1927(2008.03.07))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경511304 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 문학동 397-20 학산주택 지층 B02호

건물구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건물 내 지층 B02호

토지 면적: 33.37㎡ (약 10.09평)

건물 면적: 62.36㎡ (약 18.86평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

건축년도: 2001년 (사용승인: 2002년 4월 29일)

감정가: 61,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOOOO

특이사항: SGI 인수조건 변경

1.1. 입지조건

위치: 인천광역시 미추홀구 문학동 소재 "문학정보고등학교" 서측 인근에 위치.

주위 환경: 본건 주위는 다세대주택, 단독주택 및 학교 등이 소재하는 지역으로, 전반적인 주위 여건은 보통 수준임.

교통: 본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

토지: 부정형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용 중임. 본건 동측으로 소로의 포장도로와 접함.

토지 이용 계획: 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(2014-01-13)(문학), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당함.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 시흥세무서장의 압류 (2022.02.11)

인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됨. (을구 21번 주택임차권은 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 제출되어 소멸될 것으로 보임)

임차인 현황:

* 임차인: 서울보증보험주식회사 (한국토지주택공사 입주자: 윤성희)

보증금: 90,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-12-21

확정일자: 2020-12-17

배당신고일자: 2023-08-14

대항력: 없음

비고: 임차인 서울보증보험주식회사와 한국토지주택공사는 보증금 9천만원에 대한 주택임차권을 등기하였으나, 말소기준권리보다 후순위이며, 매각으로 소멸될 예정임.

인수 보증금 합계: 0원. 모든 임차 보증금은 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.

1.3. 상권분석

본건은 주거 밀집 지역 내에 위치하며, 인근에 학교가 있어 안정적인 주거 환경을 갖추고 있음.

주요 상업 시설은 차량 이동을 통해 접근 가능할 것으로 보임.

특별한 상업적 가치를 기대하기보다는 주거지로서의 기능에 집중된 상권임.

1.4. 생활정보

주변 환경: 문학정보고등학교, 문학초등학교 등 교육 시설이 인접해 있음.

편의시설: 대규모 상업 시설보다는 지역 기반의 소규모 편의점, 마트 등 이용이 용이할 것으로 예상됨. (인근 공공시설 및 근린생활시설 확인 필요)

교통: 인근 버스정류장 이용이 가능하며, 자가용 이용 시에도 시내 접근성이 양호한 편임.

혐오시설: 본건 주변 반경 500m 이내 특이 혐오시설은 발견되지 않았음.

1.5. 잠재적 리스크

건물 내부 확인 불가: 현재 폐문부재로 인해 건물 내부 상태를 확인할 수 없음. 따라서 현장 방문 시 내부 상태를 반드시 점검해야 함.

임대 관계 미상: 건물 이용 상태 및 임대차 관계가 정확히 파악되지 않아, 명도 진행 시 추가적인 확인 및 조치가 필요할 수 있음.

'SGI 인수조건 변경' 관련 사항: 특수물건 정보에 'SGI 인수조건 변경'이라고 명시되어 있어, 이 부분에 대한 구체적인 내용을 반드시 확인해야 함. 이는 잔금 납부 조건이나 소유권 이전 과정에 영향을 미칠 수 있음.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천 미추홀구 문학동에 위치한 다세대주택으로, 입지 및 교통 환경은 무난한 편임.

권리 분석상 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없는 것으로 판단됨.

다만, 내부 확인 불가, 임대 관계 미상, 'SGI 인수조건 변경'이라는 특이사항이 있어, 실제 현장 조사를 통한 면밀한 확인이 필수적임.

이러한 사항들을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요함.

1.7. 투자 포인트

최근 시세 대비 합리적인 감정가: 6,100만원의 감정가는 최근 매매 사례(8,100만원~11,800만원) 대비 상대적으로 낮은 수준임.

주거 지역 내 안정적 수요: 다세대주택이 밀집된 지역 특성상 안정적인 주거 수요가 예상됨.

명확한 권리 분석: 인수되는 권리가 없어 권리 관계가 명확함.

1.8. 예상 입찰가

시세 분석:

본건 면적(62.36㎡)과 유사한 최근 매매 사례(59.58㎡)는 2026년 5월 기준 8,100만원에서 11,800만원 사이에 거래되었음.

본건은 지하 1층이라는 점이 시세에 부정적인 영향을 줄 수 있음.

인근 2001년식 다세대주택(59.58㎡, 3층)이 8,100만원에 거래된 사례를 감안할 때, 본 건의 시세는 8,500만원 ~ 10,000만원으로 추정됨.

예상 입찰가:

보수적인 관점에서, 감정가 6,100만원보다 높게, 시세 하단부인 8,500만원을 기준으로 입찰가를 고려할 수 있음.

'SGI 인수조건 변경' 등 특이사항 해소 여부 및 내부 상태 확인 후 최종 입찰가 결정 필요.

추천 입찰가: 8,000만원 ~ 8,500만원. (보수적으로 8,000만원 선에서 접근)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.