나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511303 [1] 인천광역시 부평구 산곡동 408-16 우정그린빌 4층403호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일 · 평가일 2025.08.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 부평구 산곡동 소재 ""산곡초등학교"" 북서측 인근에 위치하며, 부
근은 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보
통임.

교통상황

대상물건까지 차량 등의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하여 대중교통
이용편익은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 4층 건물 내 4층 403호로서,
2001년 12월 10일 사용승인되었으며,
외 벽 : 드라이비트 마감 등,
내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일 마감 등,
창 호 : 샷시창 등임.

이용상태

대상물건은 공동주택(다세대주택)으로 이용중임.
(후첨 ""내부구조도"" 참조)

설비내역

급·배수설비, 위생설비, 난방설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 인접필지 대비 등고평탄한 세장형의 토지로서, 공동주택(다세대주택) 건부지로
이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 부지 남측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로와 접하며, 도로상태 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2014-02-03), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제
권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도
취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경511303 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 산곡동 408-16 우정그린빌 4층403호

용도: 다세대주택

감정가: 116,000,000원

토지면적: 15.83㎡ (약 4.79평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 38.18㎡ (약 11.55평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

총연면적: 654.14㎡ (약 197.89평)

대지면적: 244.1㎡ (약 73.85평)

건축년도: 2001년 12월 10일 (사용승인일 기준)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOO (강제경매 채권자: 서울보증보험)

2. 입지조건

입지조건

주위환경: 대상 물건은 인천광역시 부평구 산곡동 소재 "산곡초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 제반 주위 환경은 보통 수준임.

교통상황: 대상 물건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편익은 보통임.

토지 형상 및 이용상태: 대체로 인접 필지 대비 등고평탄한 세장형의 토지로서, 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태: 대상 물건 부지 남측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로와 접하며, 도로 상태는 보통임.

토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역, 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률), 과밀억제권역(수도권정비계획법), 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26. ~ 2026.8.25. - 해당 기간은 경과되었음).

3. 권리분석

권리분석

말소기준권리: 2022년 4월 12일자 안산세무서장의 압류 (갑14)

소멸/인수 여부: 말소기준권리보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정임.

임차인 현황:

* 임차인: 서울보증보험주식회사(한국토지주택공사)

* 보증금: 90,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 5월 29일

* 확정일자: 2020년 6월 1일

* 배당신고일자: 2022년 7월 21일

* 대항력: 없음

* 인수 여부: 상기 임차인은 대항력이 없으며, '을구 9번 주택임차권' 등기 또한 말소 예정으로 보증금 90,000,000원은 인수되지 않을 것으로 판단됨. (물건명세서상 '을구 9번 임차권등기'는 대항할 수 있으나, 말소 동의 확약서가 제출되었음을 명시하고 있어 인수되지 않을 것으로 분석됨)

기타 권리 사항:

* 을구 9번 주택임차권 (한국토지주택공사, 90,000,000원) - 말소 예정

* 갑14 압류 (안산세무서장) - 말소기준권리

* 갑15 압류 (국민건강보험공단) - 말소 예정

* 갑16 압류 (남동구(인천광역시)) - 말소 예정

* 갑17 압류 (안산시단원구) - 말소 예정

* 갑18 강제경매 (서울보증보험, 97,841,095원) - 말소 예정 (본 경매로 인해)

* 갑19 압류 (동작구(서울특별시)) - 말소 예정

* 갑20 압류 (금천구(서울특별시)) - 말소 예정

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

상권분석

주변 지역 특성: 본 물건이 위치한 산곡동 지역은 주거 밀집 지역으로, 아파트, 다세대주택, 빌라 등이 혼재되어 있으며, 일부 근린생활시설이 입지하여 주거지로서의 기본적인 상권을 형성하고 있음.

근린생활시설 현황: 주변에 다양한 편의시설 및 상가가 분포하고 있어 생활 편의성은 보통 수준임.

혐오시설 유무: 반경 내 혐오시설 등 부정적인 영향을 미칠 만한 시설은 현재 확인된 바 없음.

5. 생활정보

생활정보

주변 교육시설: 도보 거리에 산곡초등학교가 위치하고 있어 초등학생 자녀를 둔 가정의 교육 환경이 양호한 편임.

편의시설: 지역 내 마트, 병원, 식당 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이함.

교통 편의성: 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 가능하며, 차량으로 주요 도로 접근성이 양호하여 출퇴근 및 이동이 편리한 편임.

6. 잠재적 리스크

잠재적 리스크

임차권 관련 사항: 'SGI 인수조건 변경, 선순위임차권' 관련 특이사항이 있으나, 권리분석 결과 대항력 있는 임차인이 없으며 임차권 또한 말소될 것으로 예상되어 보증금 인수 부담은 없을 것으로 판단됨.

토지이용계획: 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정된 이력이 있으나, 현재는 지정 기간이 경과하였음. 다만, 향후 정책 변화에 따른 제한 가능성을 염두에 둘 필요가 있음.

건축물 노후도: 2001년에 건축된 건물로, 약 25년 정도의 노후도가 진행되어 있어 향후 재건축 또는 리모델링 시점을 고려해야 할 수 있음.

7. 종합 의견

종합 의견

본 물건은 인천광역시 부평구 산곡동 소재 다세대주택으로, 산곡초등학교 인근에 위치하여 주거 환경이 양호하고 교통 편의성 또한 보통 수준임. 감정가는 116,000,000원이지만, 최근 주변 시세 분석 결과 실제 시장 가치는 감정가보다 낮게 형성되어 있을 가능성이 있음. 권리관계는 명확하며, 인수해야 할 부담이 되는 임차 보증금은 없는 것으로 판단됨. 다만, 'SGI 인수조건 변경' 등의 특이사항은 매수 전 최종 확인이 필요함.

8. 투자 포인트

투자 포인트

* 인수 부담 없음: 대항력 있는 임차인이 없고, 임차권 또한 말소될 것으로 예상되어 추가적인 인수 금액 발생 위험이 적음.

* 입지 조건: 초등학교와 인접한 주거 지역에 위치하여 안정적인 수요가 기대됨.

* 시세 대비 저가 매수 기회: 감정가 대비 최근 시장 거래가 수준을 고려할 때, 시세 차익을 기대할 수 있는 잠재력이 있음.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가

최근 3건의 거래 사례(2026년 7월)를 분석한 결과, 대상 물건과 유사한 면적(전용면적 41.82㎡ ~ 49.21㎡)의 다세대주택이 약 73,000,000원에서 100,000,000원 사이에서 거래되었음. 대상 물건의 전용면적은 38.18㎡로, 이를 고려한 시장가는 약 75,000,000원에서 85,000,000원 수준으로 추정됨.

따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 약 85,000,000원으로 제안함. 이는 감정가 대비 약 26.7% 낮은 금액으로, 잠재적 리스크를 고려하고 시세차익을 확보하기 위한 보수적인 접근임. 다만, 실제 입찰 시에는 현장 조사를 통한 최신 시세 및 경매 동향을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.