나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511497 [1] 인천광역시 남구 문학동 368-3 석정빌라 4층402호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 그린 · 평가일 2025.09.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 문학동 소재 '인천문학초등학교' 남서측 인근에 위치하고 있으며, 인근에 다세대주택 및 단독주택, 근린생활시설 등이 밀집하고 있는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량 접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 4층 건물
(사용승인일자 : 1998.11.27.) 제4층 제402호로서,

외벽 : 적색벽돌쌓기 마감 등
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

기준시점 현재 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 급배수 및 위생설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 평지로서 다세대주택 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 5m 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2023-09-25) , 지구단위계획구역(2014-01-13)(문학(자세한 사항은 도시창생과 문의)), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(남부교육청평생교육과-1927(2008.03.07))<교육환경 보호에 관한 법률>, 정비구역(2023-10-06)(인천광역시 고시 제2023-247호)<도시 및 주거환경정비법>, 현상변경허가 대상구역(인천시문화재과,2010.04.14)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등에 한함(지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)))

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 인천지방법원 2025타경511497 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 문학동 368-3 석정빌라 4층402호

용도: 다세대주택

경매 구분: 부동산임의경매

채권자: 보성농업협동조합 (보OOO)

1.2. 면적 및 구성

토지면적: 26.34㎡ (약 7.97평)

토지 지분: 26.34㎡ (약 7.97평)

건물 면적: 39.91㎡ (약 12.07평)

건물 지분: 39.91㎡ (약 12.07평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

1.3. 감정가 및 매각 정보

감정가: 95,000,000원

최초 감정일: 2026년 9월 3일 (물건명세서 작성일 기준)

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본건은 인천광역시 미추홀구 문학동에 위치하며, 인천문학초등학교 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 밀집한 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통

본건 건물까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 다수의 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 주변 시설

인근에 인천문학초등학교가 있어 교육 환경이 양호한 편입니다. 주변 지역은 주거 밀집 지역으로 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다. (별도 혐오시설 확인되지 않음)

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

등기부상 소유권 이전 및 근저당권, 임의경매 개시 결정 등기가 확인됩니다. 말소기준권리는 2009년 11월 20일 접수된 보성농업협동조합의 근저당권(채권최고액 98,000,000원)입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 노

보증금: 5,000,000원

차임: 350,000원

전입일자: 2017-09-22

대항력: 없음

임차인: 마

보증금: 5,000,000원

차임: 350,000원

전입일자: 2017-09-22

확정일자: 2017-09-22

배당신고일자: 2025-11-05

대항력: 없음

(임차인 합계 보증금 10,000,000원이나, 대항력이 없어 낙찰자가 인수하지 않음)

3.3. 인수/소멸 권리

말소기준권리(2009.11.20. 근저당)보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있어, 해당 권리의 존부 및 인수 여부는 면밀한 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 최근 실거래가 동향

최근 2026년 5월경 인근 지역에서 유사한 다세대주택의 거래 사례가 있었습니다.

- 2026년 5월 12일: 59.58㎡, 2층, 118,000,000원 (2001년식)

- 2026년 5월 1일: 59.58㎡, 3층, 81,000,000원 (2001년식)

- 2026년 5월 9일: 45.194㎡, 2층, 121,000,000원 (2016년식)

4.2. 평당가 분석

제공된 실거래가를 기준으로 평당가를 환산해보면 다음과 같습니다.

- 사례 1 (59.58㎡): 약 1,980,000원/㎡

- 사례 2 (59.58㎡): 약 1,360,000원/㎡

- 사례 3 (45.194㎡): 약 2,680,000원/㎡

본건의 면적(39.91㎡)과 감정가(95,000,000원)를 고려한 평당가는 약 2,380,000원/㎡ 수준으로, 비교적 최신 연식의 거래 사례(사례 3)와 유사한 수준입니다.

4.3. 시세 전망

본건은 1998년식 건물로 비교적 오래되었으나, 감정가는 최근 거래된 신축에 가까운 유사 면적의 가격대를 반영하고 있는 것으로 보입니다. 특히, '정비구역' 지정은 향후 재개발 또는 리모델링을 통한 가치 상승의 잠재력을 시사합니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 정보

석정빌라 4층 402호는 철근콘크리트조 슬라브 지붕 4층 건물 내에 위치하고 있습니다. 사용승인일자는 1998년 11월 27일이며, 외벽은 적색 벽돌 마감, 창호는 샷시 창호로 되어 있습니다.

5.2. 편의시설

기본적인 급배수, 위생, 난방 설비가 갖추어져 있습니다. 주변은 주거 지역으로 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 제한 및 규제

본건 토지는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등 다수의 토지이용계획 및 제한 사항이 있습니다. 또한, 2023년 10월 6일자로 '정비구역'으로 지정되어 있어 향후 재개발 사업 등의 진행 여부에 따라 권리 변동이나 개발 계획의 영향을 받을 수 있습니다. 외국인에 한하여 토지거래계약 허가구역으로 지정된 기간(2025.08.26.~2026.08.25.)도 있습니다.

6.2. 권리상 위험 요소

물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되어 있습니다. 이는 해당 지상권이 낙찰자가 인수해야 할 부담으로 작용할 수 있다는 의미이므로, 이에 대한 철저한 확인과 법적 검토가 필수적입니다.

6.3. 기타 고려사항

건물 연식이 30년 가까이 되어 노후화로 인한 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 인천 미추홀구 문학동에 위치한 다세대주택으로, 역세권은 아니지만 차량 접근 및 대중교통 이용이 용이한 입지를 갖추고 있습니다. 대항력 있는 임차인이 없어 권리 관계가 비교적 명확한 편이나, '정비구역' 지정으로 인한 미래 가치 상승 기대와 함께 '소멸되지 않는 지상권'이라는 잠재적 위험 요소를 동시에 안고 있습니다. 감정가는 최근 실거래가를 고려할 때 합리적인 수준으로 판단되나, 권리상 특이사항에 대한 면밀한 검토 후 입찰 여부를 결정해야 할 것입니다.

8. 투자 포인트

- '정비구역' 지정으로 인한 향후 재개발 시세 상승 잠재력

- 대항력 있는 임차인이 없어 권리 인수 부담이 적음 (단, 지상권 확인 필요)

- 주변 시세 대비 합리적인 감정가

9. 예상 입찰가

현 시세 및 감정가, 그리고 주변 유사 물건의 실거래가를 종합적으로 고려할 때, 본건의 적정 입찰가는 100,000,000원에서 110,000,000원 사이로 예상됩니다. '소멸되지 않는 지상권'에 대한 위험 부담을 감안하여, 권리 분석 결과에 따라 입찰가를 조정하는 것이 합리적입니다. 보증금 0원 인수 조건이므로, 입찰가 기준으로 최종 낙찰가가 결정됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.