나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510706 [1] 인천광역시 남동구 만수동 111-437 신화빌라 지층비01호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도원 · 평가일 2025.08.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

인천광역시 남동구 만수동 소재 '인천동부초등학교' 남측 인근에 위치하는 '신화빌라' 내에
소재하며, 인근일대는 주로 다세대주택들이 밀집하여 소재하는 주거지대로서 주위에 학교,
아파트단지 등이 산재하고 있으며, 북측 근거리에 만수산이 위치함.

교통상황

백범로(왕복6차로) 북측 인근에 위치한 지역으로서 본 건물까지 차량접근 불가능하고 인근
에 버스정류장이 소재하며, 남동측 직선거리 약750미터 지점에 만수역(인천지하철2호선)이
위치함.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 4층건 내 지층 비01호로서
외벽 : 드라이비트 마감.
내벽 : 벽지 및 타일 등 마감.
창호 : 하이샷시 및 칼라샷시 등 창호임.

이용상태

다세대주택(방3, 거실, 주방겸식당, 화장실 등)으로 이용중임.

설비내역

보일러설비에 의한 개별난방 구조이며, 위생설비, 급.배수설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 남서하향의 완경사지를 평탄히 조성하였으며, 다세대주택 건부지로
이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 폭3미터 정도의 진입로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육
건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래
계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08.
25.))).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임.
기 타 : 본건 내부이용상태는 관계인 부재로 인하여 건축물현황도 및 탐문조사에 의거
하였으며, 동 유형 공동주택의 일반적인 설비상황을 기준하여 평가하였으니
경매진행시 참고하시기 바람.

물건 비고

외벽에 '신화 나동'으로 표기되어 있음(현황조사보고서 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 인천지방법원 2025타경510706 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 만수동 111-437 신화빌라 지층 비01호

용도: 연립주택

감정가: 41,000,000원

토지면적: 13.49㎡ (약 4.08평)

토지지분: 13.49㎡ (약 4.08평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 44.52㎡ (약 13.47평)

건물지분: 44.52㎡ (약 13.47평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 서OOOOOOOO

1.2. 감정평가 요약

본건은 인천광역시 남동구 만수동에 위치한 신화빌라 내 지층 비01호로, 주변은 다세대 주택 밀집 지역이며 학교, 아파트 단지 등이 산재해 있습니다. 건물은 철근콘크리트조 스라브지붕 4층 건물 내 지층으로, 외벽은 드라이비트, 내벽은 벽지 및 타일 마감되었습니다. 다세대주택으로 이용 중이며 방 3개, 거실, 주방, 화장실 등으로 구성되어 있습니다. 개별난방 방식이며 위생 및 급배수 설비가 갖추어져 있습니다. 토지는 부정형의 완경사지를 평탄하게 조성하여 건부지로 이용 중입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

인천동부초등학교 남측 인근에 위치하며, 주거 지역으로 학교, 아파트 단지가 산재해 있습니다. 북측으로는 만수산이 가까이 있습니다.

2.2. 교통 여건

백범로(왕복 6차로) 북측 인근 지역으로, 차량 접근은 다소 제한적일 수 있습니다. 인근에 버스 정류장이 소재하며, 남동측 직선거리 약 750미터 지점에 인천지하철 2호선 만수역이 위치하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본 물건에는 소유권 이전 등기 외 다수의 압류 및 강제경매 개시 결정 등기가 존재합니다. 주요 권리로는 서울보증보험 주식회사의 강제경매 개시 결정(채권액 60,316,710원)이 있으며, 말소 기준 권리로는 국민건강보험공단의 압류(말소)가 확인됩니다.

3.2. 임차인 현황

* 한국토지주택공사: 보증금 46,000,000원, 차임 0원, 전입 2017-05-15, 확정 2017-04-13. 대항력 없음. (등기부상 주택임차권 을18번으로 등기되었으나, 말소 예정)

* 서울보증보험주식회사(입주자 하종인): 보증금 46,000,000원, 차임 0원, 전입 2017-05-15, 확정 2017-04-13. 대항력 있음. (단, 물건명세서상 서울보증보험의 임차권등기 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 것으로 예상됨)

3.3. 권리 인수 여부

인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있습니다. 등기부상 을구 순위 18번 주택임차권(한국토지주택공사)은 말소 대상이나, 서울보증보험의 임차권등기 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 것으로 판단됩니다. 따라서 낙찰자는 인수할 권리 없이 깨끗한 등기 상태로 소유권을 취득할 수 있습니다.

4. 상권 및 시세 분석

4.1. 주변 실거래가 분석

최근 실거래 사례를 분석한 결과, 유사 연식(1991년)의 다세대주택인 '성덕빌라(A동)' 36.51㎡(약 11.04평)가 2026년 3월 9,300만원에 거래되었습니다. 또한, 같은 연식의 '대명빌라(841-27)' 35.91㎡(약 10.86평)는 2026년 3월 3,000만원에 거래되었으며, 해당 물건의 층수는 -1층으로 지하층 거래 사례로 참고할 수 있습니다. 비교적 신축인 '이안애' 연립주택 45.75㎡(약 13.84평)는 2026년 4월 16,300만원에 거래되었습니다.

4.2. 현 시세 종합

본건은 감정가 41,000,000원입니다. 유사 연식의 지하층 거래 사례인 '대명빌라'가 3,000만원에 거래된 점을 감안하면, 감정가는 인근 시세를 반영한 것으로 보입니다. 다만, 유사 연식의 지상층 거래 사례인 '성덕빌라'가 9,300만원임을 고려할 때, 본건의 위치, 층수(지층), 관리 상태 등에 따라 시세 차이가 발생할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

건물은 철근콘크리트조 스라브지붕 4층 건물 내 지층 비01호이며, 외벽은 드라이비트, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 하이샷시 및 칼라샷시 등으로 마감되어 있습니다. 개별난방 방식이며 위생, 급배수 설비가 갖추어져 있습니다.

5.2. 주변 편의시설

인천동부초등학교가 인근에 있으며, 만수역을 중심으로 상업 시설 및 주거 편의 시설이 분포되어 있습니다. 만수산이 가까워 녹지 공간 접근성이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 특이사항 및 주의사항

* 외벽에 '신화 나동'으로 표기되어 있다는 점은 현황 조사 보고서를 통해 확인이 필요합니다.

* SGI 인수조건 변경, 선순위임차권, 대항력 있는 임차인 등의 특수 물건 정보가 있으나, 인수 보증금 합계가 0원이므로 권리 관계 인수는 없는 것으로 파악됩니다. 하지만 임차인 관련 세부 사항은 추가 확인이 필요합니다.

6.2. 권리관계 복잡성

등기부상 다수의 권리 설정 및 말소 내역이 있어 권리 관계 분석에 주의가 필요합니다. 다만, 명확한 인수 권리가 없는 것으로 분석됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천지하철 2호선 만수역 역세권에 위치한 연립주택(다세대주택)의 지층입니다. 주변 편의시설 및 교통 여건이 양호하며, 감정가가 인근 시세 대비 합리적으로 책정된 것으로 보입니다. 인수해야 할 권리가 없는 상태로 명도만 진행된다면 비교적 안전한 투자가 가능할 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 인천지하철 2호선 만수역 도보 이용 가능한 역세권 입지.

* 인천동부초등학교, 만수산 등 교육 및 자연 환경 인접.

* 주변 시세 대비 합리적인 감정가.

* 인수할 권리 없음으로 권리 관계가 비교적 명확.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 41,000,000원이며, 유사 연식 지하층 거래 사례가 3,000만원에 있음을 고려할 때, 경쟁 강도 및 현장 답사를 통한 건물 상태 등을 종합적으로 판단하여 입찰가를 결정해야 합니다. 유사 연식의 지상층 거래 사례인 9,300만원과는 상당한 가격 차이가 있습니다. 권리 인수 부담이 없다는 점을 감안하여, 감정가를 기준으로 보수적으로 접근한다면 45,000,000원에서 55,000,000원 사이에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다. 단, 실제 낙찰가는 경매 당일 현장 상황 및 입찰 참여자들의 판단에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.