나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511234 [1] 인천광역시 서구 가좌동 108-9 풍경채 3층304호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 웨이브감정 · 평가일 2025.08.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 서구 가좌동 소재 지하철 ""서부여성회관역(인천2호선)"" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

대상물건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 '서부여성회관역(인천2호선)'이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제304호로서,
- 외벽 : 치장벽돌마감 등.
- 창호 : 새시 창호임.

이용상태

본건은 '도시형생활주택(단지형연립주택)으로 이용중임.

설비내역

급배수시설 및 위생설비, 난방설비, 승강기설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 장방형 토지로서, '도시형생활주택(단지형연립주택)' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 일방통행 1차선 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

108-9)
제2종일반주거지역 , 지구단위계획구역(서부여성회관역 주변) , 대로2류(폭 30m~35m)(대로 2-29호선(보))(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))

108-11)
제2종일반주거지역 , 지구단위계획구역(서부여성회관역 주변) , 대로2류(폭 30m~35m)(대로 2-29호선(보))(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경511234 (1)

소재지: 인천광역시 서구 가좌동 108-9 풍경채 3층304호

용도: 연립주택 (도시형생활주택(단지형연립주택)으로 이용 중)

감정가: 162,000,000원

토지면적: 32.17㎡ (약 9.73평)

건물면적: 53.44㎡ (약 16.17평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOOOO

건축물 정보: 풍경채, 2015년 7월 건축 허가, 5층 철근콘크리트 구조 건물.

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 서구 가좌동 소재 지하철 "서부여성회관역(인천2호선)" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.

교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 '서부여성회관역(인천2호선)'이 소재하여 제반 교통사정은 보통입니다.

토지 및 도로

2필지 일단의 장방형 토지로서 '도시형생활주택(단지형연립주택)' 건부지로 이용 중이며, 북측으로 일방통행 1차선 포장도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리

말소기준권리는 2025년 8월 13일 접수된 서울보증보험 주식회사의 강제경매 개시결정(2025타경511234)입니다. 등기부채권 총액은 170,000,000원입니다.

임차인 현황

* 한국토지주택공사

보증금: 170,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-08-31

확정일자: 2022-08-08

배당신고일자: 2024-09-26

대항력: 없음

비고:

* 서울보증보험주식회사 (입주자: 김 )

보증금: 170,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-08-31

확정일자: 2022-08-08

배당신고일자: 2024-09-26

대항력: 있음

비고: 인수 보증금 합계 0원.

SGI 인수조건 관련

본 물건에는 서울보증보험 주식회사(SGI) 관련 인수 조건 변경 사항이 있습니다. 이는 대항력 있는 임차인(김 )에 대한 말소 동의 확약서 제출과 관련이 있으며, 이에 따라 낙찰자가 해당 임차인의 보증금을 인수할 부담은 없는 것으로 판단됩니다. 그러나 확약서의 법적 효력 및 실제 인수 여부는 최종적으로 확인이 필요합니다.

등기부 요약

소유권보존, 신탁등기말소, 공유자전원지분전부이전, 소유권이전(임의경매로 인한 매각), 주택임차권(인수, 단 SGI 동의 확약서 제출), 강제경매(말소기준권리) 순으로 등기되었습니다.

주의사항

대항력 있는 임차인(서울보증보험)이 존재하나, 말소 동의 확약서가 제출되어 낙찰자가 보증금을 인수할 가능성은 낮습니다. 그러나 확약서의 법적 효력 및 상황에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

주변 환경

본 물건이 위치한 인천광역시 서구 가좌동은 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설이 혼재된 주거지역입니다.

상업 시설

인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

주변 시세 동향

최근(2026년 1월) 인근 유사 물건 매매 사례를 보면,

* 송림빌라(1993년식, 35.45㎡): 8,700만원

* 코스모스(1986년식, 46.62㎡): 13,000만원

* 합동빌라(1991년식, 38.37㎡): 1,500만원 (특이 거래로 판단)

으로, 면적과 건축 연도에 따라 시세 차이가 존재합니다. 본 물건과 유사한 면적의 코스모스(46.62㎡)가 13,000만원에 거래된 점을 참고할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

교통 접근성

인천 2호선 서부여성회관역이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리하며, 차량을 이용한 시내 접근성도 양호한 편입니다.

주거 환경

주변이 주택 밀집 지역으로 주거 환경은 안정적인 편입니다.

주변 시설

근린생활시설이 인접해 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

토지거래허가구역

현재 본 물건 소재지는 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 이는 외국인 등의 주택용도 취득에 한합니다 (2025. 8. 26.~2026. 8. 25.). 현재 지정 기간 만료가 임박하였으나, 계약 시점 및 필요에 따라 허가 절차 확인이 필요합니다.

대항력 있는 임차인 인수 가능성 (SGI 관련)

서울보증보험(주)가 보증금 1억 7천만원의 대항력 있는 임차인으로 등재되어 있습니다. 비록 SGI 관련 인수 조건 변경(말소 동의 확약서 제출)으로 인해 낙찰자가 보증금을 인수할 가능성은 낮으나, 확약서의 법적 유효성과 실제 인수 여부에 대한 철저한 법률적 검토가 필요합니다. 만약 인수하게 될 경우, 이는 상당한 추가 부담으로 작용합니다.

건물 노후화

본건 건물 자체는 2015년 준공으로 비교적 신축에 속하나, 주변 유사 물건들의 건축 연도가 오래된 점을 감안할 때, 해당 지역의 전반적인 건물 노후화 추세를 고려한 관리가 필요할 수 있습니다.

토지 이용 규제

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로2류 인접, 가축사육제한구역, 과밀억제권역 등 토지 이용에 관한 법적 제한 사항을 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

인천 서구 가좌동에 위치한 연립주택 물건으로, 지하철역이 인접해 있어 교통이 편리한 편입니다. 주거 지역으로 기본적인 생활 환경은 갖추어져 있습니다. 권리 분석상 대항력 있는 임차인이 존재하나, 말소 동의 확약서 제출로 인해 인수 부담은 없을 것으로 예상되나, 이에 대한 법적 검토는 필수입니다. 토지거래허가구역 지정 기간 만료가 임박했으며, 임차인 관련 리스크는 신중히 검토해야 할 부분입니다. 감정가는 1억 6,200만원이나, 최근 인근 유사 물건 실거래가가 1억 3,000만원 수준인 점을 감안하여 입찰가 산정에 신중을 기해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

역세권 입지

서부여성회관역(인천2호선) 인접으로 대중교통 이용이 용이하여 임대 수요 확보에 유리합니다.

지구단위계획구역

향후 지역 개발 계획에 따른 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

안정적인 시세

주변 시세가 일정 수준 유지되고 있어 투자 안정성이 있습니다.

인수 부담 가능성 낮음

대항력 있는 임차인이 있으나, 말소 동의 확약서로 인해 실질적인 인수 부담은 적을 것으로 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 정보에 따르면, 본 물건의 감정가는 162,000,000원입니다.

최근 인근 지역 유사 면적(46.62㎡)의 최고 실거래가는 130,000,000원(코스모스, 2026년 1월)이며, 이를 기준으로 본건 면적(53.44㎡)을 환산 시 약 149,000,000원 수준으로 추정됩니다.

감정가는 주변 실거래가 최고가보다 높은 편이나, 면적 증가분을 고려할 때 완전히 비합리적인 수준은 아닐 수 있습니다.

다만, 대항력 있는 임차인의 보증금 170,000,000원이 있으나, 말소 동의 확약서 제출로 인해 낙찰자의 인수 부담은 0원으로 예상됩니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 본 물건의 예상 입찰가는 135,000,000원 ~ 145,000,000원 사이로 제안합니다.

입찰 참여 시, 해당 금액 범위 내에서 경쟁 상황 및 권리 인수 가능성에 대한 최종 법률 검토 후 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.