나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511536 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 203-10 진복타운 102동 OOOOOO 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 소담감정 · 평가일 2025.08.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 ""시민공원역(인천2호선)"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설 및 공동주택, 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 ""시민공원역""이 소재하여 대중교통이용편익은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물내 9층 902호로서,

외벽: 일부 석재 및 스톤코트 마감 등,
창호: 샷시 창호임.

이용상태

오피스텔임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 난방설비, 기계식 주차설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 토지로, 업무시설의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 약 15미터, 서측으로 약 4미터 내외의 도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2022-06-13), 방화지구(2022-06-13), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2023-09-20).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

1.1. 기본사항

2.

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경511536 (1)

* 소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 203-10 진복타운 102동 9층 902호

* 용도: 오피스텔

* 건축물 사용승인일: 2009년 6월 4일

* 총 층수: 10층 (본건 9층)

2.

1.2. 면적

2.

* 토지면적: 10.54㎡ (약 3.19평)

* 건물면적 (전용면적): 48.07㎡ (약 14.54평)

2.

1.3. 감정가 및 매각정보

2.

* 감정가: 138,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

2.

2. 입지조건

2.

2.1. 위치 및 주변환경

2.

* 본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "시민공원역(인천2호선)" 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변은 업무시설, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있는 지역입니다.

2.

2.2. 교통상황

2.

* 본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스 정류장 및 지하철 2호선 시민공원역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

2.

* 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

2.

3. 권리분석

2.

3.1. 권리 현황

2.

* 말소기준권리: 인천지방법원 2025년 8월 13일 접수 강제경매개시결정 (갑4)

* 총 등기부채권 총액: 164,000,000원

2.

3.2. 임차인 현황

2.

* 임차인: 주택도시보증공사(이준상)

* 보증금: 164,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022년 11월 4일

* 확정일자: 2022년 9월 29일

* 배당신고일자: 2024년 11월 20일

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경 (을7 주택임차권은 말소 예정)

2.

3.3. 인수되는 권리

2.

* 매각으로 모든 권리가 소멸되므로 인수되는 임차보증금은 없습니다. (권리분석상 인수 보증금 합계: 0원)

2.

4. 상권 및 생활정보

2.

4.1. 상권분석

2.

* 본건은 시민공원역 역세권에 위치하여 유동인구가 비교적 많을 것으로 예상됩니다.

* 주변에 업무시설 및 근린생활시설이 밀집해 있어 상업 활동이 활발한 지역입니다.

2.

4.2. 생활 편의시설

2.

* 인근에 대형마트, 병원, 은행 등 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주거 및 업무 복합지역으로 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

2.

4.3. 주차시설

2.

* 건물 내 기계식 주차 설비가 갖추어져 있습니다.

2.

5. 잠재적 리스크

2.

5.1. HUG 인수조건 변경

2.

* HUG 관련 인수조건 변경이 있다는 특이사항이 있습니다. 이는 HUG와의 협의 과정이나 명도 과정에서 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

2.

5.2. 임대관계 미상

2.

* 현재 임차관계가 불분명한 점이 있으나, 권리상 인수되는 보증금은 없습니다.

2.

5.3. 건축물 관련

2.

* 본 건물은 2009년에 사용승인되어 연식이 15년 이상 되었습니다. 따라서 내부 시설 노후화 또는 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

2.

5.4. 토지이용계획

2.

* 방화지구, 가축사육제한구역, 중점경관관리구역 등 일부 토지이용규제가 존재합니다.

2.

5.5. 혐오시설 여부

2.

* 주변 부동산 정보 검색 결과, 본건 소재지에 직접적으로 부정적 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

2.

6. 종합 의견

2.

* 본건은 인천지하철 2호선 시민공원역 초역세권에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의성이 우수합니다.

* 감정가는 1억 3천 8백만 원이나, 최근 유사 면적/층수의 거래 사례가 1억 5백만 원에 있었던 점을 감안할 때 시세보다 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

* 가장 중요한 점은 임차인의 대항력이 없어 낙찰자가 인수하는 임차보증금이 0원이라는 점입니다. 이는 실질적인 취득 비용을 낮추는 요인입니다.

* HUG 인수조건 변경, 임대관계 미상 등의 특이사항은 추가 확인이 필요하나, 권리상 인수 부담이 없어 비교적 안전한 물건으로 평가됩니다.

2.

7. 투자 포인트

2.

7.1. 역세권 입지

2.

* 인천 2호선 시민공원역 도보권으로 직장인 및 학생 등 임대 수요가 풍부할 것으로 예상됩니다.

2.

7.2. 권리상 안전성

2.

* 낙찰자가 인수하는 권리(임차보증금 등)가 없어 권리관계가 매우 명확하고 안전합니다.

2.

7.3. 시세 대비 저렴한 취득 가능성

2.

* 감정가 대비 실제 거래 사례 가격이 낮아, 시세보다 합리적인 가격에 취득할 기회가 있습니다.

2.

8. 예상 입찰가

2.

* 최근 실거래가 (2024년 4월 1일): 105,000,000원 (전용 47.4975㎡)

* 본건 감정가: 138,000,000원

* 본 물건은 대항력 있는 임차인이 없어 낙찰자가 인수하는 보증금이 0원입니다.

* 최근 거래 사례를 기준으로 보았을 때, 감정가는 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

* 안정적인 취득을 위해서는 최근 실거래가 수준을 반영하여 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

* 적정 입찰가 범위: 110,000,000원 ~ 125,000,000원

* 추천 입찰가: 118,000,000원 (본인의 투자 성향 및 현장 확인 후 최종 결정 필요)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.