나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511597 [1] 인천광역시 남동구 만수동 894-14 명성빌라 비동 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브 · 평가일 2025.08.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 만수동 소재 ""만수5동 행정복지센터""서측 인근에 위치하며, 본건 주위는 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 제4층 제402호로서,
(사용승인일: 1995.04.03)
외벽 : 치장 벽돌 붙임 마감 등
창호 : 샷시창호 임.

이용상태

본건은 다세대주택(폐문부재로 내부확인 못함)로 이용중인것으로 탐문 조사됨.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 도시가스 보일러에 의한 난방 설비 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단 대체로 가장형의 토지로서, 현황 ""다세대주택"" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 남측 및 동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

2필지 공히 제2종일반주거지역 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임.
기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경511597 (1)

* 소재지: 인천광역시 남동구 만수동 894-14 명성빌라 비동 4층402호

* 용도: 다세대주택

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 한OO

1.2. 면적

* 토지면적: 20.93㎡ (약 6.33평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 41.72㎡ (약 12.62평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 평가

* 감정가: 99,000,000원

* 감정평가서 요약 요향표: 구분건물감정평가요항표

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 인천광역시 남동구 만수동 소재 "만수5동 행정복지센터" 서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

2.2. 교통 및 도로

* 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 보통임.

* 본건은 남측 및 동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

2.3. 토지이용계획

* 2필지 공히 제2종일반주거지역임.

* 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당함.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 한규진

* 보증금: 62,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021-05-03

* 확정일자: 2021-05-03

* 배당신고일자: 2025-08-14

* 대항력: 있음

3.2. 등기부 요약

* 소유권 이전 기록: 1995년 4월, 1999년 11월, 2021년 5월 소유권 이전 등기 존재.

* 압류: 잠실세무서장 압류 (말소기준권리)

* 강제경매: 채권자 한규진 (본건 경매 개시)

* 기타 말소 예정 권리: 강서세무서장 압류

3.3. 권리 인수/소멸

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 명세서상 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 분석: 대항력 있는 임차인(한규진)이 존재하나, 인수 보증금은 0원으로 확인되어 낙찰자가 보증금을 직접 인수할 의무는 없을 것으로 보임. 그러나 임차인의 점유 권리가 지속될 수 있으므로 명도 시 협의가 필요할 수 있음.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

* 본건은 1995년 4월 사용승인된 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 4층 402호로, 전용면적 41.72㎡ (약 12.62평)임.

* 유사 연식(1991년)의 인근 다세대주택(인천 남동구 만수동 944-19번지, 전용 36.51㎡)은 2026년 3월 9,300,000,000원에 거래된 사례가 있음.

* 본건의 감정가 99,000,000원은 해당 거래 사례 및 건물, 면적 등을 고려 시 적정 수준으로 판단됨.

4.2. 최신 매매/임대 동향

* 최근 2026년 3월, 인천 남동구 만수동 841-27번지 소재 1991년식 다세대주택 (전용 35.91㎡)이 30,000,000원에 거래됨. (참고: 거래 금액 '3,000'은 '30,000' 오기 가능성 있음)

* 최근 2026년 3월, 인천 남동구 만수동 944-19번지 소재 1991년식 다세대주택 (전용 36.51㎡)이 93,000,000원에 거래됨. 이는 본건과 유사한 조건으로 시세 판단에 중요하게 참고할 수 있음.

* 최근 2026년 3월, 인천 남동구 만수동 856-10번지 소재 2016년식 연립주택 (전용 45.75㎡)이 163,000,000원에 거래된 사례는 있으나, 건물 연식 및 종류가 상이하여 직접적인 비교는 어려움.

5. 생활정보

5.1. 편의/복지시설

* 주변에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 보임.

* 만수5동 행정복지센터가 인근에 위치함.

5.2. 교육/문화시설

* 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역으로 지정되어 있음.

5.3. 기타 (혐오시설 검색 결과)

* 현지 조사 결과, 본건 소재지 인근에 특별한 혐오시설이 확인되지 않았음. 주거지역 및 근린생활시설이 분포하는 일반적인 지역 환경으로 판단됨.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 관련

* 임차인 한규진은 2021년 5월 3일 전입 및 확정일자를 받아 대항력을 갖추고 있으며, 인수 보증금은 0원임.

* 인수 보증금은 없으나, 임차인의 점유 기간 및 향후 명도 과정에서의 원만한 협의가 중요할 수 있음.

6.2. 건물 노후도 및 상태

* 건물 사용승인일(1995.04.03) 기준으로 약 30년의 연식이 경과하여 노후도가 존재함.

* 집행관 현장 조사 시 폐문 부재로 내부 확인이 이루어지지 못했으므로, 실제 내부 상태는 현장 방문을 통해 상세 확인이 반드시 필요함.

6.3. 기타 법적/물리적 제약

* 토지이용계획상 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등에 해당하므로, 향후 건축 및 이용에 제한이 있을 수 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 남동구 만수동에 위치한 다세대주택으로, 준수한 입지 조건과 교통 환경을 갖추고 있습니다. 감정가는 99,000,000원이며, 유사 조건의 최근 거래 사례(93,000,000원)를 고려할 때 시장 가치와 부합합니다. 가장 중요한 권리 분석상, 대항력 있는 임차인(한규진)이 존재하나 보증금 인수 부담이 0원이므로 명도 과정에서의 금전적 위험은 적습니다. 다만, 임차인의 점유 지속 가능성을 염두에 두어야 합니다. 건물은 약 30년의 노후도가 있으며, 현장 방문을 통한 내부 상태 확인이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 인천 남동구의 안정적인 주거 지역 내 입지.

* 대항력 있는 임차인이 있으나 보증금 인수 의무가 없어 명도 리스크 관리가 용이할 수 있음.

* 주변 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 기회.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 99,000,000원이며, 유사 면적 및 연식의 다세대주택 최근 거래 사례가 93,000,000원 수준임을 고려하였습니다. 대항력 있는 임차인이 존재하나 보증금 인수 의무가 없다는 점과 건물 노후도 및 내부 미확인 상태 등을 종합적으로 감안하여,

예상 입찰가는 95,000,000원으로 제안합니다. 이는 감정가 및 시장 거래가를 고려한 경쟁력 있는 가격이며, 잠재적 명도 비용 및 추가 공사 비용 등을 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.