나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1470 [1] 인천광역시 부평구 부평동 452-26 블루밍아파트 비동 2층204호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미추홀감정 · 평가일 2025.09.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동에 위치하는 ""인천부흥초등학교"" 남측인근의 ""블루밍아파트"" 비동 2층 204호(오피스텔)로서 주위는 오피스텔, 공동주택 등이 혼재하는 지역인 바 주변환경은 보통시 됨.

교통상황

남동, 남서측으로 접한 소로를 통하여 간선도로(장제로 등)에 연계되며 인근에 버스정류장이 소재하는 바 교통여건은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬라브지붕 15층건내 2층 204호로서
외벽: 몰탈위 페인팅 등.
내벽: 몰탈위 페인팅, 인테리어 등 마감
창호: 샤시창호임
사용승인일: 2016.06.03.

이용상태

공부상 오피스텔임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스공급설비, 엘리베이터 등

토지의 형상 및 이용상태

자루형의 토지로서 공동주택, 업무시설의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남서, 남동측으로 소로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)

공부와의 차이

확인된 사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경1470 (1)

* 소재지: 인천광역시 부평구 부평동 452-26 블루밍아파트 비동 2층 204호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 204,000,000원

* 토지면적: 9.97㎡ (약 3.02평)

* 토지 지분: 9.97㎡ (약 3.02평)

* 건물면적: 64.61㎡ (약 19.54평) (전용면적)

* 건물 지분: 64.61㎡ (약 19.54평) (전용면적)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO (주채권자), 농협은행 (임의경매 신청 채권자)

* 특이사항: 유동화 물건

1.1. 입지조건

* 위치: 인천광역시 부평구 부평동 소재 "블루밍아파트" 비동 2층 204호. 인천부흥초등학교 남측 인근에 자리하고 있음.

* 주변 환경: 본건은 오피스텔 및 공동주택 등이 혼재된 지역에 위치하며, 전반적인 주변 환경은 보통 수준으로 평가됨.

* 교통: 남동, 남서측으로 접한 소로를 통해 간선도로인 장제로 등으로의 진출입이 용이함. 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 여건 또한 보통 수준임.

1.2. 권리분석

* 등기부 현황:

* 2016-06-09: 소유권 보존 (이용선)

* 2016-08-10: 소유권 이전 (배윤선) - 매매

* 2016-08-10: 근저당권 (농협은행주식회사, 채권최고액 168,000,000원) - 본 건의 말소기준권리임.

* 2025-08-14: 임의경매 (농협은행, 129,138,168원) - 인천지방법원 2025타경1470호 개시결정 등기.

* 등기부 채권 총액: 168,000,000원 (근저당권 기준)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 임대차 관계는 확인되지 않음(미상).

1.3. 상권분석

* 본건이 위치한 부평동 지역은 오피스텔과 공동주택이 혼재되어 주거 및 업무 기능을 겸하는 복합 상권으로 형성되어 있음.

* 인천부흥초등학교 남측 인근이라는 점은 안정적인 배후 주거 수요를 기대할 수 있는 요소임.

* 토지이용계획상 일반상업지역에 해당하여 상업 활동이 가능한 지역임.

1.4. 생활정보

* 건물 정보:

* 구조: 철근콘크리트구조 슬라브지붕, 15층 건물 내 2층 204호.

* 사용승인일: 2016년 06월 03일로 비교적 신축 건물이므로 건물 상태는 양호할 것으로 예상됨.

* 내외부 마감: 몰탈 위 페인팅, 인테리어 마감, 샤시 창호로 구성됨.

* 설비 내역: 위생 및 급배수 설비, 도시가스 공급 설비, 엘리베이터 등 기본적인 생활 편의 설비가 갖추어져 있음.

1.5. 잠재적 리스크

* 유동화 물건: 본 건은 채권 유동화 과정을 거친 물건으로, 일반 매각 물건에 비해 거래 과정이나 권리 분석 상의 복잡성이 있을 수 있으므로 주의가 필요함.

* 토지거래계약 허가구역: 본 건 토지는 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있음. 현재 지정 기간이 얼마 남지 않았으나, 계약 시점에 따라 허가 여부 확인이 필요할 수 있음. (외국인 등 주택용도 취득 관련 제한)

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 인천 부평구에 위치한 2016년식 오피스텔로, 현대적인 시설을 갖추고 있으며 주거 및 상업 활동이 복합적으로 이루어지는 지역에 자리하고 있습니다.

* 권리관계가 비교적 명확하여 인수되는 임차보증금이나 말소되지 않는 권리가 없어 안전한 투자가 가능합니다.

* 최근 실거래가 대비 감정가가 높게 책정된 경향이 있으나, 면적이 동일한 유사 물건의 실거래가를 참고하여 입찰가를 산정할 필요가 있습니다.

* 유동화 물건이라는 점과 토지거래허가구역 지정 상태는 투자를 고려할 때 유의해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

* 비교적 최신 준공 연도(2016년)로 건물 노후도가 낮아 즉시 활용 가능성이 높음.

* 말소기준권리 이하 모든 등기사항이 매각으로 소멸될 예정이며, 임차인 인수 부담이 없어 권리상 안전함.

* 일반상업지역 내 위치하여 안정적인 임대 수익 창출 또는 시세 상승을 기대할 수 있음.

* 부평동 지역의 꾸준한 주거 및 업무 수요를 바탕으로 한 시장성을 보유하고 있음.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 204,000,000원

* 최근 실거래가 분석 (전용면적 64.61㎡ 기준):

* 2025년 6월 10일: 185,000,000원 (약 2,863,318원/㎡)

* 기타 실거래가 분석 (전용면적 59.35㎡ 기준):

* 2025년 9월 23일: 187,000,000원 (약 3,150,784원/㎡)

* 2026년 5월 9일: 176,000,000원 (약 2,965,459원/㎡)

* 분석: 감정가(204,000,000원)는 동일 면적의 최근 실거래가(185,000,000원)보다 높은 수준입니다. 권리관계가 명확하고 인수 부담이 없다는 점을 감안하더라도, 입찰가는 최근 실거래가 수준 또는 감정가의 90% 내외에서 신중하게 접근하는 것이 합리적입니다.

* 예상 입찰가 범위: 185,000,000원 ~ 200,000,000원

* 권장 입찰가: 약 190,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.