나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경72110 [1] 경기도 남양주시 화도읍 마석우리 388-2 지산파크빌 102동 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경서 · 평가일 2025.08.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 화도읍 마석우리 소재 ""심석초등학교"" 북측 인근에 위치하며,
주위는 다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은
보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 용이하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 중 4층 402호로서
(사용승인일 : 2013.10.17)
외벽 : 벽돌쌓기 및 몰탈위 페인팅 등 마감.
내벽 : 벽지 도배, 일부 타일 붙임.
창호 : 샤시 창호임.

이용상태

다세대주택(방3, 거실, 주방, 욕실 겸 화장실2, 발코니, 현관 등)으로 이용중임.
(내부구조는 건물이용상태 참조)

설비내역

급배수설비, 위생설비, 난방설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서 서하향 완경사의 다세대주택 건부지임.

인접 도로상태등

북측으로 폭 약 12미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 중로3류(폭 12m~15m)(보조간선도로)(접합), 가축사육제한구역, 배출
시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호), 수질
보전특별대책지역(1권역).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상.
2)기 타 : -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 남양주시 화도읍 마석우리 388-2번지에 소재한 지산파크빌 102동 4층 402호 다세대주택입니다.

사건번호는 남양주지원 2025타경72110 (1)이며, 감정가는 162,000,000원입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각이며, 경매 구분은 부동산강제경매입니다.

토지 면적은 36.19㎡ (약 10.95평)이며, 건물 면적은 51.10㎡ (약 15.46평)입니다.

토지 이용계획상 제1종일반주거지역이며, 중로3류(폭 12m~15m)에 접하고 있습니다.

또한, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한구역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 수질보전특별대책지역(1권역)으로 지정되어 있습니다.

1.1. 입지조건

본건은 경기도 남양주시 화도읍 마석우리 소재 심석초등학교 북측 인근에 위치합니다.

주위 환경은 다세대주택, 아파트 단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

북측으로는 폭 약 12미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2025년 8월 14일에 접수된 조OO(조준석)의 강제경매(을구 5번 권리)입니다.

말소기준권리보다 선순위로 등기된 권리는 없어, 경매를 통해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. (단, 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:'로 기재되어 있어, 지상권의 존재 가능성은 별도 확인이 필요합니다.)

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대관계는 미상으로 확인되었습니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 소재한 마석우리는 심석초등학교 인근으로 주거 단지와 상업 시설이 혼재되어 기본적인 상권이 형성되어 있습니다.

최근 매매 사례를 살펴보면 다음과 같습니다.

* 2026년 5월 20일: 타운하우스더힐 (61-1번지, 연립, 59.11㎡) 17,000만원

* 2026년 5월 16일: 한림골든팰리스休 (466-7번지, 다세대, 56.79㎡) 15,500만원

* 2026년 5월 4일: 더우리빌1차 (18-21번지, 다세대, 51.06㎡) 14,000만원

본건과 건물 면적이 유사한 더우리빌1차(51.06㎡)가 2026년 5월 14,000만원에 거래된 점을 고려할 때, 본건의 감정가(16,200만원)는 최근 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

본건은 심석초등학교가 인근에 있어 교육 환경이 양호합니다.

교통으로는 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 가능하며, 차량 접근성도 좋습니다.

건물은 철근콘크리트 구조이며, 2013년 10월 17일에 사용승인되었습니다.

내부 이용 상태는 방 3개, 거실, 주방, 욕실 겸 화장실 2개, 발코니 등으로 구성된 다세대주택입니다.

급배수, 위생, 난방 설비 등을 갖추고 있습니다.

주변 혐오시설 여부 검색 결과, 토지이용계획상 가축사육제한구역, 배출시설설치제한구역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역(1권역) 등 환경 관련 규제가 다수 존재합니다. 이는 잠재적 리스크 요인이 될 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

임대 관계가 미상으로, 낙찰 후 명도 과정에서 임차인과의 협의 또는 법적 절차가 필요할 수 있습니다.

최근 거래된 주변 시세와 비교했을 때 감정가가 높게 책정되어 있어, 낙찰가 산정에 신중을 기해야 합니다.

토지 이용 계획상 환경 관련 규제가 많아 향후 재건축이나 용도 변경 등에 제약이 있을 수 있습니다.

공동담보 물건이라는 점은 채권 관계가 복잡할 수 있음을 시사하나, 본건 자체의 권리 분석에는 큰 영향이 없을 것으로 보입니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 남양주시 화도읍 마석리에 위치한 다세대주택으로, 초등학교와 근접한 교육 환경, 편리한 교통 여건을 갖추고 있습니다.

권리 분석상 낙찰자가 인수할 부담은 없어 보이나, 임대 관계 미상인 점은 명도 리스크로 작용할 수 있습니다.

최근 시세 대비 감정가가 높다는 점과 다수의 환경 관련 규제는 신중한 접근이 필요한 부분입니다.

적정 가격으로 낙찰받는다면 안정적인 주거 가치와 더불어 시세 차익을 기대해볼 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 초등학교 인근으로 교육 환경이 우수하여 실수요자에게 매력적입니다.

* 단지 내 근린생활시설 및 인근 편의시설 접근성이 양호합니다.

* 권리상 인수 부담이 없어 명도에 집중할 수 있습니다 (단, 임차인 확인 필요).

* 시장 상황 및 입찰 경쟁률에 따라 시세보다 저렴하게 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 사례 분석 결과, 본건과 유사한 면적과 연식의 물건들이 14,000만원에서 17,000만원 사이에서 거래되었습니다.

본건의 건물 연식(2013년식)과 감정가(16,200만원)를 고려했을 때, 최근 거래 사례 중 더우리빌1차(51.06㎡, 2018년식, 14,000만원)를 참고하여 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

본건의 감정가 대비 낙찰가율, 명도 비용, 취득세 등 부대 비용을 감안하여 13,500만원 ~ 14,500만원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 추천합니다.

이 가격대는 감정가의 약 83% ~ 89% 수준입니다.

임차인 인수 보증금이 0원이므로, 입찰가 산정 시 보증금 인수 관련 비용은 고려하지 않습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.