나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경3200 [1] 경기도 구리시 갈매동 552-1 힐스테이트 갈매역 스칸센(에이그룹) 알토 현대클러스터동 1층에이씨01-0008호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지일 · 평가일 2025.08.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 구리시 갈매동 소재 경춘선 ""갈매역"" 북동측 근거리에 위치하며, 주위는
아파트단지, 근린생활시설, 지식산업센터, 공공시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 입지
조건 및 주위환경은 무난함.

교통상황

본건까지 제 차량의 진입이 용이하며 주위에 버스정류장 및 경춘선 '갈매역', 갈매'IC'가
소재하는 등 전반적인 교통상태는 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 중 1층에이씨01-0008호로서,
(건물사용승인일 : 2023.05.04)
외벽 : 커튼월 및 일부 석재마감 등
내벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등
창호 : 페어글래스 창호

이용상태

지원시설(근린생활시설-웃음방:북카페)임.

설비내역

급배수, 상하수도, 위생설비, 화재탐지설비, 옥내소화전, 승강기설비, 주차설비 등을
갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 평지로서 공장(지식산업센터) 및 지원시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 왕복 4~5차로, 북서측 및 북동측으로 왕복 4차로, 남동측으로 왕복 3차로
포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 제1종지구단위계획구역(구리갈매공공주택지구), 중로1류(폭 20m~25m)(접합),
중로1류(폭 20m~25m)(집산도로[일반도로])(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육
제한구역, 공공주택지구(구리갈매공공주택지구), 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 과밀
억제권역, 공장설립승인지역(공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 제1호)).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상
기 타 : -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 남양주지원 2025타경3200 (1)

소재지: 경기도 구리시 갈매동 552-1 힐스테이트 갈매역 스칸센(에이그룹) 알토 현대클러스터동 1층에이씨01-0008호 (도로명주소: 경기도 구리시 갈매순환로 188)

용도: 근린상가 (지원시설)

감정가: 745,000,000 원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 하OOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 19.33㎡ (약 5.85평)

토지지분: 19.332㎡ (약 5.85평)

건물면적: 42.29㎡ (약 12.79평)

건물지분: 42.288㎡ (약 12.79평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.3. 건물 사용승인일

2023년 05월 04일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 구리시 갈매동 소재 경춘선 "갈매역" 북동측 근거리에 위치하고 있습니다. 주위는 아파트 단지, 근린생활시설, 지식산업센터, 공공시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 입지 조건 및 주위 환경은 무난한 편입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 진입이 용이하며, 주변에 버스정류장과 경춘선 '갈매역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 또한 '갈매IC'가 인접해 있어 도로 교통망 이용 또한 무난한 편입니다.

2.3. 건물 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕의 10층 건물 중 1층에 위치한 호실입니다. 외벽은 커튼월 및 일부 석재 마감, 내벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 창호는 페어글래스 창호로 시공되었습니다.

2.4. 토지 이용 및 주변 도로

토지는 세장형의 평지로, 현재 공장(지식산업센터) 및 지원시설 건부지로 이용 중입니다. 본건 남서측으로 왕복 4~5차로, 북서측 및 북동측으로 왕복 4차로, 남동측으로 왕복 3차로의 포장도로에 각각 접해 있어 접근성이 좋습니다.

2.5. 토지 이용계획 및 제한상태

본 토지는 준주거지역, 제1종지구단위계획구역(구리갈매공공주택지구)으로 지정되어 있으며, 중로1류 및 중로2류 도로에 접해 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 공공주택지구, 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 과밀억제권역, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 제1호) 등의 규제를 받고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 김형준

* 보증금: 30,000,000 원

* 차임: 0 원

* 전입일자(사업자등록일자): 2024년 07월 17일

* 확정일자: 2024년 07월 17일

* 배당신고일자: 2025년 09월 05일

* 대항력: 없음

* 비고: 본 임차인은 대항력이 없으며, 인수되는 보증금은 없습니다.

3.2. 등기부 요약

* 등기부채권 총액: 635,000,000 원

* 말소기준권리:

* 을1. 하나은행 근저당권 (접수일자: 2023-06-27, 권리금액: 600,000,000원) - 말소 예정

* 기타 권리사항 (말소 예정):

* 갑2. 이경호 소유권이전1번신탁등기말소 (접수일자: 2023-06-27)

* 을2. 김형준 상가건물임차권 (접수일자: 2025-07-30, 권리금액: 35,000,000원, 확정일자: 2024-07-17)

* 갑4. 하나은행 임의경매 (접수일자: 2025-08-14, 권리금액: 477,502,611원)

3.3. 인수되는 권리

* 인수되는 보증금 합계: 0 원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (지상권 없음)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 및 지원시설

본건이 위치한 힐스테이트 갈매역 스칸센은 복합단지 형태로, 주변에 아파트 단지가 밀집해 있으며, 근린생활시설, 지식산업센터, 공공시설 등이 혼재되어 있어 기본적인 유동인구 및 배후수요가 확보된 지역입니다. 본건 자체는 지원시설(근린생활시설-웃음방:북카페)로 이용 예정이거나 이용 중에 있어, 단지 내 및 주변 수요를 흡수할 수 있는 입지입니다.

4.2. 개발 가능성

구리갈매공공주택지구 내에 위치하고 있어, 향후 지역 개발 및 인구 유입에 따른 상권 활성화 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 편의시설

경춘선 '갈매역'이 도보 가능한 거리에 있어 서울 및 수도권 주요 지역으로의 이동이 용이합니다. 또한, 다수의 버스 노선이 운행 중이며, 차량 이용 시 인접한 '갈매IC'를 통해 광역 교통망 이용이 편리합니다.

5.2. 주변 시설

단지 주변으로 아파트 단지들이 형성되어 있어 주거 편의시설 이용이 수월하며, 근린생활시설, 상업시설 등이 함께 자리 잡고 있어 기본적인 생활 인프라가 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 특이사항 및 주의사항

제공된 정보 내에서 특별한 특이사항이나 주의사항은 명시되지 않았습니다. 공부와의 차이 또한 없는 것으로 확인되었습니다.

6.2. 토지 이용 규제

본건은 준주거지역, 제1종지구단위계획구역, 공공주택지구, 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 과밀억제권역, 공장설립승인지역 등 다양한 토지 이용 규제를 받고 있으므로, 실제 이용 시 관련 법규를 면밀히 검토해야 합니다.

6.3. 임대 관계

임대 관계는 미상으로 파악되었으므로, 실제 점유 및 임대차 현황에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 구리시 갈매동에 위치한 신축 상가(지원시설)로, 힐스테이트 갈매역 스칸센 단지 내에 속해 있습니다. 경춘선 '갈매역' 역세권에 위치하며 차량 및 대중교통 접근성이 우수하여 입지 조건이 양호합니다. 건물 사용승인일이 2023년 5월로 비교적 신축이며, 권리관계 또한 말소 예정인 근저당 및 임의경매 건이 다수 있어 낙찰 후 권리 인수 부담이 적을 것으로 예상됩니다. 임차인 김형준은 대항력이 없어 인수 보증금이 없으므로 명도 부담이 크지 않을 것으로 판단됩니다. 다만, 다양한 토지 이용 규제와 임대 관계 미상인 점은 추가적인 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 상가(지원시설)로 비교적 최신 시설 이용 가능

* 갈매역 역세권 입지로 교통 편리 및 유동인구 확보 기대

* 힐스테이트 갈매역 스칸센 단지 내 상가로 배후 수요 확보

* 대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담 적음

* 말소기준권리 이후 권리 대부분 말소 예정으로 권리 인수 부담 적음

9. 예상 입찰가

본 물건에 대한 예상 입찰가는 인수 보증금을 제외한 권리 분석 결과와 감정가 745,000,000원을 바탕으로 산정해야 합니다. 다만, 현재 시점에서의 정확한 시장 조사, 주변 상권 분석, 유사 물건의 거래 사례, 향후 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 따라서 본 보고서만으로는 예상 입찰가를 제시하기 어려우며, 추가적인 현장 조사를 통한 심층적인 분석이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.