나이스옥션 법원경매 고양 2025타경63945 [1] 경기도 고양시 덕양구 용두동 361-232 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 환성 · 평가일 2025.08.25

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 용두동 소재 ""서오릉"" 인근 남측에 위치하며, 부근은 음식점 위주의 근린생활시설, 단독주택, 자연림, 농경지 등으로 이용중으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 인근까지 버스정류장이 소재하여 제반교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

대체로 부정형으로 기호(1),(3),(5)와 (6)은 상업용(기호(2)의 건부지, 기호(4)의 건부지, 및 기호(7)의 건부지)로 이용중으로 일부는 현황 도로이며, 기호(8)은 기호(7)의 주차장부지, 기호(9)은 자연림 이며, 기호(10)과 (11)는 도로, 기호(12)는 현황 도로, 주차장부지 및 일부임야로 이용중이며, 기호(5,6)과 기호(8) 및 기호(9)의 일부는 현황도로로 이용중임.

인접 도로상태

본건의 일부 현황도로 및 인접도로 약 4~5미터 정도의 도로에 접하며 구체적으로는 아래와 같음.

기호(1)은 기호(10)과 (11) 및 기호(9)의 도로를 통하여 동측으로 세로에 접하며, 기호(3)은 기호(9)와 기호(12)의 도로와 동측 및 북측 세로에 접하고, 기호(5)와 (6)은 북측으로 기호(8)과 (12)의 현황도로를 포함한 세로에 접하며, 기호(8)은 북측으로 세로에 접하고, 기호(9)는 (9) 및 (12)의 현황 도로에 북측 및 서측으로 세로에 접하며, 기호 및 도로에 및 도로,(8))은 북측으로 기호(12) 현황 도로 부분 등의 세로에 접하며, 기호(12)는 현황 도로 부분인 세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

-기호(1) :자연녹지지역, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(웃말아랫말), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)]), 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역]), 제한보호구역(전방지역:25km)(2014-12-19)(고도15m 위임지역), 제한보호구역(전방지역:25km)(2014-12-19)(고도8m 위임지역), 역사문화환경보존지역(서오릉), 과밀억제권역, 토기저래계약에관한허가구역, <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함),
-기호(3) :제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(웃말아랫말), 소로2류(폭 8m~10m)(저촉), 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역]), 제한보호구역(전방지역:25km)(2014-12-19)(고도15m 위임지역), 역사문화환경보존지역(서오릉), 과밀억제권역<수도권정비계획법>,
-기호(5) :자연녹지지역, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(웃말아랫말), 소로2류(폭 8m~10m)(저촉), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)]), 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역]), 제한보호구역(전방지역:25km)(2014-12-19)(고도15m 위임지역),제한보호구역(전방지역:25km)(고도8m 위임지역), 역사문화환경보존지역(서오릉), 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역,
-기호(6),(8):제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(웃말아랫말), 소로2류(폭 8m~10m)(저촉), 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역]), 제한보호구역(전방지역:25km)(2014-12-19)(고도15m 위임지역), 역사문화환경보존지역(서오릉), 과밀억제권역,
-기호(9) :자연녹지지역, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(웃말아랫말), 소로2류(폭 8m~10m)(저촉), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)]), 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역]), 개발제한구역, 제한보호구역(전방지역:25km), 제한보호구역(전방지역:25km)(2014-12-19)(고도15m 위임지역), 제한보호구역(전방지역:25km)(2014-12-19)(고도8m 위임지역), 역사문화환경보존지역(서오릉), 공익용산지, 준보전산지, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역,
-기호(10), (11): 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(웃말아랫말), 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역]), 제한보호구역(전방지역:25km)(2014-12-19)(고도15m 위임지역), 역사문화환경보존지역(서오릉), 과밀억제권역,
-기호(12): 자연녹지지역, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(웃말아랫말), 소로2류(폭 8m~10m)(저촉),가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)]), 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역]), 제한보호구역(전방지역:25km)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)(2014-12-19)(고도15m 위임지역), 제한보호구역(전방지역:25km)(2014-12-19)(고도8m 위임지역), 제한보호구역(전방지역:25km)(고도8m 위임지역), 역사문화환경보존지역(서오릉), 임업용산지, 준보전산지, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역,

공히 토지거래계약에관한허가구역,토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등),토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2)는 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상3층 건물(2023.04.06 사용승인)로,
외벽 : 강화유리 마감 등,
내벽 : 카페로서 인테리어 마감 등,
창호 : 강화유리창호임.

기호(4)는 철근콘크리트구조 및 조적조 지하1층/지상1층 건물(1987.11.18 사용승인)로,
외벽 : 석재붙임 마감 등,
내벽 : 페인팅마감 등,
창호 : 새시창호임.

기호(7)는 연와조 지하1층/지상1층 건물(1995.06.17 사용승인)로,
외벽 : 적벽돌 마감 등,
내벽 : 페인팅 마감 등,
창호 : 새시창호임.

이용상태

기호(2)는 근린생활시설(카페 및 음식점), 기호(4)는 공부상 근린생활시설이나 현황은 공실이며, 기호(7)은 공부상 근린생활시설이나 지층은 창고, 1층은 직원숙소로 이용중임.

설비내역

기호(2)는 위생설비 및 급배수설비, 화재탐지설비, 냉난방설비, 승강기설비 등이 되어 있으며.
기호(4)는 위생설비 및 급배수설비 기호(7)은 위생설비 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

후첨 ""사진용지"" 등과 같이 제시외물건이 소재하여 평가하였음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임.

물건 비고

1.일괄매각. 제시외 건물 포함
2.지상에는 정원수가 식재되어 있으며, 본건 토지에 포함하여 매각
3.덕양구 용두동 361-373에 자생하는 입목은 경제적 가치가 희박하고 임지와 일체로 거래되는 관행에 따라 토지에 포함 매각, 하단일부가 석축으로 보호되고 있어 이를 포함하여 매각

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 고양지원 2025타경63945 (1)

소재지: 경기도 고양시 덕양구 용두동 361-232

용도: 근린시설

감정가: 16,206,352,190 원

토지면적: 15,443.00㎡ (약 4,671.70 평)

토지지분면적: 14,708.5538㎡ (약 4,449.06 평)

건물면적: 3,088.79㎡ (약 934.39 평)

건물지분면적: 3,088.79㎡ (약 934.39 평)

매각대상: 토지 지분 및 건물 전체 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농업협동조합자산관리회사

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 용두동에 소재하며, "서오릉" 인근 남측에 위치합니다. 주변 지역은 음식점 위주의 근린생활시설, 단독주택, 자연림, 농경지 등으로 이용되고 있어 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다. 서오릉이 인근에 위치해 있어 역사문화환경보존지역으로 지정되어 있습니다.

* 교통상황

본건 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준으로 판단됩니다.

* 인접 도로상태

본건 토지의 일부는 현황 도로로 이용 중이며, 약 4~5미터 폭의 인접 도로에 접하고 있습니다. 토지별로 다양한 도로에 접하고 있어 접근성은 일부 확보되어 있습니다. 일부 토지는 소로2류(폭 8m~10m)에 저촉되며, 건축법상 도로로 지정된 부분도 포함되어 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리

토지 및 건물 등기부상 말소기준권리는 2024년 3월 29일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(을7, 을5)이며, 채권액은 4,800,000,000원입니다.

* 채권총액

토지 등기부상 채권 총액은 약 24,887,163,917원이며, 건물 등기부상 채권 총액은 약 24,931,944,817원입니다. 이는 감정가를 상회하는 높은 금액입니다.

* 임차인 현황

* 임차인 박 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025-07-21, 대항력 없음.

* 임차인 조 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-02-22, 대항력 있음.

* 확인된 임차인들의 인수 보증금 합계는 0원입니다. 그러나 임차인 조 은 대항력이 있으므로, 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있더라도 추가적인 확인 및 주의가 필요합니다.

* 기타 권리사항

본건에는 소유권이전, 신탁 등기 말소 사항 외에 다수의 가압류 및 압류, 근저당권 등이 존재하며, 경매 개시 결정된 임의경매(2025타경63945)가 말소기준권리보다 후순위에 해당하여 낙찰로 인해 소멸될 예정입니다.

4. 상권분석

* 주변 이용 현황

본건은 "서오릉" 인근에 위치하며, 주변은 음식점 등 근린생활시설, 단독주택, 자연림, 농경지가 혼재되어 있습니다. 지역적으로는 상업, 주거, 자연녹지 등이 복합적으로 이용되고 있습니다. 창릉신도시 개발과 관련하여 서오릉길 확장 등 주변 교통망 개선 계획이 논의되어 왔습니다.

* 건물별 용도 및 현황

주요 건물(2)는 제2종근린생활시설(카페 및 음식점)로 비교적 최신(2023년 사용승인) 건물이며, 건물(4)는 제2종근린생활시설(현황 공실), 건물(7)은 근린생활시설(지층 창고, 1층 직원숙소)로 이용 중입니다.

5. 생활정보

* 교통 편의성

인근 버스정류장 이용이 가능하나, 대중교통 이용 편의성은 보통 수준입니다. 창릉신도시 개발과 함께 GTX 창릉역 개통 예정 등 교통망 확충이 계획되어 있어 향후 서울 접근성이 개선될 것으로 보입니다.

* 주변 시설

"서오릉"이라는 문화재 인근에 위치하며, 창릉신도시 개발 계획 지역과 인접해 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 중복사건, 유동화물건, 공동담보, 지분매각 등 복합적인 경매 물건입니다.

* 대항력있는 임차인 조 이 존재하며, 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있으나, 인수 여부 및 명도 관련 추가 확인이 필수적입니다.

* 토지 이용에 있어 다수의 제한사항이 존재합니다.

* 자연녹지지역, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(웃말아랫말)

* 가축사육제한구역, 제한보호구역(전방지역), 역사문화환경보존지역(서오릉), 과밀억제권역

* 개발제한구역(기호 9), 공익용산지, 준보전산지, 임업용산지

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등 대상 포함)

* 도로 저촉 (일부 현황도로, 소로2류)

* 서오릉과 인접하여 유산영향평가 기준 강화로 인한 개발 제한 가능성이 있습니다.

* 건축법상 도로로 지정된 부분이 있어 건축 행위 제한 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 감정가는 높으나, 채권 총액이 감정가를 훨씬 상회하는 고액 물건입니다. "서오릉" 인근이라는 입지적 특징과 근린생활시설 용도, 비교적 신축 건물(2)의 존재 등은 긍정적 요인이나, 다수의 토지 이용 제한사항, 대항력있는 임차인의 존재, 복합적인 권리 관계 등은 투자 시 신중한 접근이 요구됩니다. 특히, 총 채무액이 막대하여 경매 절차의 변동 가능성도 배제할 수 없습니다.

8. 투자 포인트

* "서오릉" 문화재 인근의 지리적 이점.

* 근린생활시설 용도로서 상업적 활용 가능성.

* 카페로 운영 중인 비교적 최신 건물(2)의 존재.

* 전체 토지 지분 매각으로, 향후 토지 이용 계획에 따른 잠재적 가치 상승 가능성.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 감정가 16,206,352,190원을 기준으로 하되, 다음과 같은 요소를 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 말소기준권리 이후의 모든 권리(가압류, 압류 등)는 낙찰로 소멸될 예정입니다.

* 확인된 임차인의 인수 보증금은 0원이므로, 보증금 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 대항력 있는 임차인 조 에 대한 명도 비용 및 관련 리스크를 고려해야 합니다.

* 다수의 토지 이용 제한사항(개발제한구역, 역사문화환경보존지역, 군사보호구역, 토지거래허가구역 등)은 본건의 활용도를 크게 제약할 수 있는 요소이므로, 투자 가치 산정에 신중해야 합니다.

* 총 채권액이 감정가를 초과하는 점은 경매 절차의 안정성에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 향후 명도, 개발 가능성, 시장 상황 등을 종합적으로 판단하여 입찰가를 산정해야 합니다.

구체적인 예상 입찰가는 본건의 법률적, 물리적 하자 여부, 명도 진행 가능성, 낙찰 후 활용 방안 등에 대한 심층적인 추가 조사를 바탕으로 산정되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.