나이스옥션 법원경매 고양 2025타경63779 [1] 경기도 파주시 금촌동 793-6 창성에코빌 7층701호 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 금촌동 소재 「경기도의료원 파주병원」 북측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상7층 건물 내 제7층 제701호로서,

외벽 : 석재붙임 및 복합판넬 붙임 마감 등,
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일마감 등,
창호 : 새시 창호 입니다.

이용상태

공부 및 현황 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비 및 기계식주차장 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지 대비 완만한 경사지에 평탄화한 세장형 토지로서, 주상용 건부지로 이용중 입니다.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 25미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(2005.6.4지정), 소로2류(폭8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 토지구획정리사업지구<토지구획정리사업법> 입니다.

공부와의 차이

본건은 현장 조사시 내부에 벽체로 구분되어 701호, 702호로 이용되고 있어, 후첨 내부구조도에 표시하였으니 참고하시기 바랍니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.
본건 집합건축물대장 상 위반건축물로 되어 있으며, 기준시점 현재 파주시청 건축디자인과에 유선상으로 확인한 바, 미시정 상태인 것으로 확인하였으니 경매 입찰 시 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

집합건축물대장상 위반건축물 등재

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

* 사건번호: 고양지원 2025타경63779 (1)

* 물건 소재지: 경기도 파주시 금촌동 793-6 창성에코빌 7층701호

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

* 용도: 근린주택 (현황: 오피스텔)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 건축물 용도: 단독주택, 제1종근린생활시설, 업무시설 (집합건축물대장 상)

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 7층 건물 내 제7층 제701호

* 사용승인일: 2018년 01월 19일

1.3. 감정가 및 면적

* 감정가: 165,000,000원

* 토지 면적: 25.55㎡ (약 7.73평)

* 건물 면적: 57.03㎡ (약 17.25평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 본 물건은 경기도 파주시 금촌동 소재 「경기도의료원 파주병원」 북측 인근에 위치합니다.

* 주위는 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

* 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 본 물건까지 차량 접근성은 양호합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

* 도시지역, 제2종일반주거지역

* 소로2류 (폭 8m~10m) 접합

* 가축사육제한구역

* 토지구획정리사업지구

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (말소기준권리: 2018-09-03 근저당권, 을1)

* 말소기준권리: 케이씨유엔피엘대부주식회사 근저당 (2018-09-03, 141,700,000원)

* 말소 예정 권리:

* 케이씨유엔피엘대부주식회사 근저당 (을1)

* 최동혁 주택임차권 (을2)

* 박정민 주택임차권 (을3)

* 은평세무서장 압류 (갑16)

* 동호신용협동조합 임의경매 (갑17)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (단, 아래 임차인 현황 참조)

* 등기부 채권 총액: 236,700,000원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 최 (최동혁)

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 400,000원

* 전입/사업일자: 2023-02-01

* 확정일자: 2023-01-31

* 배당신고일자: 2025-02-11

* 대항력: 없음 (말소 예정)

* 임차인: 박 (박정민)

* 보증금: 65,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/사업일자: 2023-05-22

* 확정일자: 2024-11-28

* 배당신고일자: 2025-05-26

* 대항력: 없음 (말소 예정)

* 임차인: 유한회사대유주택건설 (강신자)

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입/사업일자: 2018-06-04

* 확정일자: (정보 없음)

* 배당신고일자: (정보 없음)

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금 및 차임이 '0원'으로 기재되어 있으나 '대항력 있음'으로 표시되어 있어, 경매 절차상 인수될 수 있는 잠재적 권리로서 면밀한 확인이 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

3.3. 인수되는 권리

* 상기 권리분석 상, 원칙적으로는 매각으로 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 그러나 '유한회사대유주택건설'의 '대항력 있음' 표기는 추가적인 법률 검토가 필요하며, 낙찰자에게 예상치 못한 부담으로 작용할 가능성이 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 용도 및 현황

* 본 물건은 창성에코빌 복합건물의 7층 701호로, 공부상 용도는 근린주택이나 실제로는 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다.

* 건축물대장 상 내부가 701호, 702호로 구분되어 이용되고 있다는 점은 참고할 사항입니다.

* 집합건축물대장 상 위반건축물로 등재되어 있으며, 파주시청 확인 결과 미시정 상태인 것으로 파악되었습니다. 이는 추후 시정 명령 및 이행강제금 부과 등의 문제가 발생할 수 있습니다.

4.2. 주변 시세 분석

* 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 유사 건물(다세대)의 거래 가격은 다음과 같습니다.

* 2017년식, 71.84㎡: 180,000,000원 (2026년 7월 거래)

* 2009년식, 66.705㎡: 135,000,000원 (2026년 7월 거래)

* 2018년식, 51.38㎡: 140,000,000원 (2026년 7월 거래)

* 본 물건은 57.03㎡, 2017년식으로, 시세 범위 내에 위치합니다.

* 최신 거래 사례(2018년식, 51.38㎡, 140,000,000원)와 동일 연식(2017년식, 71.84㎡, 180,000,000원)의 사례를 종합적으로 고려할 때, 본 물건의 현 시세는 약 150,000,000원 ~ 170,000,000원 수준으로 추정됩니다.

4.3. 유사 물건 비교

* 본 물건이 속한 창성에코빌은 2017년에 준공된 집합건물로, 주변의 다른 다세대 주택들과 함께 지역 내 주거 및 업무 기능을 담당하고 있습니다.

* 제공된 주변 매매 데이터는 '다세대' 주택으로, 본 물건의 '업무시설(오피스텔)' 용도와는 다소 차이가 있을 수 있으나, 건축 연도 및 면적 등을 고려하여 시세 판단의 참고 자료로 활용합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 단지 인근에 마트, 편의점, 식당 등 기본적인 근린생활시설이 소재하여 편리한 생활이 가능합니다.

* 파주시청, 주민센터 등 공공기관 접근성도 양호한 편입니다.

5.2. 의료시설

* 「경기도의료원 파주병원」이 인근에 위치하여 의료 서비스 이용이 용이합니다.

5.3. 교육시설

* 주변에 초등학교, 중학교 등이 소재하여 통학이 가능합니다. (구체적인 학교명은 추가 확인 필요)

6. 잠재적 리스크

6.1. 위반 건축물

* 본 물건은 집합건축물대장 상 위반건축물로 등재되어 있으며, 현재까지 시정되지 않은 상태입니다.

* 이는 향후 파주시로부터 원상복구 명령, 이행강제금 부과 등의 행정 처분을 받을 수 있는 중대한 리스크 요인입니다.

* 향후 철거 또는 시정 비용이 발생할 수 있습니다.

6.2. 대항력 있는 임차인

* 유한회사대유주택건설(강신자)이 '대항력 있음'으로 등재되어 있습니다.

* 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 일반적인 임대차 관계와는 다소 차이가 있으나, '대항력 있음'으로 인해 경매 절차에서 소멸되지 않고 낙찰자가 이를 승계해야 하는 상황이 발생할 수 있습니다.

* 이는 물건 인수 후 예상치 못한 법적 분쟁이나 추가적인 금전적 부담으로 이어질 수 있으므로, 반드시 철저한 법률 검토 및 현장 확인이 필요합니다.

6.3. 내부 구분 사용

* 건물 현황 조사 시 내부에 벽체로 구분되어 701호, 702호로 이용 중인 것으로 확인되었습니다.

* 이는 건축물대장과의 차이이며, 위반 건축물 등재 사유와 관련이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 파주시 금촌동의 비교적 양호한 입지 조건을 갖춘 업무시설(오피스텔)입니다.

* 경기도의료원 파주병원의 인접성과 대중교통 편의성은 장점입니다.

* 하지만 집합건축물대장 상 위반건축물 등재 및 미시정 상태, 그리고 '대항력 있음'으로 표시된 임차인(유한회사대유주택건설)의 존재는 본 물건의 가장 큰 리스크 요인입니다.

* 이러한 리스크를 충분히 인지하고, 관련 비용을 산정하며, 법률 전문가와 상의 후 신중하게 입찰에 참여해야 할 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 위반 건축물 시정 또는 인수 비용, '대항력 있음' 임차인 관련 문제 해결 비용을 고려하더라도, 시세 대비 저가 매수 가능성이 존재합니다.

* 향후 주변 지역 개발 계획에 따른 가치 상승 잠재력을 기대해 볼 수 있습니다.

* 입지 조건 자체는 도심권에 해당하여 기본적인 수요는 꾸준할 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 165,000,000원

* 주변 시세: 약 150,000,000원 ~ 170,000,000원

* 주요 리스크 고려 (위반건축물 시정 비용, '대항력 있음' 임차인 관련 예상 비용): 약 20,000,000원 ~ 50,000,000원 (추정)

* 상기 내용을 종합적으로 고려했을 때, 유찰 가능성 및 물건의 특수성을 감안하여, 110,000,000원 ~ 130,000,000원 범위 내에서 신중한 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

* 다만, 위반건축물 시정 비용 및 '대항력 있음' 임차인과의 관계 정립 비용이 구체적으로 산정될 경우, 입찰가는 조정되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.