나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경3527 [1] 경기도 양주시 백석읍 방성리 364-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 재연 · 평가일 2025.09.05

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 부동산은 경기도 양주시 백석읍 방성리 소재 <방성3리마을회관> 북동측 인근에 소재하는 부동산으로서, 주변은 단독주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재된 지역으로서 제반 입지여건은 대체로 무난시됩니다.

교통상황

본건 인접지까지 차량출입 가능하며 인근의 버스정류장과의 거리 등 감안시 대중교통수단 이용은 대체로 무난시됨.

형태 및 이용상태

대체로 부정형의 평탄한 주거용건부지임.

인접 도로상태

지적상 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(방성2지구), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(민원해결과에 문의바랍니다)<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

제시목록 외의 물건

별첨 사진용지와 같이 제시외건물이 소재함.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기타 : -

건물감정평가요항표

건물의 구조

시멘트블럭조 단층 주택으로서 외별 : 몰탈위페인팅 마감 창호 : 샷시창호 마감 등으로 관리상태는 대체로 보통시됨.

이용상태

주택(공가)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비 등임.

부합물 및 종물

별첨 사진용지와 같이 부합물 및 종물이 소재함.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기타 : -

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1.일괄매각. 제시외 건물 포함
2.매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 의정부지방법원 2025타경3527 (1)

소재지: 경기도 양주시 백석읍 방성리 364-1

경매 구분: 부동산임의경매

채권자: 농협은행주식회사

재매각: 해당 물건은 재매각 대상입니다.

1.2. 면적 및 감정가

토지면적: 605.00㎡ (약 183.01평)

건물면적: 55.87㎡ (약 16.90평)

건물 제시외면적: 68.00㎡ (별도 공간이 존재합니다.)

감정가: 379,248,530원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

토지 지분: 605㎡

건물 지분: 55.87㎡

1.3. 특이사항

건축물대장상 사용승인일자는 1974년이며, 구조는 시멘트블럭조 단층 주택입니다. (건축물표제부 요약)

건물의 주요 용도는 단독주택입니다. (건축물표제부 요약)

건물 제시외면적이 68.00㎡로 별도로 존재합니다.

본 물건은 재매각 대상입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건 부동산은 경기도 양주시 백석읍 방성리 소재 <방성3리마을회관> 북동측 인근에 소재합니다.

주변 지역은 단독주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재된 지역으로서 전반적인 입지 여건은 대체로 무난한 편입니다.

2.2. 교통 상황

본건에 인접한 토지까지 차량 출입이 가능합니다.

인근 버스정류장과의 거리 등을 고려할 때 대중교통 이용은 대체로 무난할 것으로 판단됩니다.

2.3. 토지 현황

토지는 대체로 부정형의 평탄한 주거용건부지입니다.

지적상 맹지로서 도로에 직접 접하지 않은 상태입니다.

2.4. 토지 이용 계획

본 토지는 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(방성2지구)으로 지정되어 있습니다.

또한, 가축사육제한구역(모든축종 제한), 배출시설설치제한구역, 성장관리권역(수도권정비계획법)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

토지 등기부 요약에 따르면, 소유권은 김숙자 명의이며, 다수의 근저당권 및 가압류, 임의경매 개시 결정이 등기되어 있습니다.

주요 권리 내용으로는 하나은행 근저당권, 농협은행주식회사 근저당권, 경기신용보증재단 가압류, 농협은행의 임의경매 개시 결정 등이 확인됩니다.

등기부채권 총액은 149,065,000원입니다.

3.2. 말소기준 권리 및 소멸/인수 권리

말소기준권리: 1996년 7월 6일자 하나은행 근저당권.

매각으로 인해 말소되는 권리: 등기부상 을구의 근저당권(하나은행, 농협은행주식회사), 갑구의 가압류(경기신용보증재단) 및 임의경매(농협은행)는 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (별도 등기된 지상권이 있다면 인수될 수 있으나, 현재 제공된 정보에서는 지상권 등기 내용은 확인되지 않습니다.)

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

임대관계: 미상.

금액이 미상이라도 주의 필요 문구가 반드시 포함한다.

주의사항: 임차인의 보증금 및 차임 등 임대차 관계가 미상으로 파악됩니다. 인수되는 보증금은 없는 것으로 나타나나, 실제 점유 관계 및 법적 권리 여부에 대한 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 소재한 지역은 단독주택, 근린생활시설, 농경지가 혼재된 지역으로, 주거 및 농업 활동이 이루어지는 환경입니다. 인근에 방성3리 마을회관이 위치해 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 접근성

차량 접근은 용이하나, 대중교통 이용 편의성은 인근 버스정류장과의 거리에 따라 무난한 수준으로 판단됩니다. (검색 결과) 주변에 캠핑장, 근린생활시설, 공원 등이 조성되어 있습니다. (검색 결과)

5.2. 주변 시설

* 편의시설: 인근에 편의점, 캠핑장, 공원(발물놀이터 포함) 등이 위치하고 있습니다. (검색 결과)

* 교통시설: 차량으로 이동 시 주변 상업지구 및 편의시설까지 신속한 접근이 가능합니다. (검색 결과)

* 개발 계획: 양주시 백석읍 일대에 도시 재생 사업 및 드라이브 코스 조성 계획 등이 있었습니다. (검색 결과)

* 혐오시설: 주변에 종합장사시설 건립 논란이 있었으나, 주민들의 반대와 정치적 이유로 현재는 철회되었거나 재검토 단계에 있습니다. (검색 결과) 특정 혐오시설이 직접적으로 보고서에 명시될 만한 정보는 확인되지 않았으나, 과거 장사시설 건립 논란 지역과 인접할 가능성이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 맹지

본 물건의 토지는 지적상 맹지이므로, 건축 및 토지 이용에 있어 도로 접근성 문제가 발생할 수 있습니다. 이는 향후 활용 및 거래에 있어 중대한 제약 요인이 될 수 있습니다.

6.2. 재매각

본 물건이 재매각으로 진행된다는 점은 이전 매각 절차에서 낙찰이 이루어지지 못했거나, 낙찰 후 잔금 미납 등으로 인해 다시 경매에 나왔음을 시사합니다. 이는 물건의 하자, 권리 관계의 복잡성, 또는 시장의 낮은 관심 등 잠재적인 문제의 가능성을 내포합니다.

6.3. 제시외 건물

건물 면적 외에 68.00㎡의 제시외 건물이 존재하며, 이는 매각 대상에 포함됩니다. 해당 건물들의 현황, 이용 상태, 철거 또는 양성화 등에 대한 추가 확인 및 비용이 발생할 수 있습니다.

6.4. 임대관계 미상

임차인의 보증금 및 차임 등 임대차 관계가 '미상'으로 파악되어, 실제 점유 현황 및 명도에 대한 추가 확인이 필요합니다. 이는 잠재적인 명도 저항이나 추가 비용 발생으로 이어질 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 양주시 백석읍 방성리에 위치한 단독주택으로, 605㎡의 넓은 토지 면적을 가지고 있습니다. 그러나 지적상 맹지라는 중대한 단점이 있으며, 재매각으로 진행되고 있다는 점은 시장의 관심도나 물건 자체의 잠재적 이슈를 시사합니다. 주변 지역은 단독주택, 근린생활시설, 농경지가 혼재된 환경으로, 교통 및 생활 환경은 대체로 무난한 편입니다. 제시외 건물 존재 및 임대차 관계 미상 등 추가 확인이 필요한 사항들이 있습니다. 맹지라는 점과 재매각이라는 특성을 고려할 때, 향후 토지 이용 계획 및 접근성 개선 방안을 신중하게 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 605㎡의 토지 면적은 향후 증축, 재건축 또는 개발 가능성을 고려할 때 매력적인 요소가 될 수 있습니다.

* 주거지로서의 잠재력: 단독주택 지역에 위치하며 주변 환경이 주거에 적합한 편입니다.

* 낮은 접근성으로 인한 저평가 가능성: 맹지라는 점이 현재 가격에 반영되어 있을 가능성이 있으며, 접근성 문제를 해결할 경우 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 JSON 정보는 주로 '다세대' 주택으로, 본건 '단독주택'과는 부동산 유형 및 토지 이용 방식에서 큰 차이가 있습니다. 따라서 해당 자료를 직접적으로 본건에 적용하기에는 한계가 있습니다.

다만, 제공된 '다세대' 주택의 거래 사례를 분석해 보면,

* 해송그린빌라5차(C동) (2026년 3월): 약 6,700만원 / 51.87㎡ (약 129.17만원/㎡)

* 태성아트빌 (2026년 3월): 약 8,950만원 / 52.75㎡ (약 169.67만원/㎡)

* 금성아트빌라(가동) (2026년 3월): 약 6,000만원 / 49.14㎡ (약 122.10만원/㎡)

로, 제곱미터당 시세는 약 122만원에서 170만원 수준으로 형성되어 있습니다.

이러한 시세는 건물의 면적만을 기준으로 한 것으로, 본건과 같이 넓은 토지를 가진 단독주택의 가치를 반영하기 어렵습니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

감정가는 379,248,530원이며, 등기부채권 총액은 149,065,000원입니다.

본 물건은 지적상 맹지라는 치명적인 약점과 재매각이라는 특성을 고려해야 합니다. 또한, 제시외 건물 및 임대차 관계 미상 등 추가적인 고려 사항이 있습니다.

주변 '다세대' 주택의 시세(약 122~170만원/㎡)를 단순 대입하여 본건 건물 면적(55.87㎡)에 적용하면 약 6,819만원 ~ 9,498만원 수준으로 추정됩니다. 이는 토지 가치를 전혀 반영하지 못한 수치이며, 감정가와는 큰 괴리가 있습니다.

토지 면적(605㎡)을 고려한 적정 시세 산정을 위해서는 인근 단독주택 또는 유사한 지목의 토지 거래 사례가 필요하나, 제공된 정보로는 어렵습니다.

맹지라는 점과 재매각이라는 점을 감안하여 감정가의 70% 수준에서 시작하여, 향후 도로 편입 및 건축 가능성 등을 고려한 전략적 입찰이 필요할 것으로 보입니다.

총 채권액(149,065,000원)을 고려할 때, 입찰가는 이를 상회하는 선에서 결정될 가능성이 높습니다.

보수적으로 접근하여, 감정가 대비 70%~80% 수준을 고려한다면 약 265,460,000원 ~ 303,390,000원 범위에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 맹지 해결 가능성 및 개발 계획에 따라 이보다 낮거나 높게 결정될 수 있습니다.

임차인 중 대항력은 있지만 보증금/차임이 미상인 경우:

금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

본 물건의 경우, 임차인 현황에서 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있으나, 임대 관계가 '미상'으로 기재되어 있습니다. 이에 따라 실제 점유 관계 확인 및 명도에 대한 면밀한 조사가 필요하며, 예상치 못한 명도 비용이나 시간이 소요될 수 있습니다.1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 의정부지방법원 2025타경3527 (1)

소재지: 경기도 양주시 백석읍 방성리 364-1

경매 구분: 부동산임의경매

채권자: 농협은행주식회사

재매각: 해당 물건은 재매각 대상입니다.

1.2. 면적 및 감정가

토지면적: 605.00㎡ (약 183.01평)

건물면적: 55.87㎡ (약 16.90평)

건물 제시외면적: 68.00㎡ (별도 공간이 존재합니다.)

감정가: 379,248,530원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

토지 지분: 605㎡

건물 지분: 55.87㎡

1.3. 특이사항

건축물대장상 사용승인일자는 1974년이며, 구조는 시멘트블럭조 단층 주택입니다.

건물의 주요 용도는 단독주택입니다.

건물 제시외면적이 68.00㎡로 별도로 존재합니다.

본 물건은 재매각 대상입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건 부동산은 경기도 양주시 백석읍 방성리 소재 <방성3리마을회관> 북동측 인근에 소재합니다.

주변 지역은 단독주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재된 지역으로서 전반적인 입지 여건은 대체로 무난한 편입니다.

2.2. 교통 상황

본건에 인접한 토지까지 차량 출입이 가능합니다.

인근 버스정류장과의 거리 등을 고려할 때 대중교통 이용은 대체로 무난할 것으로 판단됩니다.

2.3. 토지 현황

토지는 대체로 부정형의 평탄한 주거용건부지입니다.

지적상 맹지로서 도로에 직접 접하지 않은 상태입니다.

2.4. 토지 이용 계획

본 토지는 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(방성2지구)으로 지정되어 있습니다.

또한, 가축사육제한구역(모든축종 제한), 배출시설설치제한구역, 성장관리권역(수도권정비계획법)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

토지 등기부 요약에 따르면, 소유권은 김숙자 명의이며, 다수의 근저당권 및 가압류, 임의경매 개시 결정이 등기되어 있습니다.

주요 권리 내용으로는 하나은행 근저당권, 농협은행주식회사 근저당권, 경기신용보증재단 가압류, 농협은행의 임의경매 개시 결정 등이 확인됩니다.

등기부채권 총액은 149,065,000원입니다.

3.2. 말소기준 권리 및 소멸/인수 권리

말소기준권리: 1996년 7월 6일자 하나은행 근저당권.

매각으로 인해 말소되는 권리: 등기부상 을구의 근저당권(하나은행, 농협은행주식회사), 갑구의 가압류(경기신용보증재단) 및 임의경매(농협은행)는 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (별도 등기된 지상권이 있다면 인수될 수 있으나, 현재 제공된 정보에서는 지상권 등기 내용은 확인되지 않습니다.)

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

임대관계: 미상.

금액이 미상이라도 주의 필요 문구가 반드시 포함한다.

주의사항: 임차인의 보증금 및 차임 등 임대차 관계가 미상으로 파악됩니다. 인수되는 보증금은 없는 것으로 나타나나, 실제 점유 관계 및 법적 권리 여부에 대한 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 소재한 지역은 단독주택, 근린생활시설, 농경지가 혼재된 지역으로, 주거 및 농업 활동이 이루어지는 환경입니다. 인근에 방성3리 마을회관이 위치해 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 접근성

차량 접근은 용이하나, 대중교통 이용 편의성은 인근 버스정류장과의 거리에 따라 무난한 수준으로 판단됩니다. 주변에 캠핑장, 근린생활시설, 공원 등이 조성되어 있습니다.

5.2. 주변 시설

* 편의시설: 인근에 편의점, 캠핑장, 공원(발물놀이터 포함) 등이 위치하고 있습니다.

* 교통시설: 차량으로 이동 시 주변 상업지구 및 편의시설까지 신속한 접근이 가능합니다.

* 개발 계획: 양주시 백석읍 일대에 도시 재생 사업 및 드라이브 코스 조성 계획 등이 있었습니다.

* 혐오시설: 주변에 종합장사시설 건립 논란이 있었으나, 주민들의 반대와 정치적 이유로 현재는 철회되었거나 재검토 단계에 있습니다. 특정 혐오시설이 직접적으로 보고서에 명시될 만한 정보는 확인되지 않았으나, 과거 장사시설 건립 논란 지역과 인접할 가능성이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 맹지

본 물건의 토지는 지적상 맹지이므로, 건축 및 토지 이용에 있어 도로 접근성 문제가 발생할 수 있습니다. 이는 향후 활용 및 거래에 있어 중대한 제약 요인이 될 수 있습니다.

6.2. 재매각

본 물건이 재매각으로 진행된다는 점은 이전 매각 절차에서 낙찰이 이루어지지 못했거나, 낙찰 후 잔금 미납 등으로 인해 다시 경매에 나왔음을 시사합니다. 이는 물건의 하자, 권리 관계의 복잡성, 또는 시장의 낮은 관심 등 잠재적인 문제의 가능성을 내포합니다.

6.3. 제시외 건물

건물 면적 외에 68.00㎡의 제시외 건물이 존재하며, 이는 매각 대상에 포함됩니다. 해당 건물들의 현황, 이용 상태, 철거 또는 양성화 등에 대한 추가 확인 및 비용이 발생할 수 있습니다.

6.4. 임대관계 미상

임차인의 보증금 및 차임 등 임대차 관계가 '미상'으로 파악되어, 실제 점유 현황 및 명도에 대한 추가 확인이 필요합니다. 이는 잠재적인 명도 저항이나 추가 비용 발생으로 이어질 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 양주시 백석읍 방성리에 위치한 단독주택으로, 605㎡의 넓은 토지 면적을 가지고 있습니다. 그러나 지적상 맹지라는 중대한 단점이 있으며, 재매각으로 진행되고 있다는 점은 시장의 관심도나 물건 자체의 잠재적 이슈를 시사합니다. 주변 지역은 단독주택, 근린생활시설, 농경지가 혼재된 환경으로, 교통 및 생활 환경은 대체로 무난한 편입니다. 제시외 건물 존재 및 임대차 관계 미상 등 추가 확인이 필요한 사항들이 있습니다. 맹지라는 점과 재매각이라는 특성을 고려할 때, 향후 토지 이용 계획 및 접근성 개선 방안을 신중하게 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 605㎡의 토지 면적은 향후 증축, 재건축 또는 개발 가능성을 고려할 때 매력적인 요소가 될 수 있습니다.

* 주거지로서의 잠재력: 단독주택 지역에 위치하며 주변 환경이 주거에 적합한 편입니다.

* 낮은 접근성으로 인한 저평가 가능성: 맹지라는 점이 현재 가격에 반영되어 있을 가능성이 있으며, 접근성 문제를 해결할 경우 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 JSON 정보는 주로 '다세대' 주택으로, 본건 '단독주택'과는 부동산 유형 및 토지 이용 방식에서 큰 차이가 있습니다. 따라서 해당 자료를 직접적으로 본건에 적용하기에는 한계가 있습니다.

다만, 제공된 '다세대' 주택의 거래 사례를 분석해 보면,

* 해송그린빌라5차(C동) (2026년 3월): 약 6,700만원 / 51.87㎡ (약 129.17만원/㎡)

* 태성아트빌 (2026년 3월): 약 8,950만원 / 52.75㎡ (약 169.67만원/㎡)

* 금성아트빌라(가동) (2026년 3월): 약 6,000만원 / 49.14㎡ (약 122.10만원/㎡)

로, 제곱미터당 시세는 약 122만원에서 170만원 수준으로 형성되어 있습니다.

이러한 시세는 건물의 면적만을 기준으로 한 것으로, 본건과 같이 넓은 토지를 가진 단독주택의 가치를 반영하기 어렵습니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

감정가는 379,248,530원이며, 등기부채권 총액은 149,065,000원입니다.

본 물건은 지적상 맹지라는 치명적인 약점과 재매각이라는 특성을 고려해야 합니다. 또한, 제시외 건물 및 임대차 관계 미상 등 추가적인 고려 사항이 있습니다.

주변 '다세대' 주택의 시세(약 122~170만원/㎡)를 단순 대입하여 본건 건물 면적(55.87㎡)에 적용하면 약 6,819만원 ~ 9,498만원 수준으로 추정됩니다. 이는 토지 가치를 전혀 반영하지 못한 수치이며, 감정가와는 큰 괴리가 있습니다.

토지 면적(605㎡)을 고려한 적정 시세 산정을 위해서는 인근 단독주택 또는 유사한 지목의 토지 거래 사례가 필요하나, 제공된 정보로는 어렵습니다.

맹지라는 점과 재매각이라는 점을 감안하여 감정가의 70% 수준에서 시작하여, 향후 도로 편입 및 건축 가능성 등을 고려한 전략적 입찰이 필요할 것으로 보입니다.

총 채권액(149,065,000원)을 고려할 때, 입찰가는 이를 상회하는 선에서 결정될 가능성이 높습니다.

보수적으로 접근하여, 감정가 대비 70%~80% 수준을 고려한다면 약 265,460,000원 ~ 303,390,000원 범위에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 맹지 해결 가능성 및 개발 계획에 따라 이보다 낮거나 높게 결정될 수 있습니다.

임차인 중 대항력은 있지만 보증금/차임이 미상인 경우:

금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

본 물건의 경우, 임차인 현황에서 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있으나, 임대 관계가 '미상'으로 기재되어 있습니다. 이에 따라 실제 점유 관계 확인 및 명도에 대한 면밀한 조사가 필요하며, 예상치 못한 명도 비용이나 시간이 소요될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.