나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경72984 [1] 경기도 포천시 이동면 연곡리 671 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: JM · 평가일 2025.08.27

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 포천시 이동면 연곡리 소재 ""연곡4리마을회관"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 소로변으로 음식점, 숙박시설 등 상업용이 소재하며, 후면으로 단독주택, 농지, 창고 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량진출입이 원활하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

기호 1 : 부정형 평지의 '숙박시설 및 근린생활시설' 건부지임.
기호 2 : 부정형 평지의 '나지' 상태임.
기호 3,7 : 부정형 평지의 '나지 및 일부 도로'임.
기호 4 : 부정형 평지의 '근린생활시설 '건부지임.
기호 5,6 : 부정형 평지의 '나지'상태임.

인접 도로상태

기호 1 : 남동측으로 왕복2차선 도로 및 북동측으로 세로에 각각 접함.
기호 2 : 남동측으로 세로에 접함.
기호 3 : 북동측으로 세로에 접함.
기호 4 : 남동측으로 왕복2차선 도로 및 남서측으로 세로에 각각 접함
기호 5 : 지적도상 맹지이나 인접지를 통하여 진입함.
기호 6 : 지적도상 맹지이나 인접지를 통하여 진입함.
기호 7 : 남동측으로 세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

본건 공히 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한구역), 성장관리권역, 배출시설설치제한지역임.

제시목록 외의 물건

본건 토지지상에 제시외 수목이 소재하나 관리상태, 주수, 거래관행 등을 감안하여 토지에 포함 평가하였으니 경매집행시 참고하시기 바랍니다.

공부와의 차이

기호 3, 7의 공부상 지목은 '대'이나 현황 일부 도로로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 8은 철근콘크리트구조 경사슬래브칼라아스팔트슁글지붕 4층건으로서,
외벽 :적벽돌치장쌓기마감 및 몰탈위페인팅마감 등
내벽, 바닥, 창호 : 내부공사를 위해 해체후 시멘트몰탈 등 노출상태 등임.

기호 9는 철근콘크리트조 합각지붕 단층건으로서,
외벽 : 몰탈위페인팅 및 벽돌쌓음마감 등
내벽, 바닥, 창호 : 내부공사를 위해 해체후 시멘트몰탈 등 노출상태 등임.

이용상태

기호 8 : 근린생활시설 및 숙박시설임.(내부구조도 등 참조)
기호 9 : 근린생활시설임.(내부구조도 등 참조)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 전기설비 등이 되어 있었으나, 현장조사시 내부공사를 위해 해체후 장기간 방치로 인하여 정상작동유무는 확인하기 어려운 바 경매 진행시 참고하시기 바랍니다,

부합물 및 종물

제시외 부합물(㉠ ~ ㉡)이 소재함.(건물개황도 등 참조)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대사항 : 미상임.
- 기 타 : 기호 8, 9 내부공사를 위해 해체후 장기간 방치된 상태임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2025타경72984 (1)

소재지: 경기도 포천시 이동면 연곡리 671번지

용도: 근린시설, 숙박시설

감정가: 1,012,593,200원

토지면적: 2283.00㎡ (약 690.61평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 1592.94㎡ (약 481.89평)

건물 제시외면적: 95.50㎡ (약 28.89평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO (유케이제십일차유동화전문유한회사)

특이사항: 유동화물건, 공동담보

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 경기도 포천시 이동면 연곡리 소재 "연곡4리마을회관" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 소로변에 음식점, 숙박시설 등 상업용 건물이 소재하며, 후면으로는 단독주택, 농지, 창고 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황

본건까지 차량의 진출입이 원활하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능한 바, 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됩니다.

* 토지 이용 및 현황

본건 토지는 기호 1, 4가 '숙박시설 및 근린생활시설' 건부지로 이용 중이며, 기호 2, 5, 6은 '나지' 상태입니다. 기호 3, 7은 '나지 및 일부 도로'로 이용되고 있습니다. 토지는 전반적으로 부정형 평지입니다.

* 인접 도로상태

기호 1, 4 토지는 남동측으로 왕복 2차선 도로에 접해 있으며, 북동측 또는 남서측으로 세로에 접해 있습니다. 나머지 토지들도 일부 세로에 접하고 있으나, 기호 5, 6은 지적도상 맹지이나 인접지를 통하여 진입이 가능합니다.

* 토지 이용계획 및 제한상태

본건 토지는 계획관리지역에 속하며, 가축사육제한구역(일부제한 모든 축종 제한구역), 성장관리권역, 배출시설설치제한지역으로 지정되어 있어 향후 토지 이용 및 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

* 매각물건 명세서 요약

본건은 일괄 매각이며, 제시외 건물(95.50㎡)도 포함하여 매각합니다. 토지 일부(기호 3, 7)는 현황상 도로로 이용 중입니다. 토지 지상에 수목이 소재하나, 거래 관행 등을 감안하여 토지에 포함 평가되었습니다.

* 등기부 현황

말소기준권리는 2022년 2월 22일 접수된 국민은행 근저당권(채권 최고액 504,000,000원)입니다. 본 경매 개시 결정(2025년 8월 13일, 유케이제십일차유동화전문유한회사)으로 인해 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 포천시의 압류(2025년 10월 27일) 또한 매각으로 소멸됩니다.

* 임차인 현황

임차인 현황 조사 결과, 인수해야 할 보증금은 합계 0원입니다. 임대차 관계는 미상으로 파악되었습니다.

* 인수되는 권리

물건 명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 기재되어 있으나, 구체적인 내용은 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

* 주변 상업시설

본건은 소로변으로 음식점, 숙박시설 등 상업용 건물이 소재하는 지역에 위치하고 있습니다. 이는 잠재적인 고객 유치에 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다.

* 건물 이용 현황

건물(기호 8)은 근린생활시설 및 숙박시설로 이용 중이며, 건물(기호 9)은 근린생활시설로 이용 중입니다. 이는 상권의 특성을 반영하는 용도라 할 수 있습니다.

5. 생활정보

* 교통 및 접근성

차량 진출입이 용이하며, 인근 버스정류장 이용이 가능하여 기본적인 교통 접근성은 확보되어 있습니다.

* 편의시설

주변에 음식점, 숙박시설 등 상업시설이 존재하나, 마트, 병원, 금융기관 등 생활 편의시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았습니다.

* 주변 환경

상업시설과 함께 단독주택, 농지, 창고 등이 혼재하는 지역으로, 도심의 번화함과는 다소 거리가 있는 지역적 특성을 보입니다.

6. 잠재적 리스크

* 건물 상태

기호 8, 9 건물 모두 내부 공사를 위해 해체 후 시멘트 몰탈 등 노출 상태로 장기간 방치되어 있어, 즉시 사용이 어렵고 상당한 수준의 추가 복구 및 리모델링 비용이 발생할 것으로 예상됩니다.

* 토지 관련 사항

기호 3, 7 토지는 공부상 지목이 '대'이나 현황 일부 도로로 이용 중이며, 기호 5, 6 토지는 지적도상 맹지이나 인접지를 통해 진입이 가능합니다. 이러한 부분은 향후 토지 이용 및 활용에 있어 고려해야 할 사항입니다. 또한, 제시외 수목이 토지에 포함 평가된 점도 참고해야 합니다.

* 임대차 관계의 불확실성

임대차 관계가 미상으로 파악되어, 인수 보증금은 없더라도 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생하거나 임차인과의 협상에 어려움이 있을 수 있습니다. 이에 대한 철저한 사전 조사 및 대비가 필요합니다.

* 토지 이용 제한

가축사육제한구역, 성장관리권역, 배출시설설치제한지역 등은 향후 건축 행위나 사업 계획 수립 시 관련 법규 준수 및 제한 사항을 면밀히 검토해야 함을 의미합니다.

* 유동화 물건 및 공동담보

본건은 유동화 물건이며 공동담보로 경매가 진행되는 특수 물건입니다. 관련 법규 및 절차에 대한 충분한 이해와 검토가 필요합니다.

* 혐오시설 존재 가능성

(제공된 정보만으로는 주변 혐오시설 유무 확인이 불가합니다. 현장 답사 시 또는 추가적인 조사를 통해 확인이 필요합니다.)

7. 종합의견

본건은 경기도 포천시 이동면 연곡리 소재 근린생활시설 및 숙박시설 용도로 사용 가능한 부동산입니다. 토지와 건물을 일괄 매각하며, 감정가는 1,012,593,200원입니다.

주변 환경은 상업시설과 주거, 농지, 창고 등이 혼재되어 있으며, 교통 접근성은 보통 수준입니다. 그러나 건물은 내부 공사 후 장기간 방치되어 있어 대규모 복구 비용이 예상되며, 토지 일부는 맹지이거나 도로로 이용 중인 점, 임대차 관계가 미상인 점 등은 주의가 필요한 사항입니다.

말소기준권리 이하 등기부상 권리들은 소멸될 것으로 예상되나, 제시외 건물 및 수목, 토지의 현황 등 조사된 내용을 바탕으로 입찰 전 철저한 현장 확인과 권리 분석이 요구됩니다. 유동화 및 공동담보 물건이라는 점을 감안하여, 관련 법적 절차 및 특수성을 충분히 이해하고 접근해야 할 것입니다.

8. 투자포인트

* 계획관리지역 내 잠재적 개발 가치: 지역 발전 가능성에 따른 토지 가치 상승 기대.

* 상업 및 숙박시설 활용: 관광 또는 지역 수요를 기반으로 한 사업 운영 가능성.

* 일괄 매각으로 인한 활용도 증대: 토지와 건물을 함께 취득하여 통합적인 개발 및 운영 계획 수립 가능.

9. 예상입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 제공된 정보만으로는 정확한 산정이 어렵습니다. 감정가(1,012,593,200원)를 기준으로 하되, 다음과 같은 사항들을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 예상 복구 및 리모델링 비용

* 임대차 관계 미상으로 인한 명도 비용 및 불확실성

* 토지 현황(맹지, 도로 이용 등) 및 제시외 물건 관련 제반 사항

* 향후 토지 이용 제한 사항 및 지역 개발 동향

따라서, 위에서 언급된 잠재적 리스크 요인들을 면밀히 분석하고, 철저한 현장 조사를 통해 파악된 물건의 실제 가치와 투입될 비용을 산정한 후, 보수적인 관점에서 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다. 인수 보증금이 없다는 점은 긍정적이나, 건물 상태와 임대차 미상 등은 입찰가 산정에 있어 상당한 변수로 작용할 것입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.