나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경13024 [1] 서울특별시 동대문구 답십리동 482-34 라브리빌 2층 203호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼호감정 · 평가일 2025.08.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 동대문구 답십리동 소재 ""답십리1동 주민센터"" 남서측 인근에 위치하
며, 주위는 다세대주택 및 단독주택, 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서,
제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반차량의 진출입은 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황
은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상6층 건물 내 제2층 제203호로서
외벽 : 석재붙임 등 마감.
내벽 : 벽지도배, 타일 등 마감.
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

급배수시설 무난하며, 기본 위생설비, 난방설비, 승강기설비, 주차시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필 일단의 가장형 평지로서, 다세대주택 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

3필 일단지로서, 북서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

3필지 공히 도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관
한 법률>, 대공방어협조구역(해발134m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2024.09.10. ~ 20
29.09.09.)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상.

물건 비고

특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 서울특별시 동대문구 답십리동 482-34 라브리빌 2층 203호에 소재한 다세대주택입니다.

사건번호는 서울북부지방법원 2025타경13024 (1)이며, 부동산강제경매로 진행 중입니다.

본건의 감정가는 238,000,000원입니다.

토지 면적은 13.24㎡ (약 3.99평)이며, 건물 면적은 20.39㎡ (약 6.17평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄매각입니다.

채권자는 주OOOOOOO입니다.

특이사항으로는 대항력 있는 임차인이 존재하며, HUG 인수조건 변경, 재매각 이력이 있습니다.

주의사항으로 특별매각조건에 따라 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%임을 유의해야 합니다.

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 동대문구 답십리동 소재 "답십리1동 주민센터" 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 다세대주택, 단독주택, 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통 상황은 무난한 편입니다.

건물이 속한 토지는 3필지가 일단지 형태로, 북서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상 본건은 도시지역, 제2종일반주거지역에 해당하며, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(지정기간: 2024.09.10. ~ 2029.09.09.)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2025년 2월 19일 접수된 관악세무서장의 압류(징세과-티 6596)입니다.

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권 보존 등기 이후 신탁 등기 말소, 공유자 전원 지분 이전 등기가 이루어졌습니다.

주택임차권(김다예, 보증금 231,000,000원)이 등기되었으나 말소된 것으로 확인됩니다.

이후 관악세무서장과 서울특별시의 압류가 있었으며, 주택도시보증공사의 강제경매 개시 결정(2025타경13024)이 말소된 것으로 등기사항에 나타납니다.

임차인 현황은 다음과 같습니다.

* 임차인: 주택도시보증공사(김 ), 보증금 231,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022-01-14, 확정일자 2021-12-27, 배당신고일자 2024-02-02. 등기부상 대항력은 없는 것으로, 임차권은 말소된 것으로 표시되어 있으나, 물건명세서 상 'HUG 인수조건 변경' 및 '대항력 있는 임차인 있음'이라는 문구가 있어 HUG의 개입으로 보증금 처리가 예정되어 있음을 시사합니다.

* 임차인: 양동엽, 보증금 5,000,000원, 차임 500,000원, 전입일자 2024-08-22. 대항력이 있는 것으로 표시되어 있으며, 확정일자 및 배당신고일자 정보는 제공되지 않았습니다.

물건명세서상 "대항력 있는 임차인 있음" 및 "HUG 인수조건 변경" 특이사항으로 미루어볼 때, 김 임차인 관련 보증금은 HUG가 인수 또는 처리하는 조건으로 매수인이 직접 인수하지 않을 가능성이 높습니다. 그러나 양동엽 임차인의 보증금 5,000,000원은 배당받지 못할 경우 매수인이 인수해야 할 가능성이 있습니다.

3. 등기부채권 총액은 231,000,000원입니다.

1.3. 상권분석

본건과 인근 지역의 최근 매매 정보를 분석한 결과, 다음과 같은 시세 동향을 파악할 수 있습니다.

* 2026년 5월 거래된 주함해븐빌 1, 2동(2014년식) 전용면적 57.69㎡(약 17.45평)의 경우 65,000만원에 거래되었습니다. 이는 평당 약 373만원 (시세: 약 1,126.7만원/㎡) 수준입니다.

* 2026년 5월 거래된 명품가 A, B, C동(2014년식) 전용면적 49.99㎡(약 15.12평)의 경우 42,000만원에 거래되었습니다. 이는 평당 약 278만원 (시세: 약 840.1만원/㎡) 수준입니다.

* 2026년 7월 거래된 두리빌라 A, B동(2003년식) 전용면적 75.06㎡(약 22.71평)의 경우 43,500만원에 거래되었습니다. 이는 평당 약 191만원 (시세: 약 580만원/㎡) 수준입니다.

본건은 2014년식 다세대주택으로, 전용면적 20.39㎡ (약 6.17평)입니다.

비슷한 연식의 거래 사례들을 고려할 때, 평당 시세는 약 840만원에서 1,126만원 수준으로 추정됩니다.

이를 본건의 면적에 대입하여 환산하면, 약 1억 7천만원에서 2억 3천만원 사이의 가치를 가질 수 있습니다.

본건의 감정가 238,000,000원은 주변 시세 범위의 상단에 위치하거나 소폭 상회하는 수준으로 보입니다.

1.4. 생활정보

본건은 철근콘크리트구조의 2014년식 다세대주택 건물 내 제2층 제203호입니다.

건물 외벽은 석재붙임 등으로 마감되었으며, 내벽은 벽지도배 및 타일, 창호는 샷시로 마감되어 있습니다.

내부 설비로는 급배수, 기본적인 위생, 난방, 승강기, 주차 시설 등이 갖추어져 있습니다.

현재 다세대주택으로 이용 중에 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 양동엽: 보증금 5,000,000원의 임차인이 대항력을 가지고 있어, 해당 보증금이 낙찰자에게 인수될 가능성이 있습니다.

* HUG 인수조건 변경 및 재매각: HUG의 개입과 재매각 이력은 복잡한 권리 관계를 시사합니다. 특히 HUG 관련 임차인(김 )의 보증금 처리 방식에 대한 명확한 이해가 필요하며, 예상치 못한 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

* 특별매각조건: 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%로 일반적인 10%보다 높아, 자금 계획에 더욱 신중해야 합니다. 또한, 높은 보증금으로 인해 유찰될 가능성도 있습니다.

* 토지거래계약허가구역: 매수인은 토지거래허가구역 지정 기간(2024.09.10. ~ 2029.09.09.) 내에 해당 관청의 허가를 받아야 하므로, 추가적인 행정 절차가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 동대문구 답십리동에 위치한 소형 다세대주택으로, 접근성이 양호하고 주변 편의시설 이용이 편리한 지역에 소재합니다. 감정가는 238,000,000원입니다.

주요 리스크 요인으로는 대항력 있는 임차인 양동엽의 보증금 인수 가능성과 HUG 관련 임차인(김 ) 보증금 처리 조건, 그리고 재매각 및 특별매각조건으로 인한 높은 보증금 부담 등이 있습니다.

특히, HUG 인수조건 변경 및 대항력 있는 임차인 존재 표기는 복잡한 권리 관계를 나타내므로, 입찰 전 HUG 측과의 명확한 소통 및 법률 전문가의 검토가 필수적입니다.

토지거래허가구역 지정 또한 고려해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

* 입지: 서울 동대문구 답십리동의 준수한 교통 및 생활 환경을 갖춘 지역에 위치합니다.

* 소형 면적: 20.39㎡ (약 6.17평)의 소형 면적으로, 1인 가구 또는 소액 투자자에게 매력적인 투자 대상이 될 수 있습니다.

* 잠재적 시세차익: 주변 유사 연식 다세대주택의 시세 분석 결과, 본건의 감정가가 상대적으로 낮게 책정되었을 가능성이 있어 시세차익을 기대해 볼 수 있습니다.

* HUG 보증: HUG가 관여된 거래라는 점은 임차인 보증금 관련 분쟁 발생 시 안정성을 확보하는 요소가 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 238,000,000원입니다.

주변 유사 연식 다세대주택의 최근 매매 시세를 고려할 때, 평당 약 840만원 ~ 1,126만원 수준으로 추정됩니다.

본건의 전용면적(20.39㎡, 약 6.17평)을 기준으로 시세 범위를 적용하면, 대략 1억 7천만원에서 2억 3천만원 사이의 가치를 추정할 수 있습니다.

리스크 요인을 고려하여 감정가 대비 할인율을 적용합니다.

* 대항력 있는 임차인 양동엽의 보증금 5,000,000원 인수 가능성

* HUG 관련 복잡한 조건 및 재매각 이력

* 특별매각조건(보증금 20%)

이러한 위험 요인을 감안하여, 본건의 적정 입찰가 범위를 시세의 80% ~ 90% 수준으로 산정합니다.

예상 시세 하단(1억 7천만원)의 80% ~ 90% = 약 1억 3천6백만원 ~ 1억 5천3백만원

예상 시세 상단(2억 3천만원)의 80% ~ 90% = 약 1억 8천4백만원 ~ 2억 7백만원

종합적으로, 본건의 예상 입찰가는 약 1억 7천만원에서 1억 9천만원 사이로 판단됩니다.

이는 제공된 정보 및 시세 분석에 기반한 추정치이며, 현장 조사, HUG 관련 보증금 처리 조건 확정, 법률 전문가의 의견 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

최종 권장 입찰가 범위: 170,000,000원 ~ 190,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.