나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경13015 [1] 서울특별시 강북구 수유동 472-540 대원하늘채 2층203호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문감정 · 평가일 2025.09.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

서울특별시 강북구 수유동 소재 "혜화여자고등학교" 동측 인근에 위치하며 주위는 근린생활시설, 단독주택, 공동주택 등이 혼재하는 지역으로 제반 입지조건은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고, 인근 지하철 및 버스정류장과의 거리 및 운행 빈도를 고려시 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 1층~지상 4층 건물 중 203호, 303호로서 (사용승인일 2022.04.28) 외 벽 : 석재붙임 마감 등, 내 벽 : 벽지도배 마감 등, 창 호 : 섀시창호 마감 등.

이용상태

일련번호 가), 나) 공히 공동주택(단지형다세대)(방3, 거실, 주방, 욕실2 등)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 화재탐지설비, 승강기 설비가 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로서 공동주택(단지형다세대) 부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 4미터 내외의 아스콘 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

수유동 472-540 :도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 고도지구(28m이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울북부지방법원 2025타경13015 (1)

* 소재지: 서울특별시 강북구 수유동 472-540 대원하늘채 2층 203호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 427,000,000원

* 토지면적: 38.37㎡ (약 11.61평)

* 토지지분: 38.37㎡ (약 11.61평)

* 건물면적: 59.75㎡ (약 18.08평)

* 건물지분: 59.75㎡ (약 18.08평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 공동담보, 재매각

* 주의사항: 특별매각조건 (매수신청보증금 최저매각가격의 20%)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 서울특별시 강북구 수유동 소재 "혜화여자고등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 단독주택, 공동주택 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 입지조건은 보통 수준임.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근 지하철 및 버스정류장과의 거리 및 운행 빈도를 고려할 때 전반적인 교통상황은 보통임.

* 건물의 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 1층~지상 4층 건물 중 2층 203호이며, 사용승인일은 2022년 4월 28일임. 외벽은 석재붙임 마감, 내벽은 벽지도배 마감, 창호는 섀시창호 마감 등으로 이루어져 있음.

* 이용상태: 공동주택(단지형다세대)으로 방 3개, 거실, 주방, 욕실 2개 등으로 이용 중임.

* 설비내역: 기본적인 위생 및 급배수 설비, 화재 탐지 설비, 승강기 설비가 갖추어져 있음.

* 토지의 형상 및 이용상태: 사다리형 평지로서 공동주택(단지형다세대) 부지로 이용 중임.

* 인접 도로상태: 본건 남측으로 노폭 약 4미터 내외의 아스콘 포장도로와 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 고도지구(28m 이하), 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상, 2025.8.26 ~ 2026.8.25).

* 공부와의 차이: 없음.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 5월 17일 접수된 주식회사대한파이낸셜대부의 근저당권(을1)임.

* 매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리 이후 등기된 권리들은 매각으로 모두 소멸될 것으로 예상됨. (예: 근저당, 가압류, 압류, 임의경매 등)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없음.

* 인수되는 보증금: 0원 (임차인 김 의 경우 대항력 없음으로 보증금 인수 의무 없음)

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025년 6월 30일

* 확정일자: 2025년 6월 30일

* 배당신고일자: 2025년 10월 14일

* 대항력: 없음

* 비고: 대항력이 없으므로 보증금 반환 채권은 일반 채권으로 취급될 가능성이 높으며, 경매 절차에서 배당받지 못할 경우 채무 불이행으로 간주될 수 있음.

* 총 채권액 (등기부 기준): 약 930,820,000원 (근저당, 가압류, 압류, 임의경매 등 합계)

1.3. 상권분석

본건은 서울특별시 강북구 수유동에 위치하며, 주변은 근린생활시설, 단독주택, 공동주택 등이 혼재하는 주거 지역임. "혜화여자고등학교" 인근에 위치하여 학생 및 교직원 등 유동인구가 있을 수 있으며, 상업 시설과의 혼재로 인해 생활 편의 시설 접근성은 양호한 편임. 대규모 상업 단지보다는 지역 커뮤니티 중심의 상권으로 분석됨.

1.4. 생활정보

* 주거 환경: 다세대주택 밀집 지역에 위치하며, 인근에 학교(혜화여자고등학교)가 있어 교육 환경에 대한 접근성이 있음. 주거 지역 특성상 조용한 편이나, 주변 근린생활시설로 인해 생활 편의 시설 이용이 용이함.

* 교통: 차량 접근성은 보통 수준이며, 대중교통 이용 시 인근 지하철역 및 버스정류장을 통해 서울 시내 주요 지역으로 이동 가능함.

* 편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능함.

1.5. 잠재적 리스크

* 높은 채권 총액: 등기부상 총 채권액이 약 9억 3천만원으로 감정가(4억 2천 7백만원)의 두 배 이상으로 매우 높음. 이는 낙찰가율에 영향을 미칠 수 있으며, 유찰 가능성을 높이는 요인이 될 수 있음.

* 재매각 사유: '재매각' 물건으로, 이전 매각 절차에서 낙찰 후 잔금 미납 등의 사유가 있었을 가능성이 있으며, 이에 대한 추가적인 확인이 필요함.

* 공동담보: '공동담보' 물건으로, 동일한 채무에 대해 여러 부동산이 담보로 제공되었을 가능성이 있으며, 이로 인한 추가적인 복잡성이 있을 수 있음.

* 감정가와 시세의 괴리: 제공된 최근 매매 정보(JSON)를 분석한 결과, 유사 면적(약 18.42평)의 2009년식 건물이 2억 6천 6백 5십만원에 거래된 점을 감안할 때, 본건(약 18.08평, 2022년식)의 적정 시세는 최소 3억원 이상으로 평가될 수 있음. 그러나 현재 감정가는 4억 2천 7백만원으로 시세보다 상당히 높게 책정되어 있음. 이는 감정가의 적정성에 대한 의문을 제기하며, 실제 경매 낙찰가는 감정가보다 현저히 낮아질 가능성을 시사함.

* 주변 혐오시설: 현재 수유동 472-540번지 주변에 특별히 보고된 혐오 시설은 확인되지 않았으나, 모든 부동산 거래 시에는 직접적인 현장 확인이 필수적임.

1.6. 종합 의견

본건은 서울 강북구 수유동에 위치한 신축(2022년 준공) 다세대주택으로, 입지 및 건물 상태는 양호한 편임. 그러나 등기부상 총 채권액이 감정가를 훨씬 초과하며, 제공된 주변 시세 정보를 고려할 때 감정가가 다소 높게 책정된 것으로 보임. '재매각' 및 '공동담보' 등의 특이사항 또한 주의 깊게 살펴볼 필요가 있음. 대항력 없는 임차인이 있으나 보증금 인수 부담은 없음.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2022년 준공으로 비교적 최신 건물이며, 내부 상태 및 시설이 양호할 것으로 기대됨.

* 입지: 강북구 수유동의 주거 지역에 위치하여 기본적인 생활 편의 시설 접근성이 양호함.

* 낮은 낙찰가 기대: 높은 채권 총액과 감정가 대비 낮은 주변 시세는 경매 시 유리한 가격으로 낙찰받을 기회를 제공할 수 있음.

* 소액 투자 가능성: 보증금 인수 부담이 없어 실투자금 예측이 용이함.

1.8. 예상 입찰가

주변 시세 분석 결과, 유사 면적(약 18.42평)의 2009년식 건물이 2억 6천 6백 5십만원에 거래된 점을 감안할 때, 본건(약 18.08평, 2022년식)의 적정 시세는 최소 3억원 이상으로 평가될 수 있음. 그러나 현재 감정가는 4억 2천 7백만원으로 시세보다 상당히 높게 책정되어 있음. 또한, 총 채권액이 9억 3천만원에 달하는 점을 고려할 때, 유찰될 가능성을 배제할 수 없음.

현 시점에서의 예상 입찰가는 감정가(427,000,000원)를 기준으로 하되, 시세 분석 결과와 높은 채권액으로 인한 유찰 가능성을 고려하여, 3억 7천만원 ~ 4억 1천만원 사이에서 신중하게 접근하는 것을 권장함. 최저 매각 가격(427,000,000원)으로 진행될 경우, 시세 대비 고가 낙찰이 될 위험이 있으므로, 시세 조사를 더욱 심층적으로 진행하여 입찰가격을 결정하는 것이 중요함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.