나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경13047 [1] 서울특별시 성북구 안암동1가 361 래미안안암 112동 3층301호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하니 · 평가일 2025.08.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 성북구 안암동2가 소재 「용문고등학교」 북측 인근에 위치하며, 인근은 다세대·연립주택 등이 밀집한 주거지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 남동측 근거리에 지하철역(6호선: 안암역) 간선ㆍ지선버스정류장 등이 소재하는 등 제반교통여건 보통임.

건물의 구조

본건 철근콘크리트조 기타ㆍ경량철골경사지붕 지상15층건 내 제3층 제301호로서
(사용승인일: 2005.06.16)
- 외벽: 모르타르위 페인팅 마감 등,
- 내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 등,
- 창호: 새시창호 등임.

이용상태

아파트(방4, 욕실2, 주방/식당, 거실, 드레스실, 발코니, 현관/전실 등)로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급ㆍ배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 완경사지대 내에 있는 부정형토지로서, 아파트 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측 및 북동측으로 왕복2차선의 포장도로 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,제1종일반주거지역,제3종일반주거지역,공원(2020-06-29)(저촉),도로(접합),가축사육제한구역<가축분뇨의관리및이용에관한법률>,상대보호구역<교육환경보호에관한법률>,절대보호구역<교육환경보호에관한법률>,대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지및군사시설보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자:외국인등.용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.)등임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경13047 (1)

소재지: 서울특별시 성북구 안암동1가 361 래미안안암 112동 3층 301호

용도: 아파트

감정가: 116,200,000,000원 (116,200만 원)

토지면적: 71.39㎡ (약 21.60평)

건물면적: 114.93㎡ (약 34.75평) - 전용면적 기준

분양면적: 약 140.36㎡ (약 42.46평) - KB부동산 기준 140㎡ 타입 공급면적

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

사용승인일: 2005년 06월 16일

건물구조: 철근콘크리트조 기타ㆍ경량철골경사지붕, 지상 15층 건물 내 제3층 제301호

2. 입지조건

주위환경: 본건은 서울특별시 성북구 안암동1가에 위치하며, 「용문고등학교」 북측 인근에 소재합니다. 주변은 다세대·연립주택 등이 밀집한 주거지대로서 주위환경은 보통 수준입니다.

교통상황: 차량 접근이 가능하며, 남동측 근거리에 지하철 6호선 안암역이 소재하여 교통 여건은 양호합니다. 또한, 6호선 보문역과 4호선 성신여대입구역도 도보로 이용 가능합니다.

주변 시설: 인근에 마트, 병원, 다양한 편의시설이 위치하여 생활 편의성이 높습니다. 고려대학교 및 고려대학교의료원 안암병원, 성북구청, 성북경찰서 등이 가깝습니다. 단지 북측으로는 개운산이 있어 쾌적한 환경을 제공합니다.

3. 권리분석

등기부 현황:

* 말소기준권리: 2021년 05월 28일 접수된 대구은행 근저당권(437,000,000원)입니다.

* 매각으로 인해 소멸되는 권리: 근저당권, 가압류(김선영, 고은영), 강제경매(김선영) 등은 매각으로 소멸될 예정입니다. [cite: Provided]

* 매각으로 인해 인수되는 권리: 별도로 명시된 인수되는 권리는 없습니다. [cite: Provided]

임차인 현황:

* 본건은 임대관계가 미상인 상태이나, 인수 보증금 합계가 0원입니다. 등록된 임차인이 없거나, 보증금 관련하여 낙찰자가 인수할 사항은 없는 것으로 파악됩니다. [cite: Provided]

* 금액이 미상인 임차인 정보는 없을 것으로 예상되나, 실제 현장 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

지역 특성: 본건이 소재한 안암동1가 지역은 다세대·연립주택과 아파트 단지가 혼재된 일반적인 주거지역입니다.

편의시설: 단지 인근으로 생활에 필요한 각종 편의시설이 잘 갖추어져 있어 편리한 생활이 가능합니다.

교통: 지하철역 및 버스 정류장이 인접해 있어 대중교통 이용이 용이하며, 이는 직주근접 수요를 확보하는 데 긍정적입니다.

5. 생활정보

아파트 단지 정보: 래미안안암 아파트는 2005년 6월 준공된 총 12개동, 528세대의 단지입니다. 최고 15층 규모이며, 세대당 1.11대의 주차 공간(총 588대)이 확보되어 있습니다. 단지는 개별난방(도시가스) 방식을 사용합니다. 일부 거주민 후기에 따르면 단지 관리가 잘 되고 조용하며, 튼튼하게 지어졌다는 평가가 있습니다. 주차 관련하여 편하다는 의견과 어렵다는 의견이 상존합니다.

단지 내 시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소 등이 있습니다. [cite: Provided]

평형 정보: KB부동산 자료에 따르면, 본 단지는 주로 79㎡(약 23.9평), 105㎡(약 31.8평), 140㎡(약 42.4평) 타입으로 구성되어 있습니다. 본건의 전용면적 114.93㎡(약 34.75평)는 140㎡ 타입에 해당하며, 일반적으로 방 4개, 욕실 2개 구조로 이용됩니다. [cite: Provided, 5]

관리비: KB부동산 자료상 140㎡ 타입의 연평균 관리비는 약 267,215원입니다.

6. 잠재적 리스크

미상 임대 관계: 임대 관계가 미상이며, 인수 보증금은 없으나 실제 점유 관계에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

토지이용계획: 본건 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역, 제3종일반주거지역에 속하며, 공원(저촉), 도로, 가축사육제한구역, 상대/절대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약허가구역(2025.8.26~2026.8.25, 외국인 등 대상) 등 다양한 용도지역 및 제한 사항이 존재합니다. [cite: Provided]

주차 문제: 일부 거주민 후기에서 주차가 어렵다는 의견이 있어, 주차 공간의 실제 이용 편의성에 대한 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 성북구의 역세권에 위치한 래미안안암 아파트의 34평형으로, 주변 생활 인프라 및 교통 여건이 우수합니다. 2005년에 준공된 단지임에도 불구하고 꾸준한 수요가 예상되는 입지입니다. 권리분석상 특별한 위험 요소는 없으며, 매각으로 대부분의 권리가 소멸될 것으로 보입니다. [cite: Provided] 다만, 임대 관계 미상이라는 점과 주차 관련 상반된 의견은 현장 확인 시 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

우수한 입지: 지하철역(안암역, 보문역, 성신여대입구역) 및 주요 도로 접근성이 좋고, 학교, 병원, 공원 등 생활 편의시설이 풍부합니다.

가치 상승 잠재력: 성북구 내에서도 선호도 높은 래미안 브랜드 아파트로, 지속적인 수요와 함께 지역 가치 상승 잠재력이 있습니다.

권리 관계 명확: 인수되는 권리나 임차인의 보증금이 없어 권리 분석 측면에서 안정적입니다. [cite: Provided]

9. 예상 입찰가

시세 분석:

* 본 건은 전용면적 약 34.75평(114.93㎡)으로, 최근(2026년 6월) 거래된 소형 평형(약 18평, 59.70㎡)은 93,000만 원, 중형 평형(약 25.7평, 84.87㎡)은 104,000만 원 ~ 110,000만 원에 거래되었습니다. [cite: Provided]

* KB부동산 시세에 따르면, 본 단지의 140㎡ 타입(약 42평 공급면적, 34.75평 전용면적)의 평당 평균 시세는 약 4,100만 원 ~ 4,300만 원 수준입니다. 이를 기준으로 환산 시 약 149,425만 원 (34.75평 * 4,300만 원/평)으로 추정됩니다.

* 감정가는 116,200만 원으로, 이는 위 시세 추정치보다 다소 낮은 수준입니다. [cite: Provided]

* 따라서 본 건의 감정가는 시세 대비 합리적이거나 보수적으로 책정되었을 가능성이 있습니다.

예상 입찰가:

* 상기 시세 분석 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 본 건의 적정 입찰가는 감정가 이상으로 판단됩니다.

* 보수적인 접근 시: 약 115,000만 원 ~ 120,000만 원.

* 적극적인 접근 시: 약 120,000만 원 ~ 125,000만 원.

* 최종 입찰가는 시장 상황, 경쟁 물건, 본인의 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.