나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경13081 [1] 서울특별시 강북구 수유동 473-9 대원파크빌 5층 502호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남일 · 평가일 2025.08.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강북구 수유동 소재 ""수유초등학교"" 북서측 인근에 위치하는 대원파크빌 5층 502호(전유면적 29.49㎡)로서 주위는 중.소규모점포 및 근린생활시설, 초등학교, 관공서 및 공공시설 등 기존주택 및 공동주택 등이 혼재하는 지역으로서 제반주거환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 노선버스 및 마을버스 정류장, 우이신설선 ""화계역""이 위치하며 거리 및 운행빈도 등으로 보아 대중교통사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물내 5층 502호로서
외벽 : 치장석재붙임마감
내벽 : 벽지도배 및 주방일부 타일마감
바닥 : 플로링보드마감
창호 : 하이샷시 이중창호임.

이용상태

도시형생활주택: (방2, 거실1, 주방1, 욕실겸화장실1, 발코니1)임.

설비내역

도시가스보일러에 의한 난방시설이고, 위생.급배수 및 급탕설비, 화재탐지기설비, 승강기설비, 1층 주차장시설 구비됨.

토지의 형상 및 이용상태

세로장방형의 토지로 인접토지와 등고평탄하며 건부지(1종근린생활시설 및 도시형생활주택)로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 7미터, 서측으로 노폭 약 3.5미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 고도지구(28m이하) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은관할교육청에확인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경13081 (1)

소재지: 서울특별시 강북구 수유동 473-9 대원파크빌 5층 502호

건물명: 대원파크빌

용도: 도시형생활주택

감정가: 246,000,000원

토지면적: 19.85㎡ (약 6.00평)

건물면적: 29.49㎡ (약 8.92평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 정OO

2. 입지조건

본건은 서울특별시 강북구 수유동 소재 “수유초등학교” 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 점포, 근린생활시설, 초등학교, 관공서 및 기존 주택과 공동주택 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주거환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 및 마을버스 정류장이 있고, 우이신설선 “화계역”이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

남측으로 노폭 약 7미터, 서측으로 노폭 약 3.5미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접해 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 고도지구(28m 이하)이며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당됩니다.

3. 권리분석

임차인 현황:

정혜진 (전입일자 2020-09-16, 확정일자 2020-08-12)

보증금: 255,150,000원

차임: 0원

대항력: 있음

비고: 본 임차인은 대항력 있는 선순위 임차인으로, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

등기부 요약 (주요 권리):

- 2020-07-20 접수: 소유권보존 (정순옥 외 2명)

- 2020-09-16 접수: 주택임차권 공동담보목록 (정혜진, 금액 243,000,000원, 말소: 인수)

- 2023-04-07 접수: 압류 (경기광주세무서장, 말소기준권리)

- 2025-08-13 접수: 강제경매 (정혜진, 금액 255,218,500원)

권리 분석 결과:

말소기준권리인 경기광주세무서장의 압류(2023-04-07)보다 선순위인 정혜진 임차인의 주택임차권(2020-09-16)은 매각으로 소멸되지 않고 매수인이 인수하게 됩니다. 임차인의 보증금 전액이 배당되지 않을 경우, 그 잔액은 매수인이 부담해야 합니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 수유동 일대는 주거지 내에 다양한 점포 및 근린생활시설이 혼재되어 있으며, 초등학교와 공공시설이 인접해 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다. 다만, 해당 물건의 경우 주거용 도시형생활주택으로, 직접적인 상권 활성화보다는 주거지로서의 기능이 강합니다.

5. 생활정보

건물 구조 및 상태:

철근콘크리트구조의 5층 건물 중 5층에 위치한 호실입니다. 2020년경 건축된 것으로 추정됩니다.

외벽은 치장석재붙임, 내벽은 벽지도배 및 타일 마감, 바닥은 플로링보드, 창호는 하이샷시 이중창호입니다.

건물 이용상태:

도시형생활주택으로 방 2개, 거실 1개, 주방 1개, 욕실 겸 화장실 1개, 발코니 1개로 구성되어 있습니다.

설비내역:

도시가스보일러에 의한 난방 시설, 위생·급배수 및 급탕 설비, 화재탐지기 설비, 승강기 설비, 1층 주차장 시설이 구비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인 정혜진 씨의 보증금 인수 여부입니다. 임차인의 총 보증금(255,150,000원)이 경매 낙찰가로 전액 변제되지 않을 경우, 그 차액을 매수인이 추가로 부담해야 합니다.

토지 이용계획상 고도지구, 대공방어협조구역 등의 규제가 있어 향후 건물 이용이나 신축 시 제한이 있을 수 있습니다.

감정가(246,000,000원)와 임차인 보증금(255,150,000원)이 유사하거나 임차인 보증금이 더 높아, 낙찰가에 따라 보증금 인수 부담이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강북구 수유동에 위치한 도시형생활주택으로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다.

그러나 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 그의 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 매수인이 해당 잔액을 인수해야 하는 중대한 부담이 있습니다. 이는 총 투자 비용을 크게 증가시킬 수 있는 요인입니다.

8. 투자 포인트

신축년도(2020년경)가 비교적 최근으로 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

수유초등학교 및 화계역 인근으로 주거지로서의 입지 조건은 나쁘지 않습니다.

보증금 인수 리스크를 정확히 분석하고 총 투자 비용을 최소화할 수 있다면, 지역 내 소형 주거 상품으로서의 가치를 가질 수 있습니다.

9. 시세 분석

주변 실거래가 분석:

최근(2026년 7월) 실거래된 인근 다세대 주택들의 면적별 가격을 참고할 때, 40㎡ 내외의 주택은 약 1억 5천만원에서 2억 6천만원 선에 거래되었습니다.

본건의 전용면적(건물면적)은 29.49㎡(약 8.92평)으로, 이를 기준으로 시세 환산 시 3.65백만원/㎡ ~ 4.49백만원/㎡의 가격대가 적용됩니다.

이에 따라 본건의 현재 시장 가치는 약 1억 1천만원 ~ 1억 3천만원 내외로 추정됩니다.

현 시세 기준 종합:

본건의 감정가는 246,000,000원이나, 주변 시세와 비교 시 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

가장 중요한 점은 대항력 있는 임차인의 보증금 255,150,000원이며, 낙찰가에 따라 이 금액 전부 또는 일부를 매수인이 인수해야 한다는 점입니다.

따라서, 본건의 총 취득 비용(낙찰가 + 인수 보증금)은 임차인의 보증금과 유사하거나 그 이상이 될 가능성이 높습니다.

10. 예상 입찰가

임차인의 보증금 255,150,000원을 전부 인수해야 할 가능성을 고려하면, 총 지출 비용이 임차인 보증금 수준으로 고정될 수 있습니다.

시장 가치(약 1억 1천만원 ~ 1억 3천만원)와 총 지출 예상 비용(2억 5천만원 이상) 간의 상당한 격차를 고려할 때, 투자 수익을 기대하기 어려운 상황입니다.

따라서, 입찰 시에는 총 지출 비용이 시장 가치를 크게 상회하지 않는 선에서 신중한 접근이 필요합니다.

현 시세와 인수 부담을 종합적으로 고려하여, 본 건의 예상 입찰가는 180,000,000원으로 제안합니다.

이 경우, 낙찰가 180,000,000원 + 인수 보증금 (255,150,000원 - 180,000,000원) = 총 255,150,000원의 지출이 예상됩니다.

이는 시장 가치 대비 높은 총 지출액이므로, 철저한 권리 분석 및 추가 비용 검토가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.