나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경2705 [1] 서울특별시 중랑구 면목동 192-99 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인헌 · 평가일 2025.08.27

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 중랑구 면목동 소재 ""중랑초등학교"" 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주

위는 단독주택 및 주상용건물, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재되어 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장 등이 소재하고 있음.

형태 및 이용상태

인접도로와 등고평탄한 가장형 토지로서 주거용 건물부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남측으로 노폭 약10미터 내외, 동측으로 노폭 약3미터 내외 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역(문의:보건행정과)<가축분뇨의 관리 및 이용

에 관한 법률>, 교육환경보호구역(관할교육청에 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상

대보호구역(2016-04-01)(관할교육청에 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>,대공방어협조

구역(위탁고도:해발107m(지반+건축+옥탑등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기

지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한

지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일반건축물대장상 1988.08.01자로 사용승인을 득한 벽돌조 평슬래브지붕 2층 건물로서,

외 벽 : 적벽돌 쌓기마감 및 외장석재, 사이딩 마감 등

창 호 : 새시 창호

이용상태

단독주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

별지 ""지적 및 건물개황도"" 및 ""사진용지""와 같이 제시외 건물(ㄱ) ~ (ㅂ)이 소재하고 있음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경2705 (1)

소재지: 서울특별시 중랑구 면목동 192-99

용도: 단독주택

감정가: 1,082,275,000원

토지면적: 136.20㎡ (약 41.20평)

건물면적: 216.57㎡ (약 65.51평)

건물 제시외면적: 20.20㎡ (약 6.11평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 이OO

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 중랑구 면목동 소재 '중랑초등학교' 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 단독주택, 주상용 건물, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

토지는 인접 도로와 등고평탄한 가장형으로 주거용 건물 부지로 이용 중입니다.

남측으로는 노폭 약 10미터, 동측으로는 노폭 약 3미터의 포장도로가 개설되어 있습니다.

도시지역, 제3종일반주거지역에 해당합니다.

가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역으로 지정되어 있습니다.

주변에 혐오시설에 대한 별도 정보는 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

본건 토지 및 건물 등기부 요약에 따르면, 현재 등기부상 모든 권리는 말소 예정이거나 말소된 상태입니다.

말소기준권리는 2016년 1월 5일 접수된 서울동부새마을금고의 근저당권(을1)입니다.

이후 접수된 모든 근저당권, 임의경매, 가압류, 압류 등은 본 경매 절차를 통해 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황

* 강은비

보증금: 120,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-04-26

확정일자: 2021-03-23

배당신고일자: 2025-09-24

대항력: 없음

* 김광휘

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2021-04-09

확정일자: -

배당신고일자: -

대항력: 없음

* 김성일

보증금: 55,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2025-09-17

확정일자: 2025-09-12

배당신고일자: 2025-09-18

대항력: 없음

* 김형수

보증금: 168,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-04-09

확정일자: 2021-04-09

배당신고일자: 2025-09-03

대항력: 없음

* 서울주택도시개발공사(용영미)

보증금: 70,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-10-25

확정일자: 2022-10-06

배당신고일자: 2025-09-05

대항력: 없음

* 용영미

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2022-10-25

확정일자: -

배당신고일자: -

대항력: 없음

* 한국토지주택공사(우재필)

보증금: 75,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2018-04-20

확정일자: 2018-04-02

배당신고일자: 2025-09-18

대항력: 없음

* 이일규

보증금: 131,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-05-06

확정일자: 2021-03-29

배당신고일자: 2025-09-08

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

모든 임차인은 대항력이 없는 것으로 파악되었습니다.

1.3. 상권분석

제공된 최근 매매 JSON 정보는 주로 '다세대' 주택 거래이며, 본건 '단독주택'과는 직접적인 비교에 한계가 있습니다.

분석된 다세대 주택들의 거래가는 약 2억 5천만 원대부터 3억 6천만 원대까지 분포하고 있으며, 면적 대비 가격은 매우 상이하여 직접적인 시세 산정에 참고하기는 어렵습니다.

일반적으로 단독주택은 토지 가치와 건물 가치가 개별적으로 평가되며, 다세대 주택의 단위 면적당 가격과는 차이가 있습니다.

본건의 감정가는 10억 8천만 원대이며, 이는 토지 면적(136.20㎡)과 건물 연면적(216.57㎡ + 제시외 20.20㎡)을 고려할 때, 지역 시세를 반영한 가격으로 판단됩니다.

주변 지역은 주거와 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

1.4. 생활정보

본건은 중랑초등학교 인근의 주거 밀집 지역에 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

인근 버스정류장 이용이 편리하며, 차량을 이용한 서울 시내 접근성도 양호합니다.

단독주택으로서 주거 환경은 비교적 쾌적할 것으로 예상됩니다.

주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건축물 노후: 1988년 8월 사용 승인을 받은 건물로, 연식이 30년 이상 경과하여 건물 유지보수 또는 리모델링에 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

* 제시외 건물: 20.20㎡의 제시외 건물이 포함되어 매각되므로, 이 부분에 대한 현황 파악 및 관리가 필요합니다.

* 토지이용계획 제한: 다수의 법률에 따른 지역 지구 및 구역 지정으로 인해 향후 토지 이용에 일부 제약이 있을 수 있습니다. (예: 교육환경보호구역, 대공방어협조구역 등)

1.6. 종합 의견

본건은 서울특별시 중랑구 면목동에 위치한 단독주택으로, 교육 및 교통 접근성이 양호한 입지를 가지고 있습니다.

등기부상 모든 권리가 소멸될 예정이며, 임차인 또한 대항력이 없어 인수할 보증금이 없는 점은 큰 장점입니다.

건물의 연식이 다소 오래되었으나, 넓은 토지와 건물 면적을 고려할 때, 향후 재건축 또는 리모델링을 통한 가치 상승 잠재력이 있습니다.

감정가는 10억 8천만 원대로, 현 시세 및 잠재적 가치 대비 적정 수준으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 권리상 인수 부담 없음: 모든 등기부상 권리가 말소되며, 임차인의 대항력도 없어 안전한 투자가 가능합니다.

* 우수한 입지 조건: 초등학교 인근, 교통 편리, 주거 환경 양호 등 실거주 및 투자 가치가 높습니다.

* 토지 가치: 136.20㎡의 넓은 대지 면적을 소유하고 있어 향후 개발 가치가 있습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 활용도를 높일 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1,082,275,000원입니다.

모든 권리관계가 깨끗하고 인수할 보증금이 없다는 점을 고려할 때, 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 낙찰될 가능성이 있습니다.

주변 다세대 주택의 실거래가 데이터가 본건 단독주택과 직접 비교하기 어려운 한계가 있으나, 감정가가 시장 가치를 적절히 반영한 것으로 판단됩니다.

예상 입찰가는 감정가를 기준으로 100% ~ 110% 범위 내에서 고려해볼 수 있습니다.

즉, 약 10억 8천만 원에서 11억 9천만 원 사이의 입찰가를 고려해볼 수 있으나, 현장 조사 및 최신 시세 동향을 반영한 최종 입찰가 산정이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.