나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경51828 [1] 서울특별시 은평구 구산동 309-18 삼성하이빌 3층303호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다산감정 · 평가일 2025.08.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 구산동 소재 ""선정중학교"" 남서측 인근에 위치하며, 주위는
다세대주택, 연립주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재한 기존 주택지대로서, 제반
주위환경은 보통임.

교통상황

본건으로 차량출입 가능하고 인근 도로에 노선버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통
여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평지붕) 지상 5층 건으로
(사용승인일: 2012.05.01)

외벽 : 인조석재 치장 등 마감
내벽 : 벽지 및 타일마감 등
창호 : 새시창호

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 소방설비, 도시가스 난방설비 등

토지의 형상 및 이용상태

완경사 사다리형의 토지로 공동주택(다세대)의 건부지임.

인접 도로상태등

남서측으로 폭 약 5M 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
과밀억제권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역(주요산 주변)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 정보

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경51828 (1)

소재지: 서울특별시 은평구 구산동 309-18 삼성하이빌 3층303호

용도: 다세대주택

감정가: 202,000,000원

토지면적: 22.19㎡ (약 6.71평)

건물면적: 39.51㎡ (약 11.95평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

건축년도: 2012년 5월 1일

해당 층: 3층 (총 5층 건물 중)

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 구산동 소재 "선정중학교" 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주변으로는 다세대주택, 연립주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 기존 주택지대임. 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됨.

* 교통상황

본건 건물로의 차량 출입이 원활하며, 인근 도로에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 여건 또한 보통 수준임.

* 도로상태

본건 건물은 남서측으로 폭 약 5미터 도로에 접해 있음.

* 토지형상 및 이용상태

토지는 완경사 사다리형의 형상을 하고 있으며, 현재 공동주택(다세대주택)의 건부지로 이용 중임.

* 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있으며, 기타 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 중점경관관리구역 등의 제한사항이 있음.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리

인천광역시의 압류 등기(2021.10.08. 접수, 갑4)가 말소기준권리가 됩니다.

* 주요 권리사항

을구 3번 순위 주택임차권 등기가 존재합니다.

* 권리자: 안익주 (가명: 안 )

* 권리금액: 195,000,000원

* 전입일자: 2021년 5월 3일

* 확정일자: 2021년 4월 8일

* 배당신고일자: 2023년 8월 24일

* 대항력: 있음

* 말소 여부: 인수 (본 경매로 인해 말소되지 않으며, 매수인이 해당 임차인의 보증금 잔액을 인수해야 합니다.)

* 인수할 보증금

상기 임차인 안익주 씨의 보증금 195,000,000원은 매수인이 인수해야 하는 금액입니다. 본 경매 사건의 채권자인 주택도시보증공사와 해당 임차인이 동일인으로 보이나, 등기부상 '인수'로 명시되어 있어, 만약 배당을 통해 보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 그 잔액은 매수인이 부담해야 하는 중대한 리스크 요인입니다.

1.4. 상권분석

* 상권 특성

본건이 위치한 은평구 구산동 일대는 전형적인 주거 밀집 지역입니다. 다세대주택과 연립주택, 단독주택이 밀집되어 있으며, 일상생활에 필요한 기본적인 근린생활시설들이 분포하고 있어 주거 환경은 안정적인 편입니다.

* 상업시설 및 편의시설

인근에 편의점, 소규모 마트 등 기본적인 편의시설이 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다. 대규모 상업시설보다는 지역 주민들을 위한 소규모 상가 위주로 형성되어 있을 가능성이 높습니다.

* 유해시설 여부

주변 지역을 조사한 결과, 본건과 인접하여 특별히 혐오시설이나 유해시설이 위치한다는 정보는 확인되지 않았습니다.

1.5. 생활정보

* 교통

지하철 6호선 구산역을 이용할 수 있으며, 단지 인근에 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 용이합니다.

* 교육

단지 인근에 선정중학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 편의시설

인근의 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 안익주 씨의 보증금 195,000,000원 전액을 매수인이 인수해야 할 가능성이 높다는 점입니다. 이는 매수인의 총 취득 비용을 크게 증가시키는 요인입니다.

* 부동산 시장 가치와 권리 관계의 불일치

최근 인근 유사 물건의 매매 사례 시세는 본 건의 감정가(202,000,000원) 및 임차인 보증금(195,000,000원)에 비해 현저히 낮은 수준입니다. 이로 인해, 인수하는 보증금을 포함한 총 취득 비용이 시장 가치를 초과할 위험이 매우 높습니다.

* 경매 물건의 특성

경매 물건은 명도 관련 이슈, 예상치 못한 추가 비용 발생 가능성 등 일반 매매와는 다른 위험 요소를 내포하고 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 서울 은평구 구산동에 위치한 다세대주택으로, 안정적인 주거 입지를 갖추고 있습니다. 그러나 등기부등본상 대항력 있는 임차인의 보증금 195,000,000원을 매수인이 인수해야 하는 상황이며, 이는 본 건의 총 취득 비용에 상당한 부담으로 작용할 것입니다. 더불어, 최근 인근 실거래가 수준이 감정가 및 인수 보증금에 비해 현저히 낮게 형성되어 있어, 수익성 확보 측면에서 매우 신중한 접근이 요구됩니다.

1.8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역 내 위치: 은평구 구산동은 지속적인 주거 수요가 예상되는 지역으로, 장기적인 관점에서 안정적인 가치 유지가 가능합니다.

* 잠재적 가치 상승 가능성: 만약 향후 지역 개발 계획이나 교통망 개선 등이 이루어진다면, 현재의 낮은 시장 가치 대비 상승 잠재력을 기대해 볼 수 있습니다. (이는 매우 장기적인 관점에서 고려될 수 있는 부분입니다.)

1.9. 예상 입찰가

* 인근 최근 매매 사례 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면,

* 2026년 5월, 24.74㎡ (약 7.5평) 규모의 다세대주택(리치빌)이 8,800만원에 거래되었습니다. (평당 약 1,173만원)

* 2026년 5월, 37.02㎡ (약 11.2평) 규모의 다세대주택(금당빌라)이 11,500만원에 거래되었습니다. (평당 약 1,027만원)

* 본건(39.51㎡, 약 12평, 2012년 건축)의 면적과 건축 연도를 고려하여, 비교적 신축인 리치빌의 평당 가격(약 1,173만원)을 적용하여 시장 가치를 추정하면, 본건의 시장 가치는 약 14,000만원(1,173만원 x 12평) 수준으로 판단됩니다.

* 시장 가치 대비 감정가(20,200만원)가 상당히 높게 책정되었음을 알 수 있습니다.

* 예상 입찰가 산정

"예상 입찰가’는 ‘인수 보증금’을 제외하고 계산한다"는 규칙에 따라, 본 건의 부동산 자체 가치에 대한 입찰가를 제시합니다. 추정된 시장 가치 약 14,000만원을 고려하여, 예상 입찰가 를 14,000만원 으로 제안합니다.

* 총 예상 취득 비용

* 제안 입찰가: 140,000,000원

* 인수 보증금: 195,000,000원

* 총 예상 취득 비용: 140,000,000원 + 195,000,000원 = 335,000,000원

* 투자 유의사항

본 건의 총 예상 취득 비용(335,000,000원)은 감정가(202,000,000원)를 훨씬 상회합니다. 이는 대항력 있는 임차인의 보증금 195,000,000원을 매수인이 인수해야 하는 부담 때문입니다. 따라서, 투자를 고려하시는 분은 해당 임차인 보증금 인수 부담을 충분히 인지하시고, 향후 임대 수익률, 매각 가능성 등을 종합적으로 면밀히 검토하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.