나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11546 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 987-3 르미엘 제4층 제407호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진영감정 · 평가일 2025.08.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 ""강서구청"" 서측 인근에 위치하며 주위는 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 위치하는 등 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통편의도는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하 1층/지상 19층 건내 제4층 제407호로서,
외벽 : 석재붙임 마감 등
내벽 : 벽지도배 및 타일 붙임 마감 등(탐문조사)
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

본건은 기준시점 현재 오피스텔로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 부정형 토지로서 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

-화곡동 987-3번지
도시지역 , 일반상업지역 , 중요시설물보호지구(공항) , 지구단위계획구역 , 도로(접합) , 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법> , 가로구역별 최고높이 제한지역(2022-06-09)<건축법> , 도시기타용도지역지구미분류(가로구역별 건축물 최고높이:자세한 사항은 건축과 문의)<건축법> , 수평표면구역(수평표면)<공항시설법> , 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법> , 과밀억제권역<수도권정비계획법> , 건축선(2019-04-03)임.
-화곡동 987-15번지
도시지역 , 일반상업지역 , 중요시설물보호지구(공항) , 지구단위계획구역 , 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법> , 가로구역별 최고높이 제한지역(2022-06-09)<건축법> , 도시기타용도지역지구미분류(가로구역별 건축물 최고높이:자세한 사항은 건축과 문의)<건축법> , 수평표면구역(수평표면)<공항시설법> , 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법> , 과밀억제권역<수도권정비계획법>임,

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 미상임.
-기타 참고사항 없음.

물건 비고

임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11546 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 987-3 르미엘 제4층 제407호

용도: 오피스텔

감정가: 247,000,000원

토지 면적: 4.05㎡ (약 1.23평)

건물 면적: 20.96㎡ (약 6.34평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: HUG 인수조건 변경, 공동담보

주의사항: 임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

건축물 주요 정보

건물명: 르미엘

주용도: 업무시설 (오피스텔)

구조: 철근콘크리트구조

사용승인일: 2022년 03월 30일

전용면적 (건물면적): 20.96㎡ (약 6.34평)

해당층/총층수: 4층 / 19층

2. 입지조건

위치 및 주변 환경:

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 ""강서구청"" 서측 인근에 위치하며, 주변은 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다. 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통 상황:

차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

건물 접근성:

본건 소재 건물 남동측으로 포장도로에 접하여 차량 진출입이 원활합니다.

토지 이용 계획:

본건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있어 관련 법규를 준수해야 합니다.

3. 권리분석

임차인 현황:

본건에는 주택도시보증공사(HUG)로부터 보증금을 보증받은 임차인(박광원)이 등록되어 있습니다.

* 임차인: 주택도시보증공사(박광원)

* 보증금: 266,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 06월 13일

* 확정일자: 2022년 05월 31일

* 배당신고일자: 2024년 06월 24일

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경.

중요 고지사항:

본 경매 물건은 주택도시보증공사(HUG)와 임차인 박광원 씨가 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 따라서 매수인은 해당 임차인에게 지급해야 할 보증금에 대한 인수 부담이 없습니다.

등기부 현황:

집합건물 등기부상 소유권보존, 소유권이전 등기 이후 다수의 가압류, 압류, 주택임차권이 등기되었으나, 본 강제경매 신청으로 인해 해당 권리들은 매각으로 모두 소멸될 예정입니다. (을3: 주택임차권, 갑3: 가압류, 갑4: 압류, 갑5: 가압류, 갑6: 강제경매, 갑7: 압류 등기 모두 말소 대상)

말소기준 권리:

본 경매 사건의 말소기준권리는 서울남부지방법원 2025타경11546 (1) 강제경매개시결정 등기(갑6) 또는 그 이전 순위의 가압류/압류 등기 중 가장 빠른 날짜의 권리입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리:

제공된 정보 상, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

인수되는 권리/금액:

없음 (0원)

4. 상권분석

주변 상업 시설:

건물 자체에 근린생활시설이 포함되어 있으며, 인근에도 다양한 근린생활시설이 소재하여 기본적인 상업 활동이 가능한 지역입니다.

업무 및 주거 환경:

오피스텔, 다세대주택 등이 밀집한 주거 및 업무 복합 지역으로, 지역 내 인구 유입 및 소비 활동이 꾸준히 이루어지고 있습니다.

잠재적 임대 수요:

강서구청 및 주변 업무 시설 종사자, 1인 가구 등을 대상으로 하는 오피스텔 임대 수요가 존재하며, 신축 건물임을 감안할 때 초기 공실 리스크는 낮을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

주변 편의 시설:

인근에 상업 시설 및 근린생활시설이 잘 갖추어져 있어 생활 편의성이 우수합니다.

행정 및 공공 시설 접근성:

강서구청이 인근에 위치하여 행정 업무 처리 및 관련 시설 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

명도 관련:

본건은 HUG 보증 관련 임차인의 보증금 인수 부담이 없으며, 임차권 등기도 말소 조건부 매각이므로 명도 관련 위험은 크지 않을 것으로 판단됩니다. 다만, 기존 소유자 또는 기타 점유자와의 원활한 명도 협의는 필요할 수 있습니다.

권리 관련:

등기부상 모든 권리가 말소되는 조건이므로 권리관계는 매우 양호한 편입니다.

시장 변동성:

부동산 시장의 전반적인 경기 변동 및 금리 변화에 따른 가격 변동 가능성은 상존합니다.

혐오시설 여부:

주변 지역 조사 결과, 주거 및 상업 시설을 저해하는 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 본 물건은 공항(김포공항) 인근에 위치하여 항공기 소음의 영향을 받을 수 있으며, 수평표면구역(공항시설법)에 해당합니다.

7. 종합 의견

물건 개요:

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치한 르미엘 오피스텔 4층 407호로, 2022년에 신축된 신축 건물입니다. 총 19층 건물 중 4층에 해당하며, 전용면적 20.96㎡ (약 6.34평)으로 1인 가구나 신혼부부에게 적합한 소형 오피스텔입니다.

특이사항 요약:

가장 큰 특징은 주택도시보증공사(HUG) 관련 임차인의 보증금 인수 부담이 없다는 점입니다. 이는 매수인의 초기 투자금 부담을 크게 줄여주는 요인입니다. 또한, 강서구청 인근의 입지, 편리한 교통, 신축 건물이라는 장점을 가지고 있습니다.

8. 투자 포인트

주요 장점:

* HUG 보증 관련 임차 보증금 미인수 조건으로 인한 낮은 초기 투자 부담

* 2022년 신축의 깨끗하고 현대적인 건물 상태

* 강서구청 인근의 편리한 행정 및 생활 인프라

* 우수한 교통 접근성 (버스 정류장 인접)

* 1인 가구 및 소형 가구 대상의 안정적인 임대 수요 기대

향후 전망:

강서구 지역 개발 및 교통망 확충 등의 호재에 따라 부동산 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다. 신축 오피스텔로서 향후 임대 수익 및 시세 차익을 동시에 추구할 수 있는 물건입니다.

9. 예상 입찰가

시세 분석:

인근 유사 오피스텔(르미엘 빌딩 및 주변 신축 오피스텔)의 현재 시세는 전용면적 약 6평대 기준으로 2억 5천만 원에서 2억 8천만 원 선에서 거래되고 있는 것으로 파악됩니다. (가상 시세 정보)

감정가는 2억 4천 7백만 원으로 책정되어 있으며, 이는 현재 시장 시세보다 다소 낮은 수준으로 보입니다. HUG 임차인의 보증금 인수 부담이 없는 점을 감안하면, 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 낙찰받을 가능성이 있습니다.

최종 제안가:

현 시세 및 본건의 특징을 고려할 때, 2억 5천만 원 ~ 2억 6천 5백만 원 범위 내에서의 입찰을 제안합니다. (가상 제안가)

단, 실제 입찰 시점의 시장 상황 및 경쟁률을 면밀히 분석하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.