나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11487 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 24-150 더베네치아스위트 제8층 제803호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 강림 · 평가일 2025.08.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 화곡초등학교 북동측 인근에 위치하며 주위는
공동주택과 상업 업무시설등이 혼재한 지역으로 제반 입지여건은 보통시 됨.

교통상황

본건으로의 차량진입이 가능하며 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통상황은
보통인 편임.

건물의 구조

건물은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 9층건중 8층 803호로서
외 벽: 라임스톤 및 인조석등 마감
내 벽: 벽지 및 타일 마감
창 호: 하이새시 이중창임.

이용상태

주거용 오피스텔(방2,거실1,주방1,욕실1,보일러실1)로 이용중임.

설비내역

승강기,스프링클러,화재탐지설비,위생설비,도시가스에 의한 난방시설등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 대체로 등고평탄한 장방형으로 오피스텔부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 약10m의 도로에 접함

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역,중요시설물보호지구(공항),가축사육제한구역,가로구역별 최고높이 제한
지역(2015.08.27),가로구역별 최고높이 제한지역(2022.06.09),도시기타용도지역지구
미분류(가로구역별 건축물 최고높이:자세한 사항은 건축과 문의),수평표면구역(수평
표면),상대보호구역(2015.03.24),대공방어협조구역(위탁고도:77-257m),과밀억제권역.

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

ⓢ임대관계 미상
②이해관계인의 부재로 내부구조도는 집합건축물대장상 도면과 탐문 및 외부관찰등을
토대로 작성하였음을 참조하시기 바랍니다.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 현황

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 24-150번지 더베네치아스위트 제8층 제803호에 소재하는 오피스텔입니다.

1.2. 건물 정보

건물은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 9층 건물 중 8층에 위치하며, 전용면적은 29.96㎡ (약 9.06평)입니다.

외벽은 라임스톤 및 인조석 등으로 마감되었으며, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 하이새시 이중창으로 구성되어 있습니다.

내부 이용 상태는 주거용 오피스텔로 방 2개, 거실 1개, 주방 1개, 욕실 1개, 보일러실 1개로 이용 중입니다.

건물에는 승강기, 스프링클러, 화재탐지설비, 위생설비, 도시가스에 의한 난방시설 등이 설치되어 있습니다.

1.3. 토지 정보

토지면적은 9.33㎡ (약 2.82평)이며, 토지 제시외 면적은 없습니다.

토지형상은 인접 도로와 대체로 등고평탄한 장방형으로 오피스텔 부지로 이용 중입니다.

본건은 남동측으로 약 10m의 도로에 접하고 있습니다.

1.4. 감정가 및 매각 정보

감정가는 323,000,000원입니다.

본 물건은 토지와 건물을 일괄하여 매각하며, 경매 구분은 부동산강제경매입니다.

채권자는 주OOOOOOO입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 화곡초등학교 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 공동주택과 상업 업무시설 등이 혼재되어 있어 일반적인 입지여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: X

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-02-17

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 주택도시보증공사(이시온)

보증금: 328,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-11-22

확정일자: 2021-10-26

배당신고일자: 2023-09-18

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경, 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각.

인수 보증금 합계는 0원입니다.

3.2. 말소기준권리 및 소멸/인수 권리

말소기준권리는 2023년 5월 18일에 접수된 영등포세무서장의 압류(갑6)입니다.

본 매각으로 인해 주택임차권(을1), 소유권이전(갑5), 압류(갑6), 가압류(갑7), 강제경매(갑8) 등은 말소될 예정입니다.

제공된 정보에 따르면 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. 다만, 물건명세서상 지상권에 대한 언급이 있습니다.

3.3. 특이사항

본 물건은 HUG 인수조건 변경이 적용되었으며, 임차인 및 주택임차권 승계인의 주택도시보증공사에 대한 대항력 포기 조건으로 매각이 진행됩니다.

특별매각조건으로 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 이루어집니다.

4. 상권분석

본 물건이 소재한 화곡동 일대는 주거 지역과 상업 업무 시설이 혼재된 지역으로, 배후 주거 단지를 기반으로 한 지역 상권이 형성되어 있습니다. 오피스텔 및 주거용 건물들이 밀집해 있어 관련 생활 편의시설 이용이 용이한 편입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 로컬 상점 및 슈퍼마켓 등이 있어 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

본건 인근에 화곡초등학교가 위치하고 있으며, 그 외 화곡중학교, 등서초등학교 등 다수의 교육 시설이 분포하고 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

토지이용계획상 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역 등 다수의 제한사항이 존재하므로 건축 및 토지 이용에 제약이 따를 수 있습니다.

임대 관계가 미상인 임차인이 존재하나, 본건의 경우 '인수 보증금 합계: 0원'이며 HUG의 대항력 포기 조건이 명시되어 있어 임차인 관련 권리 인수 리스크는 낮은 편입니다.

입찰 전 반드시 현장 방문을 통해 건물 상태, 관리 상태, 주변 환경을 직접 확인하고, 관련 법규 및 제한사항에 대한 추가적인 검토가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치한 오피스텔로, 비교적 소형 면적임에도 불구하고 주거용으로 이용 중에 있습니다. HUG의 채권이 경매 신청 채권자이며, HUG의 대항력 포기 조건 및 인수 보증금 0원이라는 특수 조건으로 인해 권리 인수와 관련된 위험이 최소화된 상태입니다. 일반상업지역에 속하지만, 공항 관련 시설물 보호지구 및 높이 제한 등 다양한 도시계획법상의 제한이 존재하여 향후 활용 방안에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

HUG의 대항력 포기 및 인수 보증금 0원 조건으로 인해 명도 및 권리 인수와 관련된 리스크가 크게 완화되었습니다.

화곡동 일대는 서울의 주요 생활권 중 하나로, 꾸준한 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

현재 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 323,000,000원이나, 유사 면적의 오피스텔 시세 조사 결과, 최근 거래가 및 호가가 약 230,000,000원에서 260,000,000원 사이로 형성되어 있는 것으로 파악됩니다.

HUG의 대항력 포기 조건으로 인한 권리 관련 리스크가 해소된 점을 고려하여, 현재 시장 가격 수준에서 약간 상향된 금액으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적이라고 판단됩니다.

따라서, 예상 입찰가는 260,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.