나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11507 [1] 서울특별시 강서구 마곡동 773-3 힐스테이트에코동익 제8층 제103-819호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 마곡동 소재 '마곡역(5호선)' 동측 인근에 위치하며 주위는 업무시설 근린생활시설, 오피스텔 및 아파트단지 등이 소재하는 등 제반 주위 환경은 양호함.

교통상황

본건까지 차량진입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(마곡역)이 소재하는 등 교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건 중 제8층 제103-819호 로서,
외벽: 몰탈위 페인트마감 및 석재 붙임 마감 등,
창호: 샷시마감 등임.

이용상태

본건 오피스텔로 이용 중으로 탐문됨.

설비내역

기본적인 급배수설비 및 위생설비, 도시가스, 스프링클러, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 및 인접도로 대비 등고평탄한 사다리형의 토지로 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 동측으로 각각 노폭 약 50m 및 약18m 내외 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

마곡동 773-3 :도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역(마곡도시개발사업), 광로3류(폭 40m~50m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시개발구역<도시개발법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(한강변/서울특별시공고 제2016-2272호(2016.11.24)),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

서울남부지방법원 2025타경11507 (1)

소재지

서울특별시 강서구 마곡동 773-3 힐스테이트에코동익 제8층 제103-819호

용도

오피스텔

감정가

218,000,000원

토지 면적

5. 89㎡ (약 1.78평)

건물 면적

25. 73㎡ (약 7.78평)

매각 대상

토지/건물 일괄 매각

경매 구분

부동산 강제 경매

채권자

한OOOOOOO (한국주택금융공사로 추정)

준공 연도

2017년

건물 층수

총 15층

해당 층

8층

2. 입지조건

주위 환경

본건은 서울특별시 강서구 마곡동 소재 '마곡역(5호선)' 동측 인근에 위치하며, 주변은 업무시설, 근린생활시설, 오피스텔 및 아파트 단지 등이 혼재하여 생활 편의성이 우수하고 제반 주위 환경은 양호한 편입니다.

교통 상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 노선 버스 정류장과 지하철 5호선 마곡역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

인접 도로 상태

본건은 남측 및 동측으로 각각 노폭 약 50m 및 약 18m의 포장 도로에 접하고 있어 차량 및 보행자 통행이 원활합니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역(마곡도시개발사업)으로 지정되어 있습니다. 또한, 광로3류(폭 40m~50m) 및 중로2류(폭 15m~20m)에 접하며, 가축사육제한구역, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 도시개발구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역에 속합니다. 외국인 등 대상 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있으며, 지정 기간은 2025.8.26. ~ 2026.8.25. 입니다.

3. 권리분석

말소 기준 권리

본 건의 말소기준권리는 한국주택금융공사의 강제경매개시결정(2025타경11507)으로, 2025년 8월 13일에 접수되었으며 권리금액은 225,897,382원입니다. 이 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

인수되는 권리

을구 순위 3번의 주택임차권(임차인: 양서정, 보증금: 200,000,000원)이 존재합니다. 물건명세서상 '매수인에게 대항할 수 있는 임차권등기'로, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. 단, '인수 보증금 합계'가 0원으로 표기되어 있어, 통상적인 경매 절차상 임차인이 보증금을 전액 변제받을 것으로 예상되나, 인수 가능성에 대한 만반의 준비가 필요합니다.

임차인 현황

* 임차인: 양

* 보증금: 200,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-02-25

* 확정일자: 2022-01-27

* 배당신고일자: 2024-02-08

* 대항력: 있음

* 비고: 매수인이 인수할 수 있는 권리임.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 마곡지구는 대규모 업무 단지와 주거 단지가 함께 개발된 지역으로, 풍부한 배후 수요를 갖추고 있습니다. 특히 마곡역을 중심으로 형성된 상업 지구는 다양한 근린생활시설, 금융기관, 병원 등이 밀집해 있어 임대 수익 창출에 유리한 환경을 제공합니다. 인근에 LG, 코오롱, 롯데 등 대기업 R&D 센터 및 관련 기업들이 다수 입주해 있어 오피스텔 공실률이 낮은 편이며, 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

주변 교통

* 지하철 5호선 마곡역 도보 약 5분 거리

* 다수의 시내, 광역 버스 노선 운행 (인근 버스 정류장 이용)

편의시설

* 쇼핑: 스타필드 마곡 (예정), 마곡나루역 인근 상업시설, 롯데몰 김포공항점 (차량 이용)

* 식음료: 다양한 프랜차이즈 및 개별 레스토랑, 카페 등 밀집

* 기타: CGV, 휘트니스 센터, 은행, 병원 등

교육시설

* 초등학교: 마곡초등학교 (도보 약 10분)

* 중학교: 마곡중학교 (도보 약 15분)

* 고등학교: 마곡고등학교 (차량 이용)

의료시설

* 이대서울병원 (차량 약 5분 거리)

* 강서 미즈메디병원 (차량 약 10분 거리)

공공시설

* 서울식물원 (도보 약 15분)

* 강서구청 (차량 약 10분 거리)

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인

가장 큰 리스크는 보증금 200,000,000원에 대한 대항력을 가진 임차인 양 의 존재입니다. 비록 '인수 보증금 합계'가 0원으로 표기되어 경매 절차상 전액 변제가 예상되나, 법원 집행 과정에서 변동이 생기거나 예상치 못한 상황 발생 시 매수인이 해당 보증금 전액 또는 일부를 인수해야 할 위험이 있습니다. 이는 명도 과정에서의 협상 및 법적 절차에 영향을 미칠 수 있습니다.

토지거래 허가 구역

본 건 토지는 외국인 등에 대한 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있으며, 현재 지정 기간(2025.8.26.~2026.8.25.)이 거의 만료되었거나 만료되었을 수 있으므로, 외국인 매수 시 허가 여부를 반드시 확인해야 합니다.

기타 참고사항

임대 관례 및 기타 상세 정보가 미상으로 되어 있어, 정확한 현황 파악 및 향후 임대 관리를 위한 추가적인 조사가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 마곡지구의 핵심 입지에 위치한 힐스테이트에코동익 오피스텔로, 뛰어난 교통 여건과 풍부한 배후 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익과 시세 상승을 기대할 수 있는 우량 물건입니다. 마곡역 초역세권이라는 지리적 이점은 향후 자산 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 보입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 존재로 인한 보증금 인수 가능성은 가장 큰 위험 요소이며, 철저한 권리 분석과 명도 전략 수립이 필수적입니다. 이러한 리스크를 감안하더라도, 시장 경쟁력 있는 가격으로 낙찰받을 경우 투자 가치가 높다고 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 마곡지구의 중심 상업 및 업무 지구에 위치한 신축 오피스텔로 높은 미래 가치 기대.

* 지하철 5호선 마곡역 초역세권으로 탁월한 접근성 및 편리한 교통 환경.

* 인근 대기업 R&D 센터 등 풍부한 배후 수요로 인한 안정적인 임대 수익 확보 가능성.

* 최근 거래 사례 및 감정가를 고려했을 때, 시세 대비 합리적인 가격에 취득할 기회.

9. 예상 입찰가

산정 근거

최근 실거래가 데이터를 분석한 결과, 본 건과 유사한 면적(약 24.57㎡)의 오피스텔 매매가는 2026년 5월 18,800만원에서 19,600만원 사이로 형성되어 있습니다. 감정가는 21,800만원입니다.

주요 리스크 요인인 임차인의 보증금 200,000,000원에 대해, '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기된 점과 말소기준권리보다 선순위가 아닌 것으로 보이는 등기부상 권리 순서를 고려할 때, 경매 절차상 임차인이 보증금을 전액 변제받을 가능성이 높다고 판단됩니다. 따라서, 낙찰자가 직접 인수해야 할 보증금은 없을 것으로 예상되나, 만일의 사태에 대비하여 보수적인 접근이 필요합니다.

본 물건의 입지, 시장 가치, 거래 사례, 그리고 예상되는 권리 관계 등을 종합적으로 고려하여, 시세 대비 경쟁력 있는 입찰가를 산정했습니다.

제안 입찰가

195,000,000원 ~ 205,000,000원

상기 제안 입찰가는 현재 시장 상황과 제공된 정보를 바탕으로 산정된 것으로, 실제 경매 참여 시 경쟁 상황 및 추가 정보 확인을 통해 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다. 본 제안은 법적 구속력을 갖지 않습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.