나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11532 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 846-38 지디로뷰 제6층 제603호 도시형생활주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11532 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 846-38 지디로뷰 제6층 제603호 도시형생활주택 경매

• 사건번호: 2025타경11532
• 주소: 서울특별시 강서구 강서로8길 166-8 지디로뷰, 제6층 제603호
• 용도: 도시형생활주택

서울남부지방법원 경매10계 2025타경11532 | 소재지: 서울특별시 강서구 강서로8길 166-8 지디로뷰, 제6층 제603호 | 감정가: 296,000,000원 | 최저가: 236,800,000원 | 용도: 도시형생활주택

1. 물건 보고서

1.1. 사건 기본 정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11532 (1)

* 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 846-38 지디로뷰 제6층 제603호

* 용도: 도시형생활주택

* 감정가: 296,000,000원

* 토지면적: 17.17㎡ (약 5.20평)

* 토지지분: 17.1666㎡ (약 5.20평)

* 건물면적: 27.21㎡ (약 8.23평)

* 건물지분: 27.21㎡ (약 8.23평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 장OO

* 사용승인일: 2020년 07월 24일

1.2. 입지 조건

* 위치: 본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "신정초등학교"에서 남동측으로 직선거리 약 400m, 지하철 2·5호선 "까치산역"에서 북측으로 직선거리 약 900m 지점에 위치합니다.

* 교통: 차량의 접근 및 진출입이 가능하며, 지하철 2·5호선 까치산역으로부터 약 900m, 대중교통 이용이 가능한 도로("국회대로7길")까지 약 60m 거리입니다.

* 주변 시설: 신정초등학교가 인접해 있으며, 까치산역 및 국회대로7길 인근으로 대중교통 이용이 편리합니다.

1.3. 권리 분석

* 경매 구분: 부동산 강제 경매 사건입니다.

* 채권자: 장OO

* 특이사항: 본건에는 대항력 있는 임차인이 존재합니다. 이는 낙찰자가 인수해야 하는 부담이 될 수 있으므로, 임차인의 대항력 요건 구비 여부 및 배당 관계 등을 면밀히 확인해야 합니다. 감정평가서 상 임대 관계는 '미상'으로 기재되어 있습니다.

* 주의사항: 대항력 있는 임차인의 존재로 인해 명도 관련 추가적인 확인 및 법률 검토가 필요합니다.

1.4. 상권 분석

* 주변 환경: 본건이 위치한 화곡동 일대는 주거 지역으로, 신정초등학교와 같은 교육 시설이 인근에 자리하고 있습니다. 상업 시설 및 생활 편의 시설은 까치산역 주변으로 형성되어 있을 것으로 예상됩니다. (위치 정보 기반 추정)

1.5. 생활 정보

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상 6층 건물 중 제6층 제603호입니다.

* 내부 구성: 감정평가서 상으로는 다세대주택으로, 방 2개, 거실 및 주방, 욕실 겸 화장실, 발코니, 현관 등으로 이용 중인 것으로 탐문 조사되었습니다.

* 면적 정보: 건물 전용면적은 27.21㎡ (약 8.23평)이며, 분양면적에 대한 정보는 감정평가서에 명시되어 있지 않습니다.

* 설비: 기본적인 위생설비(급배수, 급탕 등), 개별난방(도시가스), 승강기(1000kg/13인승), 스프링클러 등 기본적인 설비가 갖추어져 있습니다.

* 사용승인일: 2020년 7월 24일로 비교적 신축 건물입니다.

1.6. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 용도 지역: 본 토지는 제2종일반주거지역(7층 이하)에 해당합니다.

* 제한 사항: 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 원추표면구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

1.7. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 낙찰 시 임차인의 권리를 인수해야 할 가능성이 있으며, 이는 명도 과정에서의 추가적인 시간 및 비용 발생으로 이어질 수 있습니다. 임차인의 대항력 요건(전입신고, 확정일자 등) 및 배당 요구 여부를 철저히 확인해야 합니다.

* 토지 이용 제한: 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 향후 건축 시 높이 제한이 있으며, 공항 관련 보호지구 등으로 인해 추가적인 개발 행위에 제약이 있을 수 있습니다.

* 주변 혐오시설: 현재 검색된 정보만으로는 해당 주소지 주변에 혐오시설이 있다는 구체적인 내용은 확인되지 않았습니다. 다만, 정확한 현장 확인이 필요합니다.

1.8. 종합 의견

본건은 2020년 신축된 도시형생활주택으로, 비교적 양호한 입지 조건과 최신 건축 연도를 갖춘 물건입니다. 신정초등학교가 인접해 있고 까치산역과의 접근성도 나쁘지 않은 편입니다. 다만, 가장 큰 특징이자 위험 요인으로는 '대항력 있는 임차인'의 존재입니다. 이 부분에 대한 면밀한 권리 분석과 명도 전략 수립이 필수적입니다. 이러한 부담을 충분히 인지하고 접근한다면, 신축 주택으로서의 가치를 고려해 볼 수 있습니다.

1.9. 투자 포인트

* 신축 건물: 2020년 사용승인으로 건물 상태가 비교적 양호하며, 즉시 거주 또는 임대가 용이합니다.

* 준수한 입지: 초등학교 인접 및 지하철역 접근성을 갖추고 있어 주거 환경이 비교적 우수합니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄 매각하므로 소유권 확보에 명확성이 있습니다.

* 잠재적 가치: 향후 지역 개발 및 인프라 확충에 따른 가치 상승 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매10계