나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11561 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 308-3 스타빌 제3층 제301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 개봉동 소재 ""서울한영대학교"" 남측 인근에 위치하며, 주위는
나홀로아파트, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량접근이 가능하며, 근거리에 지하철 ""오류동역, 개봉역-1호선"" 및
인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상5층 건물 내 제3층 제301호로서,
- 외벽 : 석재붙임 마감 등
- 창호 : 하이새시임.

이용상태

본건은 기준시점 현재 ""다세대주택""로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급부 및 배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 세장형의 토지로서, ""공동주택(다세대주택)""의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 세로변의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 일반철도(저촉), 장애물제한표면구역
(진입표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),
육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역
<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구,
아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 : 미상임.
2. 기타사항 : 없음.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 건은 서울남부지방법원 2025타경11561 (1)호로 진행 중인 부동산 강제경매 물건입니다.

소재지는 서울특별시 구로구 개봉동 308-3 스타빌 제3층 제301호이며, 본 건물의 사용승인일은 2020년 5월 25일로 비교적 신축에 해당합니다.

건물은 다세대주택으로 이용 중이며, 건물 면적은 52.52㎡ (약 15.89평), 토지 지분 면적은 31.064㎡ (약 9.39평)입니다.

감정평가액은 379,000,000원이며, 토지와 건물 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 주OOOOOOO입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 서울특별시 구로구 개봉동에 위치하고 있으며, 주위는 나홀로 아파트, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

서울한영대학교 남측 인근에 자리 잡고 있어 대학가와 연계된 지역적 특성을 가집니다.

교통 여건으로는 차량 접근이 용이하며, 지하철 1호선 오류동역과 개봉역이 근거리에 위치하고 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 또한, 인근에 노선버스정류장이 있어 교통 편의성이 양호합니다.

건물 북동측으로는 세로변 포장도로에 접하고 있어 도로 접근성이 좋습니다.

1.2. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2024년 4월 3일 접수된 은평세무서장의 압류(갑5)입니다.

따라서 말소기준권리보다 후순위 권리인 주택임차권(을3), 강제경매(갑6) 등은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 357,000,000원입니다.

임차인 현황은 다음과 같습니다.

* 임차인: 김영아

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-08-29

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 주택도시보증공사 (대리 이상미)

보증금: 357,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-01-22

확정일자: 2021-01-07

배당신고일자: 2023-09-05

대항력: 없음

비고:

인수 보증금은 0원입니다.

물건명세서 및 주의사항에 따르면, 임차인 이상미 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 따라서 매수인이 인수해야 할 별도의 임차보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 개봉동 일대는 주거용 건물과 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

서울한영대학교가 인근에 있어 대학생 및 교직원을 대상으로 한 임대 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

주변에 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 상업 및 편의시설 이용이 가능합니다.

상권의 활성화 정도는 일반적인 주거 밀집 지역 수준으로 평가됩니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 1호선 오류동역, 개봉역 이용 가능하며, 다양한 노선버스를 이용할 수 있어 서울 시내 접근성이 좋습니다.

* 교육: 서울한영대학교가 인근에 있어 교육 환경을 갖추고 있습니다.

* 편의시설: 근린생활시설을 통해 식료품, 생필품 구매 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 의료시설: 인근에 종합병원이나 대형 병원에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않으나, 통상적인 도심 지역의 의료시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 관련 조건: 임차인 이상미(주택도시보증공사)의 보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 이행되는지 최종적으로 확인해야 합니다. 조건 불이행 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

* 토지 이용 제한: 본 건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)에 해당하며, 일부 법령에 따른 제한사항(장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역)이 있습니다.

* 토지거래계약허가구역: 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다. 매수인이 외국인 등 허가 대상자에 해당할 경우, 계약 시 허가 절차를 거쳐야 합니다.

* 감정가와 시세의 괴리: 본 건의 감정가는 379,000,000원이나, 제공된 최근 매매 사례를 분석한 결과, 비슷한 면적대의 거래 사례가 감정가보다 현저히 낮은 가격으로 거래된 것으로 나타납니다. 이는 향후 입찰 시 신중한 접근을 요하는 부분입니다.

* 혐오시설 여부: 해당 주소지 주변에 혐오시설이 있는지 여부는 직접적인 정보 확인이 어렵습니다. 매수 희망자는 현장 방문 시 주변 환경을 면밀히 조사하여 혐오시설 유무를 확인하는 것이 좋습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2020년에 준공된 비교적 신축인 다세대주택으로, 권리상 매수인이 인수할 부담은 없는 것으로 판단됩니다. 특히 임차인 이상미(주택도시보증공사)의 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 명확하게 명시되어 있어, 이에 대한 확인이 선행된다면 법적 문제는 없을 것으로 보입니다.

다만, 제공된 최근 매매 사례와 감정가 사이에 상당한 가격 차이가 존재하는 점은 주의 깊게 살펴봐야 할 부분입니다. 이는 감정평가 시점과 시장 상황의 차이, 혹은 특정 거래 사례의 특수성 때문일 수 있습니다.

토지이용계획상 일부 제한사항이 존재하나, 거주 또는 일반적인 임대 목적에는 큰 영향을 미치지 않을 것으로 예상됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2020년 준공된 건물로, 비교적 최신 설비를 갖추고 있어 유지보수 비용 발생 가능성이 낮고 거주 편의성이 높습니다.

* 권리관계 명확: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 낙찰 후 인수하는 권리 부담이 없습니다 (임차인 관련 조건 확인 필요).

* 안정적인 주거 지역: 구로구 개봉동의 일반 주거 지역에 위치하여 안정적인 수요가 있을 것으로 기대됩니다.

* 서울 시내 접근성: 지하철 1호선 역세권 및 버스 노선 이용이 용이하여 서울 시내 주요 업무 지구로의 접근이 편리합니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 379,000,000원

물건 정보:

* 면적: 52.52㎡ (약 15.89평)

* 준공 연도: 2020년

최근 매매 사례 분석 (2026년 3월 기준):

* 72.48㎡ (2012년식) 거래가: 220,000,000원 (평당 약 303만원)

* 53.37㎡ (1986년식) 거래가: 100,000,000원 (평당 약 187만원)

* 44.64㎡ (2002년식) 거래가: 175,000,000원 (평당 약 392만원)

본 건은 52.52㎡ 면적에 2020년식 건물로, 비교 사례 중 가장 신축입니다. 따라서 비교적 높은 평당 단가가 적용될 수 있습니다.

최고가인 44.64㎡ (2002년식)의 평당 단가(약 392만원)를 적용하여 본 건의 시장 가치를 추정하면, 52.52㎡ * 392만원/㎡ = 약 205,926,400원입니다.

건물이 더 신축임을 감안하여 보수적으로 평당 400만원에서 450만원 수준을 적용할 경우, 약 210,000,000원에서 236,000,000원 사이의 시장 가치를 예상해 볼 수 있습니다.

감정가(379,000,000원)와 최근 시세(약 210,000,000원~236,000,000원) 간에 상당한 차이가 존재합니다.

권리상 인수 부담이 없다는 점과 신축 건물의 가치를 고려하되, 시장 시세를 반영하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가 범위: 210,000,000원 ~ 260,000,000원

이 범위는 최근 시세 데이터를 기반으로 하되, 감정가와의 괴리를 고려하여 다소 여유 있게 책정한 것입니다. 실제 입찰 시에는 해당 물건의 현장 상태, 개별적인 선호도, 최근 경매 시장 동향 및 낙찰가율 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.