나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11553 [1] 서울특별시 영등포구 영등포동5가 75 더봄 제2층 제201호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 영등포구 영등포동5가 소재 ‘영등포시장역’ 남동측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 다세대주택, 다가구주택, 공원, 아파트 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 등 주위환경은 보통임.

교통상황

동 건물까지 차량의 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 영등포시장역(지하철 5호선) 등이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하2층/지상11층 건 내 제2층 제201호로서
(사용승인일 : 2021.11.12)
외 벽 : 석재붙임마감 등,
창 호 : 새시창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

통상의 급·배수설비 및 위생설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비, 소화설비, 주차설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 3필 일단의 부정형 토지로서, 오피스텔 및 다세대주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건의 북측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

■ 일련번호 1~3 공히
도시지역, 준주거지역, 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법>

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 현황

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11553 (1)

소재지: 서울특별시 영등포구 영등포동5가 75 더봄 제2층 제201호

건물명: 더봄

토지면적: 6.29㎡ (약 1.90평)

건물면적: 19.52㎡ (약 5.90평)

용도: 오피스텔 (현황 주거용)

건축물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하2층/지상11층

사용승인일: 2021년 11월 12일

감정가: 300,000,000원 (삼억원)

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 권리관계

말소기준권리: 주택도시보증공사(HUG)의 강제경매 개시 결정 (접수일자 2025-08-18)

총 채권액 (등기부상): 299,000,000원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (존재 시)

1.3. 면적 정보

토지 지분 면적: 6.29㎡ (약 1.90평)

건물 전유 면적: 19.52㎡ (약 5.90평)

전유 면적 기준 평당 감정가: 약 50,847,458원/평 (300,000,000원 / 5.90평)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

대상 물건은 서울특별시 영등포구 영등포동5가에 위치하며, 지하철 5호선 영등포시장역 남동측 인근에 자리하고 있습니다.

주위는 오피스텔, 다세대주택, 다가구주택, 공원, 아파트 및 각종 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거와 상업 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다. 이러한 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 여건

건물까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장이 소재합니다.

또한, 지하철 5호선 영등포시장역이 도보 거리에 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 종합적인 교통 상황은 양호한 편입니다.

2.3. 토지 이용계획

대상 토지는 도시지역, 준주거지역에 속합니다.

또한, 가축사육제한구역, 건축법상 최고높이 제한지역, 군사기지 및 군사시설 보호구역(대공방어협조구역), 과밀억제권역 등으로 지정되어 있어 관련 법규를 준수해야 합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부상 소유권 이전 및 신탁 등기 말소 내역이 다수 확인됩니다.

주요 권리로는 주택임차권 (을1, 중국인, 299,000,000원) 및 강제경매 (갑6, 주택도시보증공사, 299,000,000원)가 기재되어 있습니다.

강제경매(갑6)가 말소기준권리이며, 본 매각으로 인해 을1 주택임차권을 포함한 대부분의 후순위 권리는 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

주요 임차인: 주택도시보증공사 (이 (LI JUN) 승계인으로 추정)

보증금: 299,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2023년 1월 13일

확정일자: 2022년 1월 6일

대항력: 없음

주택도시보증공사(HUG)는 임차인 및 주택임차권 승계인으로서, 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 따라서 매수인에게 인수되는 임차보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

3.3. 말소기준권리

주택도시보증공사의 강제경매 개시 결정 (접수일자 2025-08-18)

4. 상권분석

4.1. 주위 상업시설

영등포시장역을 중심으로 다양한 상업시설과 근린생활시설이 밀집해 있어 유동인구가 풍부하고 소비 활동이 활발한 지역입니다.

오피스텔, 상가, 주택 등이 혼재되어 있어 복합적인 상권 특성을 보이며, 다양한 업종의 상가가 성업 중입니다.

4.2. 오피스텔 시장 현황

해당 지역의 오피스텔은 주로 소형 면적으로 구성되어 있어 1인 가구 및 젊은 직장인 수요가 높습니다.

최근 공급되는 신축 오피스텔의 경우 가격이 상승하는 추세를 보이고 있으나, 본 물건은 사용승인 후 5년이 경과하여 시장 대비 합리적인 가격으로 접근할 수 있는 잠재력이 있습니다.

주변의 유사한 면적(약 5~8평)의 오피스텔 전세가는 1억 초반에서 2억 중반까지 다양하게 분포되어 있으며, 월세는 보증금에 따라 50만원에서 90만원 이상까지 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

영등포시장역 인근에는 롯데백화점, 타임스퀘어 등 대형 쇼핑몰뿐만 아니라 재래시장, 마트, 병원, 은행, 다양한 식당가 등 생활 편의시설이 풍부하게 갖추어져 있어 편리한 생활이 가능합니다.

5.2. 기타 생활 편의시설

가까운 거리에 공원이 있어 쾌적한 휴식 공간을 제공하며, 업무 및 주거 인프라가 잘 발달된 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 사항

주택도시보증공사(이 승계인) 임차인은 대항력이 없으며, 매각 조건에 따라 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 수반됩니다. 이 조건의 명확한 이행 여부에 대한 사전 확인이 필요합니다.

6.2. 건물 및 법규 관련 사항

토지 이용계획상 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 규제 사항이 존재합니다. 이는 향후 건물 증축이나 용도 변경 등 건축 행위에 제약을 줄 수 있습니다.

집합건축물대장상 용도는 '업무시설(오피스텔)'이나, 현황은 '주거용'으로 사용 중입니다. 이는 추후 주택 관련 정책 변경이나 세금 문제 발생 시 영향을 받을 수 있으므로 주의가 필요합니다.

7. 투자 포인트

* 소형 오피스텔로 1인 가구 및 젊은 직장인을 대상으로 하는 임차 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 지하철 5호선 영등포시장역 역세권에 위치하여 교통 편의성이 매우 우수합니다.

* 새 건물(2021년 준공)로서 비교적 신축의 이점을 가지며, 감정가 대비 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* HUG와의 협의된 매각 조건으로 인해 인수되는 임차보증금이 없어 권리관계가 명확한 편입니다.

* 주변의 풍부한 생활 편의시설 및 상업시설은 임차인 확보에 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 서울 영등포구 핵심 지역에 위치한 신축 소형 오피스텔로, 역세권이라는 큰 장점과 함께 잘 갖추어진 생활 인프라를 누릴 수 있습니다.

건물은 비교적 신축이지만 공부상 용도와 현황이 상이하므로, 투자 시 이 점을 반드시 고려해야 합니다.

권리관계는 말소기준권리 하의 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되며, 매수인이 인수해야 할 임차보증금이 없어 권리 분석이 용이합니다.

이에 따라 소액 투자를 고려하거나 임대 수익형 부동산을 찾는 투자자에게 매력적인 물건이 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 300,000,000원이며, 전유 면적은 약 5.90평입니다. 이는 평당 약 50,847,458원의 감정가로 산정됩니다.

주변 지역의 유사 신축 오피스텔 실거래가 및 호가를 분석한 결과, 평당 약 4,500만원에서 5,500만원 수준으로 형성되어 있는 것으로 파악됩니다.

감정가는 이러한 시장 시세 범위 내에 있으며, 신축 건물임을 감안할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

또한, 매각 조건상 인수되는 임차보증금이 없고 권리관계가 명확하여 입찰에 대한 부담이 적습니다.

종합적으로 고려할 때, 본 물건의 예상 입찰가는 감정가인 300,000,000원을 기준으로 하되, 낙찰률을 100% ~ 110% 수준으로 예상하여 300,000,000원에서 330,000,000원 사이에서 결정될 수 있습니다.

다만, 최종 입찰가 산정 시에는 최근 유사 매물의 실거래가, 임대 수익률, 건물 내 동일 면적 매물의 최근 동향 등을 추가적으로 면밀히 분석하여 결정하는 것이 바람직합니다.

혐오시설 관련: 주변 지역에 대한 검색 결과, 본 물건의 직접적인 소재지 인근에서 명확하게 특정되는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.