나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11557 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 74-1 더라온 제3층 제301호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재‘우장초등학교’남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 오피스텔, 아파트 등이 혼재되어 있는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 5호선""화곡역""이 소재하는 등 대중교통 이용여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제3층 제301호로서, (사용승인일: 2019.09.02.)

외벽: 석재붙임 마감 등,
창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

공동주택(도시형생활주택)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 전기설비, 위생 및 급배수설비, 화재경보설비, 승강기설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 완경사지대에 위치하는 사다리형에 가까운 토지이며, 공동주택(도시형생활주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 6미터 내외 및 남서측으로 노폭 약 3미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 도로(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2022-06-09)<건축법>, 도시기타용도지역지구미분류(가로구역별 건축물 최고높이:자세한 사항은 건축과 문의)<건축법>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11557 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 74-1 더라온 제3층 제301호

건물명: 더 라온

용도: 도시형생활주택

토지면적: 19.65㎡ (약 5.94평)

건물면적: 29.72㎡ (약 9.00평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 246,000,000원 (2억 4천 6백만원)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

사용승인일: 2019년 09월 02일

총 층수: 5층 (본건 3층)

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재‘우장초등학교’ 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 오피스텔, 아파트 등이 혼재된 지역으로 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

교통상황: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철 5호선 ‘화곡역’이 소재하여 대중교통 이용 편의성은 보통입니다.

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제3층 제301호입니다.

이용상태: 현재 공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중입니다.

설비내역: 기본적인 전기, 위생, 급배수, 화재경보, 승강기, 난방 설비 등이 구비되어 있습니다.

토지이용상태: 본건 토지는 완경사지대에 위치하며 사다리형에 가까운 형태로서, 공동주택(도시형생활주택)의 부지로 이용 중입니다.

인접도로상태: 북동측으로는 노폭 약 6미터, 남서측으로는 노폭 약 3미터의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 본 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 도로, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 도시기타용도지역지구미분류, 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등의 규제를 받고 있습니다. 특히 공항 관련 수평표면구역 및 군사기지 관련 대공방어협조구역 지정으로 인해 고도 제한 등이 있을 수 있습니다.

혐오시설: 주변에 별도의 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았으나, 공항 관련 구역 지정으로 인한 고도 제한 등은 고려해야 합니다.

1.2. 권리분석

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (존재 시)

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

주요 권리 관계:

* 말소기준권리: 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 (2025타경11557)

* 말소예정 권리:

* 을3: 김용기(주택임차권), 2023-11-02 접수, 250,000,000원 (전입 2021-10-01, 확정 2021-08-25)

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(김용기)

* 보증금: 250,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-10-01

* 확정일자: 2021-08-25

* 대항력: 없음

* 특이사항:

* HUG 인수조건 변경 및 선순위임차권 관련 내용이 있으나, 해당 임차인(김용기)은 대항력이 없으며, 등기부상 주택임차권은 말소 예정입니다.

* 또한, 임차인 김용기 및 주택임차권 승계인은 매수인에 대해 배당받지 못한 잔액에 대한 보증금반환청구권을 포기하고 주택임차권등기를 말소하는 조건으로 매각이 진행됩니다.

* 결론적으로, 본 경매 물건은 매수인에게 인수되는 임차보증금이 없는 것으로 판단됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

등기부채권 총액: 250,000,000원

1.3. 상권분석

본 물건은 도시형생활주택으로, 주거지로서의 상권 특성을 가집니다. 주변에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능합니다. 강서구 화곡동 지역은 주거 밀집 지역으로 꾸준한 임대 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

교육시설: 우장초등학교가 남서측 인근에 위치합니다.

교통시설: 지하철 5호선 화곡역을 이용할 수 있어 대중교통 접근성이 양호합니다.

편의시설: 주변의 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 시설들을 이용할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 복잡성: HUG 인수조건 변경 및 선순위임차권 관련 문구가 다소 복잡하게 기술되어 있어, 정확한 권리관계 확인 및 매각 조건 준수가 중요합니다. 다만, 임차인의 대항력 없음 및 보증금반환청구권 포기 조건 등으로 인해 매수인에게 직접적인 금전적 부담은 없을 것으로 보입니다.

토지이용계획상 제약: 공항시설법, 군사기지 및 군사시설 보호법 등에 따른 고도 제한 등의 영향으로 향후 건물 증축이나 용도 변경 시 제약이 있을 수 있습니다.

임대관계 미상: 현재 임대관계는 미상으로 표기되어 있으나, 실제 명도 시점의 상황은 별도 확인이 필요할 수 있습니다. (단, 위 권리분석에 따르면 임차인 김용기는 대항력 없음)

1.6. 종합 의견

본 건은 서울남부지방법원에서 진행되는 부동산강제경매 물건으로, 채권자는 주택도시보증공사(HUG)입니다.

2019년에 사용승인된 비교적 신축 건물에 위치한 도시형생활주택이며, 면적 대비 감정가는 2억 4천 6백만원입니다.

권리관계상 임차인 김용기는 대항력이 없고, 보증금반환청구권 포기 조건을 수반하므로 매수인에게 인수되는 보증금은 없습니다. 따라서 권리상 문제는 적을 것으로 판단됩니다.

위치, 교통, 건물 상태 등을 종합적으로 고려할 때, 투자 및 실거주 목적으로 접근 가능한 물건입니다. 다만, 복잡한 권리 명시사항과 토지이용계획상 제약 사항은 입찰 전 반드시 재확인해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

신축급 건물: 2019년 준공으로 건물 노후도가 낮아 유지보수 비용 부담이 적습니다.

권리상 안전성: 매수인에게 인수되는 보증금이 없어 권리 분석이 비교적 명확하고 안전합니다.

교통 편리성: 지하철 5호선 화곡역 인근으로 출퇴근 및 이동이 편리합니다.

안정적인 임대 수요: 강서구 화곡동 지역은 꾸준한 주거 수요가 있는 지역입니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 246,000,000원입니다.

주변 시세 분석 결과, 유사한 신축 빌라/다세대 주택의 경우 전용면적 37.05㎡ (약 11평) 물건이 300,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 본 건은 전용면적 29.72㎡ (약 9평)으로, 이를 바탕으로 환산 시 약 240,000,000원 수준의 가치를 추정할 수 있습니다.

감정가와 주변 시세, 물건의 장점 등을 종합적으로 고려할 때, 경쟁 입찰이 치열할 경우 감정가 이상으로 가격이 형성될 수 있습니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 250,000,000원에서 260,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.