나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11531 [1] 서울특별시 금천구 독산동 303-4 미림에이클래스 제102동 제4층 제401호 오피스텔 경매

매각기일: 2026-03-11

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11531 [1] 서울특별시 금천구 독산동 303-4 미림에이클래스 제102동 제4층 제401호 오피스텔 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매4계 2025타경11531 | 소재지: 서울특별시 금천구 두산로5길 26, 미림에이클래스 제102동 제4층 제401호 | 감정가: 263,000,000원 | 최저가: 210,400,000원 | 용도: 오피스텔

1. 서울남부지방법원 2025타경11531 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11531 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 독산동 303-4 미림에이클래스 제102동 제4층 제401호

용도: 오피스텔

감정가: 263,000,000원

토지면적: 8.56㎡ (약 2.59평)

건물면적: 24.28㎡ (약 7.35평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건물 사용승인일: 2021년 7월 8일

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 금천구 독산동에 위치하며, '두산초등학교' 북측 인근 지역에 자리 잡고 있습니다. 주변은 오피스텔, 지식산업센터, 근린생활시설 등이 혼재하는 복합적인 지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다. 차량의 진출입이 원활하며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철 1호선 독산역이 직선거리 약 600미터 내외에 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 본건 서측으로는 폭 약 10미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산강제경매로 진행되며, 토지와 건물이 일괄 매각되는 물건입니다. 특별한 주의사항으로, 임차인 및 주택임차권 승계인이 주택도시보증공사로부터 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금 반환청구권을 포기하는 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 임차인의 보증금 회수와 관련하여 잠재적인 문제가 발생할 수 있음을 시사하므로, 입찰 전 임차 현황 및 보증금 관련 사항에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 지역은 오피스텔, 지식산업센터, 상가 등 다양한 용도의 시설들이 함께 자리하고 있어 지역 내 경제 활동이 이루어지는 복합 상업 및 업무 지구입니다. 생활 편의시설 및 업무 시설 접근성이 양호한 편으로, 지역 상권은 전반적으로 보통 수준으로 평가됩니다.

1.5. 생활정보

본 건물은 철근콘크리트 구조로, 2021년 7월 사용 승인된 비교적 신축 건물입니다. 내부 상태는 폐문부재로 인해 직접 확인은 어려웠으나, 공부상 용도는 오피스텔입니다. 도시가스 개별난방, 위생 및 급배수, 승강기, 기계식 주차장 등의 설비가 설치된 것으로 파악되나, 폐문으로 인해 설비의 정상 작동 여부는 확인되지 않았으므로 입찰 시 유의하시기 바랍니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 주의해야 할 점은 임차인의 보증금 잔액에 대한 청구권 포기 조건입니다. 이로 인해 예상치 못한 추가 비용이 발생할 수 있으며, 이에 대한 면밀한 사전 조사 및 검토가 필수적입니다. 또한, 현장 방문 시 폐문으로 인해 건물의 실제 내부 상태, 하자 여부, 설비의 작동 상태 등을 정확히 파악하기 어렵다는 점도 리스크로 작용할 수 있습니다. 토지이용계획상 준공업지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 과밀억제권역 등 다양한 도시계획 및 제한사항이 적용되어 있어 향후 재산권 행사에 제약이 있을 수 있습니다. 인근 지역 조사 결과, 특별한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 2021년 준공된 신축 오피스텔로서, 서울 금천구 독산동이라는 입지적 장점과 독산역 인근의 편리한 교통 여건을 갖추고 있습니다. 그러나 임차인 보증금 관련 특이사항은 투자 결정 시 반드시 고려해야 할 중요한 요소입니다. 이러한 권리관계 및 내부 상태에 대한 불확실성을 해소하기 위한 추가적인 정보 수집과 현장 확인이 요구됩니다.

1.8. 투자 포인트

* 2021년에 준공된 신축 오피스텔로 건물 상태에 대한 기대치가 높습니다.

* 서울 서남권의 주요 업무지구 및 주거지 접근성이 용이한 독산동에 위치합니다.

* 지하철 1호선 독산역을 이용할 수 있어 출퇴근이 편리합니다.

* 임차인 보증금 관련 리스크를 성공적으로 관리하고, 안정적인 임대 운영이 가능하다면 장기적인 시세 상승 및 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매4계