나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11512 [1] 서울특별시 양천구 목동 781-26 그레이스빌 제4층 제402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진주감정 · 평가일 2025.08.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 목동 소재 ""강서고등학교"" 남서측 인근에 위치하며, 본건 주위는
공동주택, 단독주택, 근린생활시설 및 학교 등이 소재하는 주거지역임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 여건은 보통
임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 제4층 제402호로서(사용승인일:2014.10.16),

외벽 : 석재붙임 등,
내벽 : 벽지 및 타일붙임 등,
창호 : 샷시창 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.<후첨, ""내부구조도""참조>

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스 및 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 정방형 토지로서, 건부지(다세대주택)로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 약 4미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접함), 가축사육제한구역, 상대보호구역(강서
양천교육청에 반드시 확인 요망), 상대보호구역(강서양천교육청에 반드시 확인 요망), 대
공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.

- 집합건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있으며, 집합건축물대장 전유부 변동사항란에 변
동일""2015.11.18"", 변동내용 및 원인""주택과-32861(2015.11.18)호에 의거 위반건축물
표기[건축과교차점검, 주거 조립식패널 16㎡ 무단증축]""으로 기재되어 있으며, 경매참여
시 위반건축물에 따른 시정명령, 이행강제금 부과 및 기타 제재 사항 등에 대한 확인이 요
구되니 참조 바람.

물건 비고

제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11512 (1)

소재지: 서울특별시 양천구 목동 781-26 그레이스빌 제4층 제402호

용도: 다세대주택

감정가: 202,000,000원

토지면적: 17.40㎡ (약 5.25평)

건물면적: 27.30㎡ (약 8.25평)

토지지분: 17.4㎡ (약 5.25평)

건물지분: 27.3㎡ (약 8.25평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 16.00㎡ (약 4.84평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 안OO (경매 신청 채권자 안승우)

특이사항: 공동담보, 대항력있는 임차인 있음

주의사항: 제시외 건물 포함 (16㎡)

특수물건정보: 공동담보, 대항력있는 임차인 있음

1.1. 입지조건

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* 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 양천구 목동 소재 "강서고등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 및 학교 등이 소재하는 주거지역임.

* 교통상황: 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 여건은 보통임.

* 토지 형상 및 이용상태: 대체로 정방형 토지로서, 건부지(다세대주택)로 이용중임.

* 인접 도로상태: 본건 서측으로 약 4미터 내외의 도로와 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접함), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역임.

1.2. 권리분석

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* 등기부현황:

- 소유권보존: 홍수진 (2014.10.27)

- 소유권이전: 진현철 (2015.04.22, 매매)

- 주택임차권: 안승우 (2020.02.19, 금150,000,000원, 인수, 전입일자 2017.05.10, 확정일자 2017.03.21)

- 압류: 서울특별시양천구 (2020.01.02, 말소)

- 가압류: 주택도시보증공사 (2020.05.18, 말소)

- 압류: 양천구 (2020.07.24, 말소)

- 압류: 강서세무서장 (2020.10.20, 말소)

- 압류: 서울특별시 (2021.02.02, 말소)

- 압류: 서울특별시양천구 (2021.03.09, 말소)

- 강제경매: 안승우 (2025.08.13, 말소, 서울남부지방법원 2025타경11512)

- 압류: 양천세무서장 (2026.04.10, 말소)

* 말소기준권리: 갑3 압류 (2020.01.02)

* 인수되는 권리: 을구 3번 주택임차권 (안승우, 보증금 150,000,000원). 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함.

* 임차인 현황:

- 임차인: PARKJISUN (박 )

- 보증금: 0원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2025-03-27

- 대항력: 없음

- 비고:

- 임차인: 안승우 (안 )

- 보증금: 150,000,000원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2017-05-10

- 확정일자: 2017-03-21

- 배당신고일자: 2020-02-19

- 대항력: 있음

- 비고: 채권자 겸 임차인. 임차권 등기됨.

* 인수 보증금 합계: 0원 (단, 상기 안승우 임차권은 조건부 인수 가능성 있음)

1.3. 상권분석

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* 주변 시세:

- 2026년 5월 거래 사례 분석 결과, 유사 다세대주택의 면적당 거래가는 약 519만원/㎡ (구축) ~ 1,054만원/㎡ (신축) 수준임.

- 본건은 2014년 사용승인된 건물로, 최신 거래 사례(2026년 5월, 25.97㎡, 26,500만원, 2022년 건축) 및 (2026년 5월, 28.47㎡, 30,000만원, 2016년 건축)의 시세(약 1,020만원/㎡ ~ 1,054만원/㎡)를 고려할 때, 본건(27.30㎡)의 현재 시장 가치는 약 2억 8천만원 ~ 2억 9천만원 내외로 추정됨.

- 감정가는 202,000,000원으로, 최근 시세 대비 낮은 수준으로 판단됨.

1.4. 생활정보

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* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 단독주택으로, 2014년 10월 16일 사용승인됨.

- 외벽: 석재붙임 등

- 내벽: 벽지 및 타일붙임 등

- 창호: 샷시창 등

* 이용상태: 다세대주택으로 이용중임.

* 설비내역: 위생설비, 급배수설비, 도시가스 및 난방설비 등이 구비되어 있음.

* 주변 시설: 강서고등학교 인근에 위치하여 교육 환경 양호. 주거지역 내 위치하여 주거 편의성 확보.

1.5. 잠재적 리스크

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* 위반건축물: 집합건축물대장상 2015년 11월 18일자로 "주택과-32861호에 의거 위반건축물 표기 (건축과교차점검, 주거 조립식패널 16㎡ 무단증축)"로 등재되어 있음. 이는 시정명령, 이행강제금 부과, 건축물 사용 제한 등의 제재가 발생할 수 있는 중대한 리스크 요인임.

* 대항력있는 임차인 인수: 안승우 임차인의 보증금 150,000,000원은 배당으로 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 할 가능성이 높음. 이는 입찰가 산정 시 중요하게 고려되어야 함. (비록 임차인이 경매 신청 채권자이나, 배당 절차에 따라 잔액 인수 가능성 존재)

* 공동담보: 본건 외 다른 담보물이 존재할 수 있으며, 이는 향후 추가적인 권리관계 복잡성을 야기할 수 있음.

1.6. 종합 의견

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본건은 서울 양천구 목동의 주거지역 내 위치한 다세대주택으로, 비교적 최근 건물(2014년 준공)임에도 불구하고 감정가가 현재 시세보다 낮게 책정되어 있어 시세 차익을 기대할 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다. 또한, 인근에 학교가 있어 교육 환경도 양호한 편입니다.

그러나, 16㎡에 달하는 무단 증축으로 인한 위반건축물 등재는 본건의 가장 큰 리스크 요인입니다. 이로 인해 향후 법적 제재, 원상복구 명령, 이행강제금 등의 부담이 발생할 수 있습니다. 또한, 1억 5천만원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인이 존재하며, 해당 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 하는 상황입니다. 이 임차인이 경매 신청 채권자라는 특이점도 고려해야 합니다.

따라서, 본건은 이러한 리스크 요인들을 충분히 인지하고, 철저한 사전 조사 및 면밀한 분석을 통해 입찰가를 결정해야 하는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

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* 시세 대비 낮은 감정가: 최신 시세 대비 감정가가 낮아 시세 차익 기대 가능.

* 양호한 입지: 강서고등학교 인근 주거지역, 교통 편리.

* 비교적 신축 건물: 2014년 사용승인으로 노후화가 적음.

1.8. 예상 입찰가

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본건의 예상 입찰가는 약 130,000,000원 ~ 150,000,000원으로 제시합니다.

이는 다음과 같은 분석에 근거합니다.

* 감정가: 202,000,000원

* 추정 시세: 약 280,000,000원 ~ 290,000,000원 (27.30㎡ 기준, 최신 거래 사례 분석)

* 인수 가능 보증금: 150,000,000원 (안승우 임차인)

* 위반건축물 리스크: 16㎡ 무단증축으로 인한 잠재적 부담 (원상복구 비용, 이행강제금 등)

상기 분석에 따르면, 입찰가 130,000,000원을 기준으로 낙찰받을 경우, 총 인수금액(입찰가+인수보증금)은 약 280,000,000원이 됩니다. 이는 본건의 추정 시세와 유사한 수준이나, 위반건축물 리스크 및 기타 제반 비용을 고려했을 때 보수적인 접근이 필요합니다.

만약 150,000,000원에 낙찰받을 경우, 총 인수금액은 약 300,000,000원으로 시세보다 높게 형성될 수 있습니다. 따라서, 위반건축물 관련 비용 및 기타 부대 비용을 충분히 고려하여 입찰가를 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.