나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11567 [1] 서울특별시 금천구 가산동 778 다온캐슬 제102동 제5층 제504호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이지혜감정 · 평가일 2025.08.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 ""가산동 주민센터"" 남동측 인근에 위치하는 ""다온캐
슬"" 제102동 제5층 제504호로서, 인근은 아파트 및 다세대주택, 단독주택, 학교 및 각종 근
린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 증 제반 교통상황
은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 중 제5층 제504호로서,
외 벽 : 석재붙임 마감 및 벽돌쌓기마감 등
내 벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등
창 호 : 샷시 창호임.

이용상태

본건은 공동주택(다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 소화설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 장방형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 남측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반
드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 교육환경보호구역(서울시 남부교육지원청에 반
드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>,대공방어협조구역(위탁고도 : 해발194m(지반+건
축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지및 군사시설보호법>, 과밀억제
권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 : 미상임.
2. 기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11567 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 가산동 778 다온캐슬 제102동 제5층 제504호

용도: 다세대주택

감정가: 282,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 17.43㎡ (약 5.27평)

토지지분: 17.43㎡ (약 5.27평)

건물면적: 26.42㎡ (약 7.99평)

건물지분: 26.42㎡ (약 7.99평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 "가산동 주민센터" 남동측 인근에 위치한 "다온캐슬" 제102동 제5층 제504호입니다. 주변 지역은 아파트, 다세대주택, 단독주택, 학교 및 각종 근린생활시설이 혼재되어 있어 일반적인 주거 및 상업 환경을 형성하고 있습니다.

2.2. 교통 및 도로

제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이합니다. 본건 단지 남측으로는 포장도로에 접해 있습니다.

2.3. 건물 및 토지 상태

건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 중 제5층 제504호이며, 외벽은 석재붙임 및 벽돌쌓기 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시 창호로 되어 있습니다. 토지는 인접지와 대체로 등고평탄한 장방형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용 중입니다.

2.4. 토지이용계획

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역(공항시설법), 교육환경보호구역, 대공방어협조구역(군사기지 및 군사시설 보호법), 과밀억제권역 등 다수의 법적 제한사항이 적용됩니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 정

보증금: 10,000,000원

차임: 700,000원

전입일자: 2025-05-30

확정일자: 2025-06-02

배당신고일자: 2025-11-13

대항력: 없음

* 임차인: 한국주택금융공사(임 , 김 )

보증금: 234,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-09-01

확정일자: 2020-08-06

배당신고일자: 2024-08-06

대항력: 있음

3.2. 등기부 현황 및 말소기준권리

등기부 상 주요 내용은 다음과 같습니다.

* 소유권보존: 2018-03-21 (방만수 외 2명)

* 공유자전부지분전부이전: 2018-09-21 (이경숙)

* 주택임차권(한국주택금융공사): 2024-08-06, 권리금액 234,000,000원, 전입일자 2020-09-01 (인수 대상)

* 가압류(주택도시보증공사): 2024-05-29, 권리금액 3,529,500,000원 (말소 예정)

* 강제경매(한국주택금융공사): 2025-08-14, 권리금액 243,178,129원 (말소 예정)

본 경매의 말소기준권리는 강제경매개시결정(2025-08-14, 서울남부지방법원 2025타경11567)입니다.

3.3. 권리 인수 및 소멸

물건명세서에 따르면, 매각으로 소멸되지 않는 권리로서 매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 1번 임차권(한국주택금융공사, 보증금 234,000,000원)이 있습니다. 이는 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 잔액을 매수인이 인수해야 함을 의미합니다. 이 외 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

최근 인근 지역의 다세대주택 매매 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 5월 7일, 가산동 778번지 다온캐슬 101동/102동 (33.87㎡, 2층)이 293,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 8,650,000원)

4.2. 본 물건 시세 추정

본건은 다온캐슬 제102동 제5층 제504호로, 면적은 26.42㎡ (약 7.99평)입니다. 유사 면적 및 동일 단지의 최근 거래 사례(29.89㎡, 213,000,000원) 및 감정가(282,000,000원)를 고려할 때, 본건의 시장 가치는 약 230,000,000원에서 280,000,000원 수준으로 추정됩니다. 다만, 이는 인수해야 할 임차인의 보증금 234,000,000원을 제외한 부동산 자체의 가치에 대한 추정입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 및 교육 시설

본건 인근에는 "가산동 주민센터"가 있으며, 각종 근린생활시설이 밀집해 있어 생활 편의시설 이용이 편리합니다. 또한, 주변에 학교가 소재하고 있습니다.

5.2. 기타 생활 편의

건물 내 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 소화 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 인수 부담

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인(한국주택금융공사, 보증금 234,000,000원)의 보증금 인수 의무입니다. 배당으로 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 해당 금액을 추가로 부담해야 합니다. 이는 실제 총 투자 비용을 크게 증가시키므로, 입찰 결정 시 반드시 고려되어야 합니다.

6.2. 법적 제한 사항

토지이용계획 상 제2종일반주거지역(7층 이하)이며, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 다양한 개발 및 행위 제한이 존재합니다.

6.3. 명도 관련 부담

대항력 있는 임차인이 존재하므로, 명도 과정에서 협상 또는 법적 절차가 필요할 수 있으며, 이로 인한 시간적, 정신적, 경제적 부담이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 금천구 가산동에 위치한 다세대주택으로, 비교적 양호한 입지와 편의시설 접근성을 갖추고 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인이 보증금 234,000,000원을 인수해야 하는 조건은 투자자에게 상당한 부담으로 작용할 것입니다. 이 인수 금액으로 인해 실질적인 총 투자 비용이 부동산의 현재 시세보다 높아질 가능성이 높으므로, 매우 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 가산디지털단지 인근으로 직주근접 수요가 있을 수 있습니다.

* 소형 면적으로 1인 가구 또는 신혼부부 등에게 어필할 수 있습니다.

* 인수되는 임차 보증금의 규모를 고려하여, 시세보다 현저히 낮은 금액으로 낙찰받을 경우 차익 실현이 가능할 수 있습니다. (다만, 현재 시장 상황에서는 매우 높은 위험을 수반합니다.)

9. 예상 입찰가

9.1. 예상 입찰가 산정 근거

본건의 감정가는 282,000,000원이며, 유사 면적의 최근 거래가는 약 293,000,000원입니다. 그러나 매수인이 인수해야 할 보증금이 234,000,000원에 달하여, 실제 총 투자 비용(입찰가 + 인수 보증금)이 부동산 가치를 초과할 위험이 매우 높습니다. 따라서 경쟁이 치열하지 않을 것으로 예상되며, 보수적인 접근이 필요합니다.

9.2. 예상 입찰가 범위

상기 리스크 요인을 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 180,000,000원에서 210,000,000원 사이로 제시합니다.

만약 180,000,000원으로 입찰할 경우, 총 투자 비용은 약 414,000,000원(180,000,000원 + 234,000,000원)이 됩니다.

만약 210,000,000원으로 입찰할 경우, 총 투자 비용은 약 444,000,000원(210,000,000원 + 234,000,000원)이 됩니다.

이는 본건의 시장 가치(약 280,000,000원)보다 상당히 높은 수준이므로, 수익성 확보를 위해서는 철저한 시세 조사와 명도 가능성, 향후 매도 전략 등을 면밀히 검토해야 합니다.

* 주변 지역에 특별히 혐오시설이나 심각한 환경 문제는 파악되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.