나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11556 [1] 서울특별시 영등포구 영등포동7가 94-183 메이슨리치 제5층 제501호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: WD · 평가일 2025.08.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 영등포동7가 소재 ""한림대학교 한강성심병원"" 북서측 인근에
위치하며 주위는 동유형의 오피스텔, 주상용건물, 업무시설, 아파트, 근린생활시설 등이
혼재하는 지역으로서 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하며 주위에 노선버스정류장 및 지하철5호선 ""영등포시장역"" 등
이 소재하여 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 업무시설 건물 내 제5층 제501호로서,
외벽 : 돌붙임 및 석재 타일 붙임 마감 등
내벽 : 벽지 도배 및 일부 타일 마감 등
창호 : 샷시 창호 등 임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.
(후첨 '내부구조도' 참조)

설비내역

도시가스에 의한 개별난방설비, 소화전설비, 승강기설비, 급배수설비 및 기본적인 위생설비
등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로 대비 등고평탄한 대체로 정방형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 건부지
등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 국회대로56길과 접함.

토지이용계획 및 제한상태

영등포동7가 94-183 :도시지역, 준주거지역, 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

서울남부지방법원 2025타경11556 (1)

1.2. 소재지

서울특별시 영등포구 영등포동7가 94-183 메이슨리치 제5층 제501호

신주소: 서울특별시 영등포구 국회대로56길 14 (영등포동7가)

1.3. 용도

오피스텔

1.4. 감정가

340,000,000원

1.5. 면적

토지면적: 8.30㎡ (약 2.51평)

건물면적: 29.35㎡ (약 8.88평)

1.6. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.7. 경매구분

부동산강제경매

1.8. 채권자

주OOOOOOO

1.9. 건물구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 업무시설 건물 내 제5층 제501호

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 영등포동7가 소재 "한림대학교 한강성심병원" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 동유형의 오피스텔, 주상용건물, 업무시설, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 주변에 노선버스정류장 및 지하철 5호선 "영등포시장역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당함.

2.4. 주변 시설

한강성심병원 북서측 인근에 위치하며, 영등포시장역 접근성이 좋음.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

2025년 8월 14일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11556)으로, 본 경매로 인해 본 건에 설정된 대부분의 권리는 소멸될 예정임.

3.2. 임차인 현황

* 임차인 1: YUKSEKNESLIHAN (Y )

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025년 7월 19일

대항력: 있음

비고: 보증금 및 차임이 0원이나 대항력이 있는 임차인으로, 낙찰 후 인수 또는 명도 관련하여 추가적인 법률 검토 및 협상이 필요함. 전입일자가 경매개시결정일보다 앞서 있어 소멸되지 않는 권리일 가능성이 높음.

* 임차인 2: 주택도시보증공사 (이민희)

보증금: 329,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 10월 8일

확정일자: 2021년 8월 25일

배당신고일자: 2023년 10월 20일

대항력: 없음

비고: 채권자이자 경매 신청인이며, 말소기준권리보다 후순위이므로 경매로 인해 소멸됨.

3.3. 인수 보증금

0원 (임차인 YUKSEKNESLIHAN의 경우 보증금이 0원이므로 낙찰자가 인수할 보증금은 없음)

3.4. 등기부 요약

* 말소 예정 권리: 주택도시보증공사의 주택임차권(을1, 329,000,000원), 주택도시보증공사의 강제경매(갑6) 등

* 말소되지 않는 권리: 임차인 YUKSEKNESLIHAN의 대항력 있는 임차권 (주의: 보증금 0원)

4. 상권분석

* 본건은 오피스텔, 주상용건물, 업무시설 등이 혼재된 지역으로, 영등포 시장역 인근 상권의 일부를 형성하고 있음.

* 다양한 근린생활시설 및 업무시설이 밀집하여 유동인구가 비교적 풍부할 것으로 예상됨.

* 차량 진출입 및 대중교통 이용이 용이하여 상업적 가치가 높은 지역임.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 5호선 영등포시장역 도보 이용 가능, 다수의 버스 노선 운행.

* 편의시설: 한림대학교 한강성심병원, 영등포시장, 다양한 상가 및 오피스 밀집 지역으로 편의시설 이용 편리.

* 주거환경: 오피스텔 밀집 지역으로, 주변 아파트 단지 등과 어우러져 주거 환경이 양호함.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 YUKSEKNESLIHAN (Y ): 대항력이 있으나 보증금 및 차임이 0원으로, 정상적인 임대차 관계인지, 명도 시 추가적인 비용 발생 가능성은 없는지 등 법률적, 사실적 관계에 대한 면밀한 확인이 필수적임. 전입일자가 경매개시결정일보다 앞서 있어 소멸되지 않는 권리로 간주될 가능성이 높으며, 이에 따른 명도 저항 또는 금전적 부담이 발생할 수 있음.

* 특수 매각조건: HUG 인수조건 변경 및 임차인 대항력 포기 조건 매각 등 특수 조건이 명시되어 있어, 계약 및 잔금 납부 과정에서 세부 조건을 정확히 숙지해야 함.

* 경매 시세 변동: 경매 물건의 특성상 권리관계 복잡성이나 명도 난이도에 따라 실제 낙찰가가 감정가와 차이가 클 수 있음.

7. 종합 의견

* 본 물건은 서울 영등포구의 역세권 오피스텔로 입지 조건 및 교통 편리성이 우수함.

* 다만, 대항력 있는 임차인 YUKSEKNESLIHAN의 존재와 보증금 0원이라는 특이사항은 본 건의 가장 큰 리스크 요인임. 이 부분에 대한 철저한 사전 조사가 선행되어야 하며, 명도 가능성과 예상 비용을 면밀히 산정해야 함.

* HUG 관련 채권은 경매 절차를 통해 정리될 것으로 보이나, 특수 매각조건의 세부 내용을 확인해야 함.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 영등포구는 서울의 주요 업무 및 상업 지구로, 지하철 5호선 역세권에 위치하여 투자가치가 높음.

* 역세권 오피스텔: 영등포시장역과 인접한 오피스텔로 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됨.

* 시세 대비 낙찰 가능성: 현재 시세 및 감정가 수준을 고려할 때, 리스크 해소 시 시세보다 합리적인 가격으로 취득할 기회.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 340,000,000원

* 현 시세 (추정): 유사 면적 오피스텔 실거래가 330,000,000원 ~ 360,000,000원 수준. (리치고, 디스코 등 부동산 정보 사이트 및 관련 뉴스 참고)

* 인수 보증금: 0원

* 예상 입찰가 범위: 300,000,000원 ~ 330,000,000원

본 물건은 대항력 있는 임차인 YUKSEKNESLIHAN의 존재로 인해 명도 관련 불확실성이 존재합니다. 상기 예상 입찰가는 해당 임차인과의 원만한 명도 및 권리관계 정리 가능성을 전제로 한 것이며, 실제 입찰가는 현장 조사 결과 및 명도 협상 진행 상황에 따라 변동될 수 있습니다. 또한, 보증금 0원 임차인의 실제 권리 내용 및 소명 요구 가능성을 충분히 검토하여 입찰가를 최종 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.