나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103639 [1] 서울특별시 관악구 신림동 646-323 데시앙 나동 4층403호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 예빛 · 평가일 2025.08.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동에 소재하는 '난우중학교' 북동측 인근에 소재하며,
주위는 주로 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위
환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 소재하는 버스정류장과의 거리 등을 고려할 때 제반
교통여건은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 건물 내 제4층 제403호로서,
(사용승인 : 2015.04.28.)

외벽 : 치장벽돌 및 설재 마감 등
창호 : 샷시창호 마감 등임.

이용상태

다세대주택(도시행생활주택단지형)으로 이용중임.

설비내역

통상의 위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 경사지대 내 계단식으로 조성된 사다리형토지로서 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 3m 내외의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

토지기호(1)~(6) 모두

도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
건축허가·착공제한지역(2024-02-14)<건축법>, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역 최종
확인은 동작교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어
협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,
토지거래계약에관한허가구역(지정기간: 2025. 4. 4. ~ 2026. 4. 3.) 임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 등기사항증명서상 주택임차권 등기(2023년8월24일 접수,임차보증금 금250,000,000원)가
등재되어 있으나 구체적인 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경103639 (1)

소재지: 서울특별시 관악구 신림동 646-323 데시앙 나동 4층403호

용도: 다세대주택 (도시생활주택단지형)

감정가: 209,000,000원

토지 면적: 24.00㎡ (약 7.26평)

건물 면적: 29.64㎡ (약 8.97평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

사용승인일: 2015년 4월 28일

건축 구조: 철근콘크리트구조

1.1. 입지조건

주위 환경: 본 건은 서울특별시 관악구 신림동에 소재하는 '난우중학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 주로 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 소재하는 버스정류장과의 거리 등을 고려할 때 제반 교통 여건은 보통시 됨.

도로: 본 건 북서측으로 노폭 약 3m 내외의 포장도로에 접하고 있음.

1.2. 권리분석

등기부 현황:

말소기준권리: 2025년 5월 21일 접수된 전남신용보증재단의 가압류 (갑8)임.

매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 예정임.

기타 압류 및 가압류, 소유권 이전 등기 등이 존재하나, 말소기준권리보다 후순위에 있어 매각으로 소멸될 것으로 보임.

임차인 현황:

임차인: 권용근

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024년 8월 12일

대항력: 있음

비고: 금액이 미상이라도 주의 필요.

임차인: 주택도시보증공사 (위탁받은 오병민)

보증금: 250,000,000원

확정일자: 2021년 7월 12일

전입일자: 2021년 8월 13일

배당신고일자: 2023년 8월 24일

대항력: 없음

비고: 해당 임차권 등기는 말소 예정임.

인수되는 권리:

인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있음.

주택도시보증공사(HUG)로부터 '우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기 말소에 동의한다'는 확약서가 제출됨.

따라서 낙찰자가 인수하는 보증금은 없는 것으로 판단됨.

특이사항:

정비구역으로 지정되어 있음.

HUG 인수조건 변경 및 확약서 제출로 보증금 인수 부담 없음.

선순위임차권 (권용근) 존재.

대항력있는 임차인 (권용근) 존재.

현장 출입구가 나동이 아닌 B동으로 표시되어 있다는 점은 확인 필요.

1.3. 상권분석

지역 특성: 본 건은 서울특별시 관악구 신림동에 위치하며, 주위는 주로 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설이 혼재된 주거지역임.

인근 부동산 시세 분석:

최근 실거래가 정보를 분석한 결과, 본 건과 유사한 조건의 다세대주택 매매 사례는 다음과 같음.

2015년 준공된 '드림하우스' (29.56㎡)는 2026년 7월 6일 32,000만원에 거래됨.

1991년 준공된 '제일빌라' (30.92㎡)는 2026년 7월 6일 18,500만원에 거래됨.

2018년 준공된 '어반팰리스' (45.37㎡)는 2026년 7월 3일 39,000만원에 거래됨.

본 건물의 면적(29.64㎡) 및 준공 연도(2015년)를 고려할 때, '드림하우스'의 실거래가 32,000만원이 본 건의 시세 판단에 중요한 참고 자료가 될 것으로 판단됨.

1.4. 생활정보

편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 편의시설 이용이 가능함.

교통: 인근 버스정류장 이용이 가능하며, 제반 교통 여건은 보통 수준임.

교육시설: 본 건 북동측 인근에 난우중학교가 소재하며, 교육환경보호구역 내에 해당함.

주변 지역의 지도상 확인 결과, 특별히 혐오시설로 간주될 만한 시설은 발견되지 않았으나, 현장 방문 시 상세 확인 필요.

1.5. 잠재적 리스크

정비구역 지정: 해당 지역이 정비구역으로 지정되어 있어 향후 재개발 등의 가능성이 있으나, 사업 진행 속도 및 완료 시점은 불확실하며 이는 잠재적 가치 상승 또는 사업 지연의 요인이 될 수 있음.

토지 이용 계획 및 제한 사항:

본 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역이며, 다음과 같은 규제 사항이 있음.

* 가축사육제한구역

* 건축허가·착공제한지역

* 교육환경보호구역

* 대공방어협조구역

* 과밀억제권역

* 토지거래계약허가구역 (지정기간: 2025. 4. 4. ~ 2026. 4. 3.) (현재 지정 기간 만료 전이나, 향후 재지정 가능성이 있음)

대항력 있는 임차인 존재: 임차인 권용근의 경우 보증금이 0원으로 표기되어 있으나, 전입일자(2024년 8월 12일)상 대항력이 존재함. 실제 임대차 관계 및 보증금 유무에 대한 철저한 조사가 필요하며, 이는 예상치 못한 금전적 부담으로 이어질 수 있음. (금액 미상이라도 주의 필요.)

건물 노후화 가능성: 2015년 준공으로 비교적 신축이나, 1991년 준공된 건물과의 시세 차이를 고려할 때, 건물의 관리 상태나 건물 자체의 노후화 정도가 시세에 영향을 미칠 수 있음.

현장 출입구 혼동: 본건 현장 출입구가 나동이 아닌 B동으로 표시되어 있다는 점은 현장 방문 시 반드시 확인해야 할 사항임.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 관악구 신림동에 위치한 다세대주택으로, 2015년 4월에 사용승인된 비교적 신축 건물임.

권리 분석상 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 대부분 매각으로 소멸될 예정이며, 특히 주택도시보증공사(HUG)의 확약서 제출로 인해 낙찰자가 인수해야 할 보증금 부담은 없는 것으로 판단됨.

다만, 대항력 있는 임차인 권용근이 보증금 0원으로 등재되어 있으나, 실제 임대차 관계 확인이 필요하며 이는 잠재적 리스크 요인임.

인근 유사 물건의 실거래가를 분석한 결과, 본 건의 면적과 건축 연도를 고려했을 때 시세는 3억원 내외로 추정됨.

정비구역 지정 및 다양한 법규 제한 사항은 향후 개발 가능성과 함께 잠재적 투자 가치 및 제약 요인으로 작용할 수 있음.

1.7. 투자 포인트

신축급 다세대주택: 2015년 준공으로 건물 상태가 양호하고 관리가 용이할 것으로 기대됨.

소형 면적: 1인 가구나 소규모 투자 목적에 적합한 면적임.

권리관계 정리: 매각으로 인해 복잡한 등기부상의 권리 관계가 정리되어 명확한 소유권 확보가 가능함.

HUG 인수 조건 변경: 임차 보증금 인수 부담이 없어 낙찰가의 투명성 및 안정성을 높임.

정비구역 지정: 향후 지역 개발에 따른 부동산 가치 상승을 기대할 수 있는 잠재력을 가짐.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 209,000,000원

주변 실거래가 분석:

유사 면적 및 준공 연도의 다세대주택 실거래가 (2015년 준공, 29.56㎡)는 32,000만원 수준임.

본 건은 임차 보증금 인수분이 없는 것으로 판단되므로, 시세 및 감정가, 권리 관계, 잠재적 리스크 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정함.

보수적인 접근으로 감정가 대비 100% ~ 110% 수준의 입찰가를 고려해 볼 수 있음.

예상 입찰가 범위: 230,000,000원 ~ 250,000,000원

권용근 임차인과 관련된 보증금 미상 부분에 대한 리스크 해소 여부에 따라 최종 입찰가는 달라질 수 있으므로, 입찰 전 철저한 현장 조사 및 권리 분석이 중요함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.