나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103477 [1] 서울특별시 강남구 대치동 908-10 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 바로 · 평가일 2025.08.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강남구 대치동 소재 "도곡초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 주상혼용지대로서 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근으로 노선버스정류장 및 지하철역(선릉역(2호선,수인분당선), 한티역(수인분당선))이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

본건은 시멘벽돌조 세멘와즙지붕 2층 건물내 1층 101호로서, (사용승인일 : 1977.05.31) 외벽 : 몰탈위페인팅마감 및 벽돌 쌓기 마감 등. 창호 : 알루미늄샷시 창호 등임.

이용상태

공부상 연립주택으로 이용중임.(후첨 "내부구조도" 참조)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 전기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고평탄한 2필지 일단의 세장형의 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약8M 내외 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

두필지 공히 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2018-03-15)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(2025-03-24)(건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지)임.

공부와의 차이

귀제시목록 및 (건물)등기사항전부증명서상 101호(1층, 지하층)는 집합건축물대장상 전유부분(1층)과 공용부분(지하층)으로 구분 등재되어 있으며, 공용부분으로 표시되어 있는 지하층은 구분이 되어있으나 호별 표식 등이 불분명하여 본건의 위치를 특정하기 어려운 상황인바 경매 진행시 재차확인바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임. - 현황 "공실"로 추정됨. - 본건은 토지·건물 "별도등기" 및 토지대장상 공유지연명부가 등재되어 있는 상태이나, 건물은 "집합건축물대장"에 등재되어 있고 현황 개별 호에 대해 토지·건물 일체로 거래가 이루어지고 있음. 이에 구분소유권 대상으로서 건물과 그 대지사용권(토지지분)을 일괄하여 거래사례비교법으로 평가하였으니 경매 진행 시 참고바람

물건 비고

일괄매각, 지분매각 건물공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경103477 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 이OO

1.2. 물건정보

소재지: 서울특별시 강남구 대치동 908-10

용도: 연립주택

토지면적: 566.70㎡ (약 171.43평)

토지지분: 8.21715㎡ (약 2.49평)

건물면적: 550.61㎡ (약 166.57평)

건물지분: 47.9㎡ (약 14.49평)

감정가: 150,000,000원

1.3. 매각정보

매각대상: 토지 및 건물 지분매각

특이사항: 지분매각, 공유자우선매수신고

주의사항: 일괄매각, 지분매각 건물공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본 물건은 서울특별시 강남구 대치동 소재 "도곡초등학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 공동주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 주상혼용지대로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(선릉역(2호선, 수인분당선), 한티역(수인분당선))이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 본건의 동측으로는 노폭 약 8M 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

3. 건물 및 토지 상세

3.1. 건물 정보

구조는 시멘트벽돌조 세멘와즙지붕 2층 건물 내 1층 101호입니다. 사용승인일은 1977년 5월 31일로, 건물이 노후된 편입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감 및 벽돌 쌓기 마감이며, 창호는 알루미늄 샷시입니다. 공부상 연립주택으로 이용 중입니다. 기본적인 위생 및 급배수 설비, 전기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

건물 등기부상 전유부분(1층)과 공용부분(지하층)으로 구분 등재되어 있으며, 공용부분인 지하층은 구분이 되어 있으나 호별 표식 등이 불분명하여 본건의 위치를 특정하기 어려운 상황이므로 경매 진행 시 재확인하시기 바랍니다.

3.2. 토지 정보

토지는 인접 필지와 등고평탄한 2필지 일단의 세장형 토지로서, 주상용 건부지로 이용 중입니다.

토지이용계획 및 제한상태로는 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률), 대공방어협조구역(군사기지 및 군사시설 보호법), 과밀억제권역(수도권정비계획법), 토지거래계약에 관한 허가구역(건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지)에 해당합니다.

4. 권리분석

4.1. 말소기준권리 및 소멸/인수 관계

말소기준권리는 2017년 8월 9일 접수된 이형우의 근저당권(채권액 130,000,000원)입니다. 경매 진행으로 인해 위 근저당권을 포함한 대부분의 권리(을구)는 말소될 예정입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있으나, 상세 내용은 파악되지 않았습니다.

인수되는 권리사항은 없습니다.

4.2. 임차인 현황

본건과 관련하여 임차인 현황은 파악되지 않았으며, 인수해야 할 보증금 합계는 0원입니다. 임대관계는 미상이며, 현황 '공실'로 추정됩니다.

주의사항: 임차인이 존재하지 않거나 보증금/차임이 미상인 경우에도, 추후 발생할 수 있는 법적 문제에 대해 철저한 확인이 필요합니다.

5. 시세 및 상권 분석

5.1. 주변 시세 정보 (JSON 분석)

주변 유사 물건의 최근 매매 사례는 다음과 같습니다.

- 삼성빌라 (연립, 58.94㎡): 2026년 7월 4일, 118,000,000원 (면적당 약 2,002,036원/㎡)

- (913-24) (다세대, 29.81㎡): 2026년 7월 9일, 43,000,000원

- 케아하우스 (다세대, 29.85㎡): 2026년 7월 2일, 35,000,000원

5.2. 단지/건물 시세 분석

본 물건은 건물 지분 47.9㎡(약 14.5평)과 토지 지분 8.21715㎡(약 2.49평)을 포함한 연립주택의 일부 지분입니다.

가장 유사한 유형인 삼성빌라(연립, 58.94㎡)의 거래가액(118,000,000원)을 기준으로 환산하면, 본건 건물 지분(47.9㎡)의 단순 시가는 약 95,900,000원 수준으로 추정됩니다.

5.3. 시세 대비 감정가 평가

본 물건의 감정가는 150,000,000원이나, 주변 시세 분석 결과에 따르면 건물 지분 가치는 약 9,600만원 수준으로 파악됩니다. 따라서 감정가가 시세 대비 다소 높게 책정되었을 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6. 생활 정보

6.1. 편의시설 및 환경

본 물건은 도곡초등학교 인근의 주거 밀집 지역에 위치하여 교육 시설, 근린생활시설 이용이 용이합니다. 주변 환경은 양호하며, 통상적인 주거 지역에서 발견될 수 있는 편의시설 및 상업 시설이 잘 갖추어져 있습니다.

혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 본 물건과 인접하여 특별히 언급될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 지분 매각 관련 리스크

본 건은 토지 및 건물 전체가 아닌 일부 지분만을 매각하는 건입니다. 따라서 건물 소유자 및 토지 공유자들과의 관계 설정이 중요하며, 특히 건물 공유자는 우선매수권을 행사할 수 있어 낙찰 후에도 명확한 소유권 확보에 대한 추가 검토가 필요합니다.

7.2. 권리 관련 리스크 (특히 토지 채무)

토지 등기부상 '등기부채권 총액'이 7,571,500,000원으로 매우 높게 기재되어 있습니다. 이는 본 건의 말소기준 권리(130,000,000원)와는 별개로, 토지 전체에 대한 막대한 채무 관계가 존재함을 시사합니다. 이로 인해 향후 토지 관련 분쟁이나 재산권 행사에 복잡성이 야기될 수 있습니다.

7.3. 물리적 리스크 (건물 노후, 공부상 차이)

1977년 준공된 건물로 노후화에 따른 수리 및 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다. 또한, 건물 등기부상 지하층의 구분 표식이 불분명하여 해당 호실의 정확한 현황 파악 및 위치 특정에 어려움이 있을 수 있습니다. 이는 경매 진행 전 반드시 현장 확인 및 관련 기관 문의를 통해 명확히 규명해야 합니다.

8. 종합 의견

본 물건은 서울 강남구 대치동이라는 우수한 입지를 가지고 있으나, 연립주택의 지분 매각 건으로서 다수의 잠재적 리스크를 내포하고 있습니다. 특히 건물 노후, 공부와의 차이, 건물 공유자의 우선매수권 행사 가능성, 그리고 토지 등기부 상의 막대한 채무 총액은 투자 결정 시 신중한 접근을 요구합니다. 시세 대비 감정가가 높게 책정된 점도 고려해야 할 사항입니다.

9. 투자 포인트

강남구 대치동의 우수한 학군 및 생활 인프라를 활용할 수 있습니다.

지분 매각 건으로, 시장가 대비 저가에 취득할 기회가 될 수 있습니다.

향후 강남 지역의 재건축 및 재개발 가능성을 고려한 장기적인 투자 관점에서 접근해 볼 수 있습니다.

10. 예상 입찰가

감정가: 150,000,000원

주변 시세 분석 결과(건물 지분 47.9㎡ 기준): 약 96,000,000원

채권자 이형우의 말소기준 권리 채권액: 130,000,000원

본 물건의 지분 매각이라는 특수성과 건물 노후, 공부상 차이, 그리고 토지 등기부상의 막대한 채무 총액 등의 잠재적 리스크를 종합적으로 고려할 때, 신중한 입찰가 산정이 필요합니다. 또한, 건물 공유자의 우선매수권 행사 가능성을 감안하여 입찰가를 결정해야 합니다.

현재 시세 및 리스크 요인을 반영하여, 본건의 예상 입찰가는 100,000,000원 ~ 120,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다. 이 범위는 감정가의 약 67% ~ 80% 수준으로, 시세 반영 및 리스크 프리미엄을 고려한 보수적인 접근입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.