나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103615 [1] 서울특별시 강남구 청담동 10 삼환아파트 101동 7층711호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우주 · 평가일 2026.07.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강남구 청담동 10번지 소재 "청담역" 북측 인근에 소재하는 아파트로서 주위는 아파트, 상가 등이 혼재하는 주거 및 상업지대임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고 대중교통수단인 버스정류장과 지허철역이 인접하여 교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬라브지붕 16층 아파트로서 외벽 : 콘크리트 위 페인트 마감 내벽 : 페인트 및 벽지 마감 창호 : 샷시창호임.

이용상태

주거용으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 열병합 지역난방설비 등

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로가 개설되어 있으며, 단지 주변으로 공도에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제3종일반주거지역, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(토지전산망의 내용은 참고사항일뿐 교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자 : 외국인 등 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)),토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.20.~2026.12.31. / 아파트 용도 한정)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

지분매각
공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경103615 (1)

* 소재지: 서울특별시 강남구 청담동 10 삼환아파트 101동 7층711호

* 용도: 아파트

* 감정가: 1,458,500,000원 (14억 5,850만원)

* 토지면적: 49.24㎡ (약 14.90평)

* 토지지분: 24.6215㎡ (약 7.45평)

* 건물면적: 114.97㎡ (약 34.78평)

* 건물지분: 57.485㎡ (약 17.39평)

* 매각대상: 토지 및 건물 지분 매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 이OO

* 집합건물 등기부 요약:

* 소유권 보존: 박영철 (2000-01-28)

* 소유권 이전: 김태웅 (2000-05-25, 매매)

* 소유권 일부 이전: 이주영 (2015-12-28, 증여)

* 2번 김태웅 지분 강제경매: 이주연 (2025-08-08, 396,848,730원, 말소기준권리)

* 채권 총액: 0원 (단, 경매 절차에 따라 변동될 수 있음)

2. 입지조건

* 위치: 서울특별시 강남구 청담동 10번지, "청담역" 북측 인근에 소재.

* 주위환경: 아파트, 상가 등이 혼재된 지역으로 주거 및 상업 기능이 복합적으로 발달.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 버스정류장과 지하철역(청담역)이 인접하여 대중교통 이용이 편리함. 교통사정은 양호한 편.

* 건물 구조: 철근콘크리트 슬라브 지붕 16층 아파트 (본건 7층).

* 토지 현황: 부정형 평지로 아파트 건부지로 이용 중.

* 도로: 단지 내 도로가 개설되어 있으며, 단지 주변 공도에 접함.

* 토지이용계획: 도시지역, 제3종일반주거지역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있음.

* 인근 시설: 청담역을 중심으로 다양한 상업 시설, 문화 시설, 고급 주거 단지가 밀집해 있음.

3. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요: 상세 내용 명시되지 않음)

* 말소기준권리: 2025년 8월 8일 접수된 이주연의 강제경매 (권리자: 김태웅의 지분)

* 기타 권리사항:

* 등기부상 갑구에는 소유권 보존, 이전, 일부 이전 등의 권리가 기록되어 있으나, 말소기준권리 이하의 권리는 경매로 인해 소멸될 예정임.

* 채권 총액은 0원으로 표기되어 있으나, 이는 경매 신청 채권자 기준이며, 실제 인수해야 할 채무는 없을 것으로 보임.

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 명시된 임차인 정보는 없으나, 실제 점유자가 있을 수 있으므로 현장 조사를 통해 정확한 점유 관계를 파악해야 함.

4. 상권분석

* 본 물건이 위치한 강남구 청담동은 대한민국을 대표하는 최고급 주거 및 상업 지역임.

* 고급 주거 단지와 최신 트렌드를 반영하는 상업 시설, 갤러리, 레스토랑 등이 밀집해 있어 유동 인구가 많고 소비 수준이 높음.

* 청담역을 중심으로 한 교통의 요지이며, 편리한 생활 인프라를 갖추고 있어 높은 주거 선호도를 보임.

5. 생활정보

* 아파트명: 삼환아파트 (101동)

* 주소: 서울특별시 강남구 청담동 10

* 사용승인일: 1999년 11월 30일

* 총 층수: 16층

* 본건 층수: 7층 (711호)

* 총 세대수: 184세대

* 주차: 총 73대 (지상 4대, 지하 5대) - 참고: 건축물 총괄표제부상 총 주차대수는 207대이나, 세대당 주차 가능 대수는 별도 확인 필요.

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거 보관소 등.

* 난방방식: 열병합 지역난방.

* 최근 매매 사례 (2026년 기준):

* 57.78㎡ (약 17.48평) 8층: 13억 2,500만원

* 84.98㎡ (약 25.70평) 3층: 22억원

* 84.88㎡ (약 25.68평) 1층: 21억 5,000만원

* 최근 전월세 사례 (2026년 기준):

* 84.97㎡ (약 25.70평) 7층: 보증금 8,100만원, 월세 40만원 (갱신)

6. 잠재적 리스크

* 지분 매각: 전체 소유권이 아닌 일부 지분만 매각되므로, 나머지 지분권자와의 관계 설정, 재산권 행사, 명도 과정에서의 복잡성이 발생할 수 있음.

* 공유자 우선매수 신고: 공유자는 법률상 우선매수권을 행사할 수 있으며, 이는 낙찰 가능성에 영향을 미칠 수 있음 (1회에 한해 행사 가능).

* 건축물 노후화: 1999년 준공된 건물로, 향후 유지보수 또는 리모델링/재건축 관련 이슈가 발생할 수 있음.

* 토지이용계획상 제한: 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약허가구역 등 다양한 법적 제한 사항이 존재하여 토지 이용에 제약이 있을 수 있음.

7. 종합 의견

* 본 물건은 서울 강남구 청담동이라는 최상급 입지에 소재한 아파트 지분 경매 물건임.

* 청담역 역세권으로서 교통 및 생활 인프라가 매우 우수하며, 지역 시세 또한 높은 수준을 유지하고 있어 투자 가치가 높다고 판단됨.

* 다만, 지분 매각이라는 특수성과 공유자 우선매수 신고 가능성으로 인해 권리 분석 및 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있으므로, 이에 대한 충분한 사전 조사와 이해가 필수적임.

* 최근 실거래가 및 감정가를 종합적으로 고려하여 신중한 입찰가 산정이 요구됨.

8. 투자 포인트

* 강남구 청담동의 희소성 높은 입지.

* 청담역 초역세권 및 풍부한 생활 편의시설 접근성.

* 향후 개발 가능성 및 지역 가치 상승 잠재력.

* 장기적으로 전체 지분 확보를 통한 완전한 소유권 취득 가능성.

9. 예상 입찰가

* 본 물건의 감정가는 1,458,500,000원 (14억 5,850만원)임.

* 최근 실거래가 분석 결과, 동일 단지 내 유사 면적(84.88㎡ ~ 84.98㎡, 약 25.68~25.70평)의 아파트가 2026년 5월~6월 사이에 21억 5,000만원에서 22억원 수준으로 거래되었음. 이를 1㎡당 가격으로 환산하면 약 2,530만원에서 2,590만원에 해당함.

* 본 물건의 건물 총 면적이 114.97㎡ (약 34.78평)임을 감안할 때, 해당 면적 전체의 시가는 약 29억 2,000만원에서 30억 7,000만원 수준으로 추정됨.

* 본 물건은 전체 면적의 약 50% 지분(건물 지분 57.485㎡, 토지 지분 24.6215㎡)이 매각 대상이므로, 지분 가치는 약 14억 6,000만원에서 15억 3,000만원으로 추산됨.

* 이러한 시장 분석 결과는 감정가 14억 5,850만원과 유사한 수준임.

* 지분 매각, 공유자 우선매수 신고 등 잠재적 리스크 요인을 고려할 때, 입찰 시에는 감정가를 기준점 삼아 시장 상황과 경쟁 구도를 면밀히 파악하며 보수적으로 접근 하는 것이 권장됨.

* 예상 입찰가 범위: 14억 6,000만원 ~ 16억 5,000만원.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.