나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103613 [1] 서울특별시 동작구 상도1동 664-2 줄라이빌딩 지층비101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다안 · 평가일 2025.08.25

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 동작구 상도1동 소재, ‘지하철역 상도역’ 북동측 인근에 위치하는 부동산(근린생활시설)으로 주위는 근린생활시설 등이 분포하는 상업지대이며 전반적인 주위환경은 양호함.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입 가능하고 인근 대중교통여건 등을 고려하였을 때, 전반적인 교통상황은 양호함.

형태 및 이용상태

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인접 도로상태

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토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 도로(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(학교환경위생정화구역에 대한 최종확인은 관할교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)), 건축선(2019-04-11)(도로경계선에서 3미터후퇴, 동작구고시 제2019-30호(2019.4.11.), 세부사항 건축과문의)

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕 7층 건물 내 7개호로서,
외 벽 : 커튼월구조 등임.

이용상태

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설비내역

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부합물 및 종물

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경103613 (1)

소재지: 서울특별시 동작구 상도1동 664-2, 줄라이빌딩 지층비101호

용도: 근린상가 (건축물대장상 제2종근린생활시설)

감정가: 796,000,000원

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지 면적: 13.28㎡ (약 4.01평)

건물 면적: 29.64㎡ (약 8.97평)

1.3. 건물 구조

건물명: 줄라이빌딩

구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕 7층 건물 (지하 2층, 지상 6층)

본건 소재지: 지층비101호 (건축물대장상 1층)

2. 입지조건

2.1. 위치

본건은 서울특별시 동작구 상도1동에 소재하며, 지하철 7호선 상도역 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 근린생활시설 등이 분포하는 상업지대입니다.

2.2. 교통

지하철 7호선 상도역이 도보 약 5분 거리에 위치하고 있으며, 인근에 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다. 차량의 진출입 또한 원활합니다.

2.3. 주변 환경

대상 물건은 상도역 중심상권 내에 위치하며, 다양한 근린생활시설이 분포하고 있습니다. 인근에 숭실대학교가 위치해 있어 유동인구 확보에 유리한 지역입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2023년 7월 21일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권 (채권최고액 5,520,000,000원 및 1,200,000,000원)입니다.

3.2. 인수되는 권리

본 경매 절차를 통해 채권 총액 6,720,000,000원 중 말소기준권리보다 후순위인 권리 및 임의경매, 압류 등은 소멸될 예정입니다. 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 주식회사한스라벨르 (주 )

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 2,000,000원

* 전입/사업자 등록일: 2025년 8월 28일

* 확정일자: 2025년 8월 28일

* 배당 신고일자: 2025년 9월 24일

* 대항력: 없음

상기 임차인은 대항력이 없으므로, 보증금의 우선변제권은 배당 순위에 따라 결정됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 상도1동은 상도역을 중심으로 한 상업지대이며, 제2종 근린생활시설 용도로 이용되고 있습니다.

4.2. 주변 상권

상도역 일대는 약 53개의 점포와 월 평균 25억원의 매출을 기록하는 활성화된 상권입니다. 다만, 빌라 밀집 지역의 특성상 대형 상업시설보다는 소규모 점포 위주로 구성되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

상도역 인근에 다이소, 편의점 등 기본적인 편의시설이 위치하고 있습니다. 상도전통시장 또한 도보 거리에 있어 생활 편의성이 양호합니다.

5.2. 교육시설

인근에 서울상도초등학교, 상현중학교 등이 위치하며, 숭실대학교와 중앙대학교가 인접해 있어 교육 환경이 형성되어 있습니다. 다만, 본건은 교육환경보호구역으로 지정되어 있어 관련 규제 확인이 필요합니다.

5.3. 의료시설

주요 병원 시설에 대한 구체적인 정보는 제한적이나, 상업지대 특성상 기본적인 의료기관은 접근 가능할 것으로 예상됩니다.

5.4. 교통편의

지하철 7호선 상도역(도보 약 5분)과 다수의 버스 노선을 통해 강남, 용산 등 주요 도심으로의 접근성이 우수합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공동담보 물건

본 건은 공동담보로 진행되는 물건으로, 다른 담보물건들의 경매 진행 및 낙찰 여부에 따라 본 건의 경매 절차에 영향을 줄 수 있습니다.

6.2. 토지 이용 제한

* 과밀억제권역

* 가축사육제한구역

* 대공방어협조구역

* 교육환경보호구역

* 건축선 (도로경계선으로부터 3미터 후퇴)

* 토지거래계약에 관한 허가구역: 외국인 등 대상, 2025.8.26.~2026.8.25. (본건의 근린생활시설 용도에는 직접적인 영향이 없을 수 있으나, 확인 필요)

6.3. 혐오시설 존재 여부

주변 지역에 대한 검색 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 상도역 역세권에 위치한 근린상가로, 교통 및 상권이 양호한 편입니다. 다수의 금융기관이 소재한 지역은 아니지만, 숭실대학교와 인접하여 학생 및 배후 수요가 존재할 것으로 예상됩니다. 권리 관계는 말소기준권리 이후 모두 소멸될 것으로 보이나, 공동담보 물건이라는 점과 토지 이용 제한 사항들을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 상도역 초역세권 입지로 인한 우수한 접근성 및 유동인구 확보 가능성.

* 2종 근린생활시설로 다양한 업종의 임대수익 창출 기대.

* 지하철 7호선 이용 시 강남, 여의도 등 주요 업무지구로의 편리한 출퇴근 가능.

9. 예상 입찰가

본 보고서 작성 시점을 기준으로 예상 입찰가를 특정하기는 어렵습니다. 예상 입찰가 산정 시에는 다음 사항들을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 감정가: 796,000,000원

* 주변 시세: 상도1동 상업용 부동산의 실거래가 및 임대 시세

* 권리 관계: 인수되는 권리 없음 (임차인 보증금 인수 없음)

* 물건의 상태 및 수익성

* 시장 동향 및 경쟁 물건

상기 요인들을 면밀히 분석하여 보수적인 관점에서 적정 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.