나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103657 [1] 서울특별시 관악구 신림동 98-54 더퍼스트빌 4층403호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 일신감정 · 평가일 2025.09.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 '영락고등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다
세대주택, 단독주택, 아파트단지 및 근린생활시설 등이 혼재하는 일반 주택지대로서 제반 주
위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량출입 및 주정차가 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 바 정류장까지
의 거리, 운행빈도 등으로 보아 제반 대중교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상4층 건 내 4층 403호로서,
외벽: 석재붙임 마감 등,
창호: 하이샷시 창호임.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용중임.
※ 상세이용상황은 후첨 '건물이용 및 임대현황도' 참조 바람.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

서측 하향 급경사지를 평탄하게 정지한 2필 일단의 가장형 토지로서 주거용 건부지로 이용
중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 3미터인 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1,2) 공히 제1종일반주거지역, 도로(사도), 가축사육제한구역, 교육환경보호구역(상대
/절대정화구역 최종확인은 동작교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임), 대공방어협조구역
(위탁고도:194m), 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단
독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 본건은 등기사항전부증명서상 2023년 10월 16일자로 서울중앙지방법원의 임차권등기명령
(2023카임31758)에 의거 주택임차권이 설정되어 있으며, 상세 내역은 다음과 같음.
- 임차보증금: 200,000,000원
- 범위: 전유부분 전부
- 임대차계약일자: 2021년 8월 21일
- 주민등록일자: 2021년 9월 30일
- 점유개시일자: 2021년 10월 1일
- 확정일자: 2021년 9월 7일
- 임차권자: 한창수

2) 본건 북동측에 제시외건물 ㉠이 소재하니 경매진행시 참고 바람.

물건 비고

. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

3.

* 사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경103657 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

2.

3.

* 소재지: 서울특별시 관악구 신림동 98-54 더퍼스트빌 4층 403호

* 용도: 다세대주택

* 건물 구조: 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕, 지하1층/지상4층 건물 내 4층 403호

* 건물 신축 연도: 2015년 (건축물대장상 사용승인일 2016.10.04)

2.

3.

* 토지면적: 15.58㎡ (약 4.71평)

* 토지지분: 15.5775㎡ (약 4.71평)

* 건물면적: 19.70㎡ (약 5.96평)

* 건물지분: 19.7㎡ (약 5.96평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물 제시외면적: 2.00㎡ (약 0.60평)

2.

3.

* 감정가: 212,400,000원

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 특이사항: 대항력있는임차인, 제시외 건물 포함

* 주의사항: 제시외 건물 포함

2. 입지조건

2.

3.

* 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 '영락고등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 아파트단지 및 근린생활시설 등이 혼재하는 일반 주택지대입니다. 제반 주위환경은 보통인 편입니다.

2.

3.

* 교통상황: 본건까지 차량출입 및 주정차가 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

2.

3.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제1종일반주거지역, 도로(사도), 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역입니다.

2. 권리분석

2.

3.

* 등기부 현황:

* 말소기준권리: 2022년 06월 28일 접수된 김정순 근저당권 (을3) 입니다.

* 말소예정권리: 등기부등본 상 을3 근저당권, 갑4 가압류, 갑6 압류, 갑8 강제경매, 갑9 압류 권리들은 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

* 인수예정권리: 을4 주택임차권 (2023년 10월 19일 접수, 임차인: 한창수, 임대차보증금: 200,000,000원)은 매수인에게 인수될 예정입니다.

2.

3.

* 임차인 현황 및 인수 관계:

* 임차인: 한창수 (주택도시보증공사)

* 보증금: 200,000,000원

* 차임: 0원 (전세)

* 주민등록일자: 2021년 09월 30일

* 확정일자: 2021년 09월 07일

* 대항력: 있음

* 비고: 본 임차인은 대항력을 갖추고 있으며, 임대차보증금 200,000,000원 전액을 배당받지 못할 경우 매수인이 인수해야 합니다. 임차인 이름은 개인정보 보호를 위해 '한 '로 표기합니다.

2.

3.

* 특이사항:

* 북동측에 제시외 건물 ㉠이 소재하여 경매 시 참고가 필요합니다.

2. 상권분석

2.

3.

* 주변 상권: 본건 소재지는 주거지역으로 다세대주택, 단독주택, 아파트단지 및 근린생활시설 등이 혼재하여 기본적인 상업 및 편의시설 이용이 가능할 것으로 판단됩니다. (주변 혐오시설에 대한 정보는 본 제공 정보 내에서 확인되지 않았습니다.)

2. 생활정보

2.

3.

* 편의시설: 인근 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육시설: '영락고등학교'가 남서측 인근에 위치하고 있어 교육 환경은 보통 수준입니다.

2. 잠재적 리스크

2.

3.

* 대항력 있는 임차인 보증금 인수: 본건에는 200,000,000원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인이 존재합니다. 경매 절차에서 임차인이 보증금 전액을 배당받지 못하면, 그 잔액은 매수인이 인수해야 하므로 이는 입찰 시 가장 큰 위험 요소입니다.

* 제시외 건물 포함: 매각물건에 포함된 제시외 건물(㉠)로 인해 별도의 관리나 법적 문제가 발생할 수 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한: 제1종일반주거지역 등 지정된 토지이용계획과 과밀억제권역, 토지거래계약 허가구역 등 관련 법규로 인한 개발 또는 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

2. 종합 의견

2.

3.

본 물건은 서울 관악구 신림동에 위치한 소형 다세대주택으로, 신축 연도(2015년) 대비 비교적 양호한 상태를 유지하고 있습니다. 주위 환경은 일반적인 주택가이며 교통 및 편의시설 이용은 보통 수준입니다. 그러나 본건의 가장 큰 특징은 2억 원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인이 존재한다는 점이며, 이로 인해 보증금 전액 인수 가능성이 있어 투자 시 매우 신중한 접근이 필요합니다. 또한, 북동측에 제시외 건물이 포함되어 있습니다.

2. 투자 포인트

2.

3.

* 서울 관악구 신림동이라는 입지적 장점을 가집니다.

* 소형 면적(약 6평)으로 비교적 낮은 가격대에 접근 가능할 수 있으나, 인수되는 보증금을 반드시 고려해야 합니다.

2. 예상 입찰가

2.

3.

본건의 감정가는 212,400,000원입니다. 인근 유사 물건 실거래가 분석 결과, 동일 건물 연식(2015년)의 '드림하우스' (29.56㎡, 32,000만원)의 제곱미터당 가격(약 10,825,440원)을 기준으로 산정 시, 본건(19.70㎡)의 시장 가치는 약 213,260,000원으로 추정됩니다.

따라서, 인수되는 200,000,000원의 보증금과 더불어 물건 자체의 시장 가치를 고려할 때, 신중한 입찰가 산정이 요구됩니다. 인수되는 보증금과 물건의 시장 가치, 그리고 향후 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.