나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103624 [1] 서울특별시 관악구 신림동 475-73 4층403호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 장윤 · 평가일 2025.08.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 ""문창초등학교"" 남동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로서 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 ""신대방역(지하철2호선)"" 등이 소재하고 있어 대중교통 이용여건은 양호합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물내 제4층 제403호로서,
(사용승인일: 2015.02.16)

외벽: 치장벽돌 및 석재붙임 마감 등
내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등
창호: 하이샷시창호 등입니다.

이용상태

본건은 본건은 다세대주택(도시형생활주택단지형: 후첨 ""내부구조도"" 참조)으로 이용중에 있습니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비 및 도시가스에 의한 개별난방시설 등이 설치되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접대지와 등고평탄한 2필지 일단의 세장형 토지로서 공동주택 건부지로 이용중에 있습니다.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 4m 내외, 남측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

[475-73번지], [475-74번지]
도시지역, 제3종일반주거지역 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역
<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경103624 (1)

소재지: 서울특별시 관악구 신림동 475-73, 4층 403호

건물명: (제공된 정보 없음, 도로명 주소: 서울특별시 관악구 신사로24길 15)

용도: 도시형생활주택 (다세대주택)

건축물 정보: 철근콘크리트구조, 2015년 2월 16일 사용승인, 6층 건물 중 4층

토지면적: 17.91㎡ (약 5.42평)

건물면적: 29.55㎡ (약 8.94평)

감정가: 274,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 하OO

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 "문창초등학교" 남동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로서 주위환경은 보통입니다.

교통상황: 본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 "신대방역(지하철2호선)" 등이 소재하고 있어 대중교통 이용 여건은 양호합니다.

도로상태: 본건 서측으로 노폭 약 4m 내외, 남측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2021년 6월 3일 우리은행 근저당 (을8) 입니다.

소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(가압류, 압류, 강제경매 등)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (등기부 요약 상 지상권 개요는 있으나, '비고'로만 표기되어 있어 실제 존재 여부는 추가 확인이 필요합니다.)

인수되는 임차보증금: 임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원입니다.

임대관계: 임대관계는 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

채권총액: 등기부 채권 총액은 136,095,967원입니다.

1.3. 상권분석

본건은 서울 관악구 신림동의 주거 밀집 지역 내에 위치하며, 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

지하철 2호선 신대방역이 인근에 위치하여 역세권의 이점을 누릴 수 있습니다.

주변 개발 현황 및 상권 활성화 정도를 추가적으로 조사하여 상권 발전 가능성을 파악할 필요가 있습니다.

1.4. 생활정보

주변 시설: "문창초등학교"가 인근에 있으며, 지하철 2호선 신대방역, 버스정류장이 있어 교통 및 교육 환경이 양호합니다.

건물 상태: 2015년에 사용승인된 철근콘크리트구조의 도시형생활주택으로, 위생, 급배수, 승강기, 개별난방(도시가스) 설비가 갖추어져 있습니다.

최근 실거래가 분석:

본건과 유사한 면적(29.55㎡)과 준공 연도(2015년)를 가진 "드림하우스"(29.56㎡, 6층)가 2026년 7월 6일에 320,000,000원에 실거래되었습니다.

다른 유사 물건으로 "제일빌라"(30.92㎡, 1층)는 185,000,000원, "어반팰리스"(45.37㎡, 3층)는 390,000,000원에 거래된 사례가 있습니다.

이를 종합해 볼 때, 본건의 현재 시세는 320,000,000원 내외로 판단됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

토지이용계획: 본건 소재지는 도시지역, 제3종일반주거지역이며, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다. 이러한 용도 제한은 향후 재건축이나 용도 변경 시 영향을 줄 수 있습니다.

임대관계 미상: 임대차 관계가 확인되지 않아 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다. (단, 인수되는 보증금은 0원입니다.)

공동담보 물건: 본건은 공동담보로 진행 중이므로, 동일 담보로 묶인 다른 물건의 경매 진행 상황에 따라 본건의 진행에도 영향을 줄 수 있습니다.

건물 노후화: 2015년식 건물로 비교적 신축에 속하나, 시간이 지남에 따라 유지보수 및 수리 비용 발생 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 관악구 신림동의 역세권에 위치한 도시형생활주택으로, 지하철 2호선 신대방역을 이용하기 편리합니다.

건물은 2015년에 준공되어 비교적 신축에 속하며, 내부 시설도 양호할 것으로 예상됩니다.

권리관계가 비교적 깨끗하여 낙찰자가 인수할 부담이 적은 편입니다.

다만, 임대 관계 미상이라는 점과 공동담보라는 점은 주의 깊게 살펴보아야 합니다.

1.7. 투자 포인트

역세권 프리미엄: 신대방역(2호선) 이용 편리, 향후 교통망 확충 시 가치 상승 기대.

신축급 소형 주택: 1~2인 가구 수요층에 적합한 면적과 비교적 최근에 지어진 건물.

시세 대비 저평가 가능성: 감정가 대비 유사 면적/연식 실거래가(3.2억)가 높아 시세 차익 기대.

안정적인 주거 환경: 주변이 주거 지역으로 형성되어 있어 안정적인 거주 환경 제공.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 274,000,000원

최근 실거래가 분석:

본 물건과 가장 유사한 "드림하우스"(2015년식, 29.56㎡)는 2026년 7월 6일에 320,000,000원에 거래되었습니다.

이를 기준으로 본 물건의 시세를 320,000,000원 내외로 추정할 수 있습니다.

예상 입찰가 산정:

감정가(274,000,000원)는 추정 시세(320,000,000원) 대비 약 16.8% 낮게 책정되어 있습니다.

권리 인수 부담이 없고, 임차인 관련 문제가 없어 안전하게 낙찰받을 가능성이 높습니다.

시세(320,000,000원)를 기준으로 90~95% 범위 내에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다.

보수적으로 95% 수준인 약 304,000,000원까지는 고려해볼 수 있습니다.

따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 290,000,000원 ~ 310,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것을 제안합니다.

실제 입찰 시에는 현장 조사를 통해 건물 상태를 직접 확인하고, 주변 시세 변동 및 경쟁 상황을 면밀히 파악하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.