나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103643 [1] 서울특별시 강남구 역삼동 798-1 더힐 에이동 7층704호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일감정 · 평가일 2025.08.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 강남구 역삼동 소재 '역삼초등학교' 동측 인근에 위치하며, 주위는
단독주택, 다가구 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 기존 주거지역으로 제반 주
위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 진출입이 자유로우며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하여 제반 교통
상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 7층 건물 내 제7층 제704호로서,
(사용승인일: 2021.01.14.)

외벽: 석재붙임 마감 등,
내벽: 벽지 도배 및 일부 타일붙임 마감 등,
창호: 샷시 창 등임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용중임.(후첨 '내부구조도' 참조)

설비내역

기본적인 난방시설, 위생설비 및 급배수시설, 승강기, 주차장 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 3필지 일단지의 부정형 토지로서, 도시형생활주택(단지형다세대)
건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 소재 토지 북서측으로 중로에 남측으로 세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설
보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-03-24)(건축
물의 용도(아파트)로 사용되는 부지), 토지거래계약에관한허가구역(대상자 : 외국인 등 용
도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.))
(대표지번인 역삼동 798-1번지의 내용을 기재하였음).

공부와의 차이

해당 사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상임.

물건 비고

임차인 및 임차보증금반환채권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경103643 (1)

소재지: 서울특별시 강남구 역삼동 798-1 더힐 에이동 7층 704호

용도: 도시형생활주택

감정가: 623,000,000원

토지면적: 14.50㎡ (약 4.39평)

토지지분: 14.50㎡ (약 4.39평)

건물면적: 27.25㎡ (약 8.24평)

건물지분: 27.25㎡ (약 8.24평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건축물 사용승인일: 2021년 1월 14일

건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 7층 건물 내 제7층 제704호

2. 입지조건

대상 물건은 서울특별시 강남구 역삼동에 위치하며, 주변에 역삼초등학교가 소재하고 있습니다.

인근 지역은 단독주택, 다가구 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 기존 주거지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

주택도시보증공사(HUG)가 신청한 강제경매 사건으로, 해당 경매 개시 결정일(2025년 8월 13일)이 말소기준권리가 됩니다.

임차인 현황을 분석한 결과, 김성현 임차인은 대항력이 없으며 보증금 및 차임 정보가 미상입니다.

주택도시보증공사(안병용) 관련 임차권 역시 대항력이 없는 것으로 명시되어 있으며, 관련 등기부등본상 주택임차권은 말소 예정입니다.

모든 권리 관계는 말소기준권리인 주택도시보증공사의 강제경매 등기에 의해 소멸될 것으로 예상됩니다.

인수되는 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

제공된 최근 매매 정보 중, 본건과 유사한 연식(2017년식)의 '루브르하우스'(면적 33.464㎡, 매매가 4억 8천만원)가 3층에 거래되었습니다. 해당 물건의 평당 가격은 약 474만원 수준입니다.

본건의 전용면적은 27.25㎡ (약 8.24평)이며, 감정가는 6억 2천 3백만원으로 평당 약 7,560만원입니다. 이는 최근 실거래가 대비 현저히 높은 수준으로, 감정가보다는 실거래가격을 기준으로 시세 분석이 필요합니다.

본건 건물이 2021년 신축으로 비교적 최신 건축물임을 감안할 때, 인근 신축 다세대 주택의 시세는 평당 550만원 내외로 추정해 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

강남구 역삼동은 서울의 중심 업무 및 상업 지구로서, 다양한 편의시설, 금융기관, 병원, 문화시설 등을 이용하기 편리합니다.

역세권 지역에 위치하여 대중교통 이용이 수월하며, 교육 시설(역삼초등학교 등) 접근성도 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

감정가와 최근 실거래가 간의 큰 괴리가 존재합니다. 감정가가 시세 대비 과도하게 높을 가능성이 있어 입찰 시 주의가 필요합니다.

본 물건은 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으나, 일반적인 내국인에게는 해당 사항이 적을 것으로 판단됩니다.

부동산 강제경매 절차상, 채권자의 특별매각조건으로 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소가 조건으로 명시되어 있습니다. 그러나 현재 대항력 있는 임차인이 없는 것으로 파악되어 큰 영향은 없을 것으로 보입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강남구 역삼동에 위치한 신축 도시형생활주택으로, 입지 및 건물 상태는 우수합니다.

다만, 감정평가액이 최근 시세보다 높게 책정된 점은 유의해야 할 부분입니다.

권리 분석상 인수해야 할 임차보증금이나 특별한 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

향후 주변 개발 계획이나 강남권 부동산 시장의 흐름에 따라 가치 상승을 기대할 수 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

신축 건물로 즉시 거주 또는 임대가 가능합니다.

강남구라는 우수한 입지 조건은 장기적인 가치 상승 잠재력을 제공합니다.

권리상 특별한 인수 부담이 없어 명확한 투자 계획 수립이 용이합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 전용면적(약 8.24평)과 인근 신축 다세대주택의 평당 시세(약 550만원)를 적용하여 산정한 예상 시세는 약 4억 5천 3백만원 수준입니다.

감정가(6억 2천 3백만원) 대비 상당한 할인율을 확보하여 투자 안정성을 높이는 전략이 필요합니다.

이에 따라, 본 물건의 예상 입찰가는 500,000,000원(5억원)으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.