나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경2638 [1] 서울특별시 관악구 신림동 1657-17 다중주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동성감정 · 평가일 2025.08.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 ‘KT구로타워’ 북동측 인근에 위치하며, 주위로는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 2호선 구로디지털단지역이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

본건은 인접지 대비 등고 평탄한 사다리형의 토지로 주거용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 북서측으로 노폭 약 3~4미터의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) :도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1/지상3층 건으로서
외벽: 석재붙임 마감 등,
창호: 새시창호 마감 등임.

이용상태

본건은 공부상 다중주택으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

본건 옥탑에 판넬조 제시외건물(ㄱ)이 소재하며, 구조, 면적 등은 목측에 의하여 개략적으로 산정한 바 경매진행시 참고바람.(후첨 내부구조도 참조)

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 주소: 서울특별시 관악구 신림동 1657-17

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경2638 (1)

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

용도: 다중주택

감정가: 2,270,796,700원

토지면적: 158.50㎡ (약 47.95평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 308.86㎡ (약 93.45평)

건물제시외면적: 13.44㎡ (약 4.07평)

주요사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함

1.1. 입지조건

* 위치: 본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 ‘KT구로타워’ 북동측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 주위로는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 지하철 2호선 구로디지털단지역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 토지형상 및 이용상태: 인접지 대비 등고 평탄한 사다리형의 토지로 현재 주거용 건부지로 이용 중입니다.

* 접근도로: 본건 북서측으로 노폭 약 3~4미터의 도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 토지 등기부상 말소기준권리는 2016년 6월 3일 접수된 관악농업협동조합의 근저당권(을1)이며, 건물 등기부상 말소기준권리는 2017년 1월 31일 접수된 관악농업협동조합의 근저당권(을1)입니다.

* 경매 진행으로 인한 소멸 권리: 상기 말소기준권리보다 늦게 등기된 모든 권리(임차권 포함)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 매수인이 인수하는 권리: 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황:

* SHOSHINAEKATERINA: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025-06-08, 대항력 없음.

* 권아영: 보증금 88,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2019-02-19, 확정일자 2019-01-28, 배당신고일자 2025-09-02, 대항력 없음.

* 방소연: 보증금 100,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2021-12-07, 확정일자 2021-11-16, 배당신고일자 2025-09-11, 대항력 없음.

* 백재원: 보증금 100,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2023-08-18, 확정일자 2023-07-17, 배당신고일자 2025-08-21, 대항력 없음.

* 성주영: 보증금 90,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022-01-24, 확정일자 2021-12-30, 배당신고일자 2024-02-26, 대항력 없음.

* 오채진: 보증금 80,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2020-05-13, 확정일자 2020-04-09, 배당신고일자 2025-08-29, 대항력 없음.

* 유인상: 보증금 70,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2021-03-02, 확정일자 2021-01-29, 배당신고일자 2025-05-28, 대항력 없음.

* 이영윤: 보증금 10,000,000원, 차임 500,000원, 전입일자 2018-04-26, 확정일자 2021-03-04, 배당신고일자 2025-07-24, 대항력 없음.

* 이용현: 보증금 60,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2019-05-31, 확정일자 2019-05-08, 배당신고일자 2025-08-29, 대항력 없음.

* 장신규: 보증금 100,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2023-01-27, 확정일자 2022-12-27, 배당신고일자 2025-09-08, 대항력 없음.

* 정경화: 보증금 250,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2017-06-26, 확정일자 2017-06-23, 배당신고일자 2025-09-10, 대항력 없음.

* 조순필: 보증금 75,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2018-07-02, 확정일자 2018-06-14, 배당신고일자 2024-10-04, 대항력 없음.

* 조순필 (증액분): 보증금 85,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2018-07-02, 확정일자 2024-09-03, 배당신고일자 2024-10-04, 대항력 없음. (1차 보증금 증액분 10,000,000원)

* 홍예찬: 보증금 50,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2019-11-21, 확정일자 2019-12-04, 배당신고일자 2025-10-13, 대항력 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원. 모든 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않습니다.

* 기타사항: 건물 등기부상 '이영윤' 및 '조순필' 주택임차권이 말소 처리되어 있으나, 임차인 현황표에 대항력이 없어 인수되지 않습니다.

1.3. 상권분석

* 주변 거래 정보 분석: 제공된 최근 매매 JSON 정보는 주로 신림동의 '다세대' 주택 거래 사례입니다. 본건은 '다중주택'으로, 개별 호실의 거래와는 성격이 다릅니다.

* 2026년 7월 6일 거래된 제일빌라(92-200, 면적 30.92㎡): 18,500만원 (약 598.3만원/㎡)

* 2026년 7월 6일 거래된 드림하우스(561-1, 면적 29.56㎡): 32,000만원 (약 1082.5만원/㎡)

* 2026년 7월 3일 거래된 어반팰리스(87-1, 면적 45.37㎡): 39,000만원 (약 859.6만원/㎡)

* 시세 동향: 주변 다세대 주택의 거래가를 고려할 때, 본 건의 감정가 22.7억원은 개별 다세대 호실의 단가를 적용하기보다는 토지 가치 및 다중주택으로서의 전체 건물 가치, 그리고 향후 개발 가능성 등을 반영한 것으로 보입니다. 토지 면적(158.5㎡) 대비 감정가는 약 1,432만원/㎡ 수준으로, 주변 다세대 주택의 면적당 거래가보다 높게 평가되어 있습니다. 이는 본건의 대지지분 가치가 높음을 시사합니다.

* 인근 지역 특성: 신림동은 주거 지역으로, 교통이 편리하고 생활 인프라가 잘 갖추어져 있어 꾸준한 수요가 있는 지역입니다. 특히 2호선 구로디지털단지역 인근은 직주근접성이 높아 잠재적 가치가 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 2호선 구로디지털단지역 및 다수의 버스 노선 이용 가능

* 편의시설: 인근 근린생활시설 및 상업 시설 이용 가능

* 교육시설: 주변에 다수의 초, 중, 고등학교가 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

* 주변 환경: 주거 밀집 지역으로 비교적 조용한 환경을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 제시외 건물: 옥탑에 판넬조 제시외 건물이 존재하며, 이는 경매 시 포함 매각됩니다. 내부 구조 및 정확한 면적은 현장 확인이 필요합니다.

* 임대 관련 불확실성: 감정평가요약표에 "임대미상임"으로 기재되어 있어, 현재 정확한 임대 현황이나 수익률 파악에 어려움이 있을 수 있습니다.

* 건축물 용도: '다중주택'은 단독주택으로 분류되지만, 다수의 임대 수익을 창출하는 구조를 가집니다. 임대 사업 운영에 대한 전문적인 이해가 필요할 수 있습니다.

* 주변 거래 사례와의 시가 차이: 제공된 JSON 정보의 '다세대' 주택 거래가와 본건의 감정가는 면적당 단가에서 차이가 납니다. 이는 '다중주택'이라는 특성과 토지 가치 반영 정도에 따른 것으로, 단순 비교에 유의해야 합니다.

* 혐오시설: 주변 시설에 대한 검색 결과, 본 물건과 인접하여 특별히 문제가 될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 관악구 신림동의 제2종일반주거지역에 위치한 다중주택으로, 대중교통 접근성이 양호하고 주거 환경이 안정적인 지역에 소재하고 있습니다. 토지 면적이 넓어 향후 재건축 또는 증축 등 개발 가능성을 고려해볼 수 있는 잠재력이 있습니다. 모든 임차인의 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 부담이 없다는 점은 큰 장점입니다. 다만, 제시외 건물이 포함되어 있고 임대 내역이 명확하지 않다는 점은 현장 조사 및 추가 확인이 필요합니다. 감정가는 주변 다세대 주택 시세 대비 높은 편이나, 이는 토지 가치와 다중주택으로서의 전체적 가치를 반영한 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 우량 입지: 서울 관악구 신림동, 2호선 역세권 인근으로 직주근접 및 생활 편의시설 이용 용이.

* 권리관계 명확: 모든 임차인의 대항력이 없어 인수 부담 없음.

* 넓은 대지 면적: 158.5㎡의 대지는 향후 활용 가치가 높음.

* 주거용 부동산 수요: 신림동 지역은 꾸준한 주거용 부동산 수요를 기대할 수 있습니다.

* 제시외 건물 포함: 별도 제시외 건물(옥탑 판넬조)이 포함되어 있어 추가 활용 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 2,270,796,700원입니다. 주변 '다세대' 주택 거래 사례의 면적당 가격대는 598만원 ~ 1082만원/㎡ 수준이나, 본건은 '다중주택'으로 전체 건물의 가치가 평가되었으며, 토지 면적이 상대적으로 넓어(158.5㎡) 감정가는 토지 가치를 높게 반영한 것으로 보입니다.

이해관계인 분석, 임차인 현황, 권리관계, 주변 시세, 본건의 토지 및 건물 현황, 향후 개발 가능성 등을 종합적으로 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 감정가의 80% ~ 110% 범위를 고려할 수 있습니다.

따라서, 보수적으로는 감정가의 80% 수준인 약 1,816,000,000원에서, 시장 경쟁 및 추가적인 현장 조사를 통해 최적의 입찰가를 산정해야 합니다.

본 보고서는 제공된 정보에 기반한 분석이며, 실제 입찰 시에는 현장 방문을 통한 정확한 물건 상태 확인, 등기부 등 권리관계 재확인, 채무자 및 소유자 관련 정보 파악, 주변 시세 변동 추이 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.