나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103612 [1] 서울특별시 강남구 역삼동 796-10 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: WD · 평가일 2025.08.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강남구 역삼동 소재 역삼초등학교 북동측 인근에 소재하는 부동산으로 주위는 근린생활시설, 다세대주택 등이 소재하는 주상지대로 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량진입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

인접필지 및 인접 도로 대비 등고평탄한 장방형의 토지로 주거용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 북동측으로 노폭 약 4m내외 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) :도시지역, 제2종일반주거지역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-03-24)(건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지)

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트, 평스라브지붕 4층 건으로서
외벽: 드라이비트 위 수성페인트 마감 등
창호: 알류미늄 및 PL창호 마감 등임.

이용상태

본건 전체 다가구주택 등으로 이용 중인것으로 탐문됨.

설비내역

기본적인 전기 및 급배수시설, 도시가스시설 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

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공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

본건은 서울중앙지방법원에서 진행 중인 2025타경103612 (1) 부동산 임의경매 사건입니다.

채권자는 농OOO이며, 물건은 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

본건은 유동화 물건으로 분류되며, 중복 사건이 존재하는 특이사항이 있습니다.

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 강남구 역삼동 796-10

용도: 다가구주택

건물 구조: 철근콘크리트구조, 4층 건물 (철근콘크리트, 평슬라브 지붕)

외벽: 드라이비트 위 수성페인트 마감 등

창호: 알류미늄 및 PL 창호 마감 등

토지 면적: 314.50㎡ (약 95.16평)

건물 면적: 555.43㎡ (약 168.07평)

1.3. 감정가 및 매각 정보

감정가: 6,844,691,510원

매각 구분: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

주의사항: 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본건은 서울특별시 강남구 역삼동 소재 역삼초등학교 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변으로는 근린생활시설, 다세대주택 등이 혼재하는 주상복합지대로 형성되어 있으며, 제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 접근성

본건까지 차량 진입이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

제반 교통 사정은 보통으로 판단됩니다.

2.3. 토지 및 건물 이용 상태

토지는 인접 필지 및 도로 대비 등고평탄한 장방형의 토지로서, 현재 주거용 건물 부지로 이용 중입니다.

건물은 전체 다가구주택으로 이용 중인 것으로 탐문되었습니다.

건축물물리적 정보에 따르면, 철근콘크리트 구조의 4층 건물로 기본적인 전기, 급배수, 도시가스 시설이 구비되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (말소기준권리 포함)

토지 등기부상 소유권 이전(1988-02-29)이 확인되며, 이후 다수의 근저당권 및 임의경매 개시 결정 등기(을7, 을8, 을9, 갑12, 갑13)가 설정되었으나, 본 경매 절차에 따라 대부분 말소될 것으로 예상됩니다.

말소기준권리는 2022년 8월 12일자 농협은행주식회사의 근저당권(을7)으로 추정됩니다.

건물 등기부상 소유권 보존(2004-04-01) 이후 토지 등기부와 유사하게 근저당권 및 임의경매 개시 결정 등기가 설정되었으며, 이 역시 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

등기부상 채권 총액은 약 2,472,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 대상 권리

본건에는 다수의 임차인이 거주 중이나, 권리분석상 대항력 있는 임차인은 일부 확인됩니다.

* 이복숙: 보증금 0원, 차임 0원, 2019-10-11 전입, 대항력 있음.

* 한국토지주택공사(전혜경): 보증금 90,000,000원, 차임 200,000원, 2022-06-20 전입, 2022-07-12 확정, 대항력 있음.

위 두 임차인은 대항력이 있어 매각으로 인해 권리가 소멸되지 않을 수 있습니다. 다만, "인수 보증금 합계: 0원"으로 명시되어 있어, 해당 임차인의 보증금 전액을 낙찰자가 추가로 인수해야 하는 상황은 아닐 것으로 판단됩니다. 그러나 대항력 있는 임차인이 존재하므로, 명도 및 보증금 관련 사항은 추가 확인이 필요합니다.

나머지 임차인들은 대항력이 없는 것으로 분석됩니다.

3.3. 특수 물건 정보

본건은 유동화 물건으로, 채권이 유동화되어 관리 주체가 변경될 수 있습니다.

중복 사건이 존재하여 경매 절차의 복잡성이 있을 수 있습니다.

대항력 있는 임차인이 존재하여 명도 및 보증금 관련 추가 검토가 필요합니다.

물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권 개요가 있으나, 상세 내용은 제공되지 않아 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 서울특별시 강남구 역삼동 일대는 서울의 주요 업무 지구이자 상업, 주거 기능이 복합된 지역입니다.

역삼초등학교 인근에 위치하며, 주변에 근린생활시설, 상업시설, 업무시설 등이 밀집해 있어 유동인구가 많고 상권이 활성화된 지역입니다.

지하철 2호선 역삼역이 인근에 위치하여 강남권 이동이 용이하며, 다양한 편의시설 및 교통망을 갖추고 있습니다.

4.2. 주변 개발 현황

강남구 역삼동 일대는 지속적인 도시 개발 및 재건축, 재개발 논의가 활발한 지역입니다.

본건 자체의 직접적인 주변 개발 계획은 확인되지 않으나, 지역 전반의 높은 고밀도 개발 및 인프라 개선 추세는 긍정적으로 작용할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

본건 북동측에 역삼초등학교가 위치하고 있으며, 강남지역의 우수한 학군으로 인근에 다수의 학교가 소재합니다.

5.2. 편의 시설

주변에 다양한 상업시설, 금융기관, 병의원, 문화시설 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 매우 높습니다.

마트, 백화점, 쇼핑몰 등도 차량으로 이용 가능한 거리에 있습니다.

5.3. 기타

공원 등 녹지 공간은 상대적으로 적으나, 강남 특유의 도심 생활 인프라를 충분히 누릴 수 있습니다.

서울시 도시지역, 제2종일반주거지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다. (건축물 용도 아파트 부지)

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계 리스크

대항력 있는 임차인(이복숙, 한국토지주택공사(전혜경))이 존재하며, 보증금 인수 여부 및 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 언급되어 있으나, 상세 내용이 불분명하여 이에 대한 면밀한 확인이 필수적입니다. 이는 낙찰자에게 상당한 부담으로 작용할 수 있습니다.

6.2. 건물 노후도 및 관리 상태

건축물 준공일(2004년 2월 19일)을 감안할 때, 건물 노후도가 진행되었을 수 있습니다. 외벽 마감재(드라이비트) 등은 유지보수 필요성이 있을 수 있습니다.

6.3. 기타

유동화 물건, 중복 사건 등은 경매 절차의 복잡성이나 이해관계 조율의 어려움을 야기할 수 있습니다.

강남구 역삼동이라는 지역적 특성상 높은 감정가와 경쟁률이 예상됩니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 강남구 역삼동의 우수한 입지에 위치한 다가구주택으로, 교통 및 생활 편의시설 이용이 매우 편리한 장점이 있습니다. 감정가 대비 채무 총액이 높고, 대항력 있는 임차인 및 소멸되지 않는 권리(지상권)의 존재는 본건의 주요 리스크 요인입니다. 이러한 권리 관계를 명확히 파악하고, 임차인과의 원만한 합의 또는 명도 절차를 고려해야 합니다. 유동화 및 중복 사건의 특성 또한 면밀히 검토해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 서울 강남구 역삼동 핵심 지역에 위치하여 투자가치 및 향후 시세 상승 잠재력이 높습니다.

* 교통 및 생활 인프라: 지하철역 및 버스 정류장 인근으로 대중교통 이용이 편리하며, 주변 상업 시설 밀집으로 생활 편의성이 뛰어납니다.

* 다가구주택: 임대 수익 창출이 가능한 수익형 부동산으로서의 잠재력을 지닙니다. (다만, 현재 임대 관계 미상)

* 잠재적 개발 가치: 강남권의 지속적인 개발 수요와 지역적 특성상 장기적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 6,844,691,510원이며, 등기부 채권 총액은 2,472,000,000원입니다.

본건의 "인수 보증금 합계"가 0원으로 명시되어 있어, 예상 입찰가 산정 시 임차인 보증금 인수액은 제외합니다.

다만, 대항력 있는 임차인 및 소멸되지 않는 권리(지상권) 존재로 인한 추가 인수 가능성, 명도 비용, 권리 조사 비용 등을 고려해야 합니다.

따라서, 본건의 잠재적 리스크 요인과 향후 명도 및 권리 정리에 소요될 비용, 법적 절차 비용 등을 종합적으로 감안하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

정확한 예상 입찰가는 시세 조사, 명도 난이도, 소멸되지 않는 권리(지상권)에 대한 추가적인 법률적 검토 결과 등을 반영하여 산정될 수 있습니다. 현재 정보만을 바탕으로 추정 시, 감정가 대비 70%~80% 선에서 입찰가를 고려해 볼 수 있으나, 이는 단순 참고용이며, 철저한 권리 분석 및 현장 조사가 선행되어야 합니다.

최종 예상 입찰가는 보수적으로 접근하여, 감정가의 70%~75% 수준인 약 47억 9천만원 ~ 51억 3천만원 범위 내에서, 권리 분석 및 명도 관련 비용을 충분히 고려하여 결정하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.