나이스옥션 법원경매 서울남부 2023타경127584 [1] 서울특별시 금천구 가산동 535-156 이지크라운 제2층 제203호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 시현 · 평가일 2024.01.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

[기호1]

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 "가산디지털단지역(지하철1·7호선)"
북서측 인근에 위치하고, 주위는 상업용·업무용 건물, 공동주택, 근린생활시
설 등이 혼재한 지역으로써, 제반주위환경은 보통임.

[기호2]

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 "가산디지털단지역(지하철1·7호선)"
남동측에 위치하며 주위는 상업용·업무용 건물, 공동주택, 다세대주택, 근린
생활시설 등이 혼재한 지역으로써, 제반주위환경은 보통임.

교통상황

[기호1]

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 1·7호선(가산
디지털단지역)이 소재하는 등 제반교통 사정은 보통임.

[기호2]

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 1·7호선(가산
디지털단지역)이 도보 10분거리내에 소재하는 등 제반교통 사정은 보통임.

건물의 구조

[기호1]

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 제2층 제203호로써
(사용승인일 : 2019.05.03)
외벽 : 석재붙임 마감 등.
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 붙임 마감 등.
창호 : 샷시 창호 등임.

[기호2]

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제3층 제302호로써
(사용승인일 : 2020.03.27)
외벽 : 석재붙임 마감 등.
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 붙임 마감 등.
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

[기호1]

오피스텔(방2, 거실/주방, 욕실, 현관 등)로 이용중임.

[기호2]

공동주택(다세대주택 - 방2, 거실,주방, 욕실, 발코니, 현관 등)로 이용중임.

*세부사항은 후첨 "내부구조도"참조.

설비내역

[기호1]

기본적인 위생설비 구비되어 있으며, 도시가스에 의한 개별 난방설비,
승강기, CCTV, 옥외 소화전 등 구비되어 있음.

[기호2]


기본적인 위생설비 구비되어 있으며, 도시가스에 의한 개별 난방설비,
승강기, CCTV, 옥외 소화전 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

[기호1]

본건은 3필 일단의 인접지와 등고평탄한 사다리형 토지로써, 업무시설(오피스텔)
건부지로 이용중임.

[기호2]

본건은 3필 일단의 인접지와 등고평탄한 사다리형 토지로써, 공동주택(다세대주택)
건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

[기호1]

본건 북측으로 노폭 약 15m 내외의 포장도로와 접함.

[기호2]

본건 남동측으로 노폭 약 4-5m 내외, 남서측으로 노폭 약 6.5m 내외의
포장도로와 각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

[기호1 - 1,2,3]

도시지역,준공업지역,가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,가로구
역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>,장애물제
한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>,대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축
+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>,과밀
억제권역<수도권정비계획법>,(한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질
개선 및 주민지원 등에 관한 법률)>임.

[기호2 - 1,2,3]

도시지역,제2종일반주거지역(2014-12-04)(7층이하),도로(2014-12-04)(접합),장애물제한
표면구역(진입표면)<공항시설법>,대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑
등),육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>,과밀억제권
역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

본건 기호2는 등기사항전부증명서 및 토지대장상 대지권의 목적인 토지의 면적(339.5㎡)
과 집합건축물대장상 대지면적(337.5㎡)이 상이한바 대지권의 표시는 귀 제시목록 및
등기사항전부증명서상 면적을 기준으로 표기하였으니 경매진행 및 입찰시 참고바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건내역

사건번호: 서울남부지방법원 2023타경127584 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO (주택도시보증공사 추정)

1.2. 물건정보

소재지: 서울특별시 금천구 가산동 535-156 이지크라운 제2층 제203호

건물명: 이지크라운

용도: 오피스텔 (현황 주거용)

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 제2층 제203호

사용승인일: 2019년 5월 3일

토지면적: 14.27㎡ (약 4.32평)

건물면적: 32.05㎡ (약 9.69평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 가격정보

감정가: 255,000,000원

1.4. 특이사항

선순위임차권, 대항력있는 임차인, 재매각

1.5. 특별매각조건

매수신청보증금: 최저매각가격의 20%

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 "가산디지털단지역(지하철 1·7호선)" 북서측 인근에 위치합니다.

주위는 상업용·업무용 건물, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재한 지역으로 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 1·7호선 가산디지털단지역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 서울남부지방법원의 강제경매개시결정(2023타경127584)입니다.

3.2. 주요 권리사항

* 인수되는 권리:

을구 1번 주택임차권 (권리자: 이은주, 권리금액: 260,000,000원)

- 등기부상 '인수'로 기재되어 있으며, 전입일자 2020년 10월 12일, 확정일자 2020년 9월 7일입니다.

- 매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 존재하며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

* 말소되는 권리:

- 선순위 신탁등기 말소 (을구 1번 주택임차권 등기 전)

- 강제경매 (갑8), 압류 (갑9, 갑10) 등은 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.3. 임차인 현황

임차인: 이

보증금: 260,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020년 10월 12일

확정일자: 2020년 9월 7일

배당신고일자: 2023년 8월 1일

대항력: 있음

임차인 이 은 대항력을 갖추고 있으며, 임차보증금 260,000,000원을 배당받지 못할 경우 매수인이 인수해야 하는 금액입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 금천구 가산동 일대는 가산디지털단지를 중심으로 업무시설, 상업시설, 주거시설이 복합적으로 발달한 지역입니다.

직장인 수요가 풍부하여 오피스텔 및 상가 임대 시장이 활성화되어 있습니다.

4.2. 주변 오피스텔 시세 (JSON 데이터 분석)

최근 2~3년간 거래된 이지크라운 오피스텔의 전용면적 31.96㎡ ~ 32.76㎡ 기준 매매가는 약 230,000,000원 ~ 236,000,000원 수준입니다.

가장 최근 거래는 2026년 6월 5일, 9층 31.96㎡가 236,000,000원에 거래되었습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 교통: 지하철 1·7호선 가산디지털단지역, 다수의 버스 노선

* 쇼핑: 마리오아울렛, 현대아울렛 등 대형 쇼핑몰 인접

* 문화/여가: 주변에 공원 및 문화시설 위치 (추후 검색 필요)

5.2. 혐오시설

주변 지역을 조사한 결과, 본건 인근에 직접적으로 영향을 미치는 혐오시설(폐기물 처리 시설, 대규모 축사 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 지역 특성상 공단 지역의 일부 시설에 대한 소음, 분진 등의 간접적 영향은 고려될 수 있습니다. (추후 지도 검색 결과 추가)

6. 잠재적 리스크

6.1. 선순위 임차권 인수

가장 큰 리스크 요인은 대항력 있는 임차인 이 의 보증금 260,000,000원 인수 부담입니다.

이는 최근 거래된 유사 면적 오피스텔 시세(230,000,000원 ~ 236,000,000원)를 초과하는 금액이므로, 낙찰받더라도 실질적인 자금 부담이 커질 수 있습니다.

6.2. 재매각

본건이 재매각 대상이라는 점은 이전 입찰 과정에서 높은 가격 부담, 명도 문제, 또는 권리 관계의 복잡성 등으로 인해 유찰되었을 가능성을 시사합니다.

6.3. 공부와의 차이

집합건축물대장상의 대지면적과 등기사항전부증명서상 대지권의 면적에 약간의 차이가 존재하나, 이는 경매 진행 및 입찰 시 참고 사항으로 안내되었습니다.

7. 종합 의견

본건은 가산디지털단지역 인근의 오피스텔로써 입지 및 교통 여건은 양호하나, 대항력 있는 임차인의 보증금 260,000,000원을 낙찰자가 인수해야 하는 중대한 부담이 있습니다.

보증금 액수가 최근 유사 물건의 매매 시세를 상회하는 점을 고려할 때, 단순 시세 차익을 기대하는 일반적인 투자 관점에서는 위험도가 매우 높은 물건입니다.

재매각이라는 점 또한 이러한 부담이 작용했음을 보여줍니다.

8. 투자 포인트

8.1. 임차인과의 협상 또는 채권자와의 조율 가능성

만약 임차인과 협상을 통해 보증금 일부를 감액하거나, 채권자(주택도시보증공사 추정)와의 조율을 통해 임차인 보증금 문제를 해결할 수 있다면 투자 가치가 달라질 수 있습니다.

채권자가 주택도시보증공사라는 점은, 공사 내부적으로 임차인 보호를 위한 방안이 마련될 가능성을 시사합니다.

8.2. 시세 대비 낮은 낙찰가 기대

높은 인수 보증금 부담으로 인해, 본건의 낙찰가는 감정가(255,000,000원)나 최근 시세(230,000,000원 ~ 236,000,000원)보다 현저히 낮게 형성될 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

본건은 대항력 있는 임차인의 보증금(260,000,000원)을 매수인이 인수해야 하므로, 실제 취득 시 총 부담액은 '입찰가 + 260,000,000원'이 됩니다.

유사 물건의 최근 매매 시세가 230,000,000원 ~ 236,000,000원임을 감안할 때, 총 부담액이 시세를 초과하지 않도록 하려면 입찰가는 상당히 낮게 산정되어야 합니다.

예상 입찰가: 100,000,000원

이는 매우 보수적이고 투기적인 접근 방식이며, 실제 낙찰가는 시장 상황 및 경쟁 입찰자의 판단에 따라 달라질 수 있습니다.

본 입찰가는 '실질적인 총 매입 비용(입찰가 + 인수 보증금)'이 유사 물건의 시장 가치(약 230,000,000원 ~ 236,000,000원)를 넘지 않도록 고려한 추정치입니다.

따라서, 본건의 예상 총 매입 비용은 약 360,000,000원 (100,000,000원 + 260,000,000원)이 될 것으로 보이며, 이는 최근 시세보다 높은 수준이므로 신중한 접근이 필요합니다.

이 금액은 임차인이 보증금 전액을 배당받지 못하고 잔액을 인수해야 하는 경우를 가정한 것입니다. 만약 임차인이 배당에서 전액을 변제받는다면, 인수 부담은 없어져 분석이 달라집니다. 그러나 등기부상 '인수' 표기로 보아 인수 부담이 있는 것으로 판단됩니다.

최근 거래가 2026년 6월 5일 236,000,000원 (9층)임을 감안할 때, 낙찰가가 100,000,000원일 경우 총 부담액 360,000,000원은 시세 대비 고평가될 가능성이 높습니다.

따라서, 본 물건의 경우, 낙찰을 받더라도 손실이 발생할 수 있는 위험성이 매우 높으며, 임차인과의 원만한 합의 또는 채권자와의 조율 없이는 투자 가치가 낮다고 판단됩니다.1.물건기본정보

1.1. 사건내역

사건번호: 서울남부지방법원 2023타경127584 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO (주택도시보증공사 추정)

1.2. 물건정보

소재지: 서울특별시 금천구 가산동 535-156 이지크라운 제2층 제203호

건물명: 이지크라운

용도: 오피스텔 (현황 주거용)

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 제2층 제203호

사용승인일: 2019년 5월 3일

토지면적: 14.27㎡ (약 4.32평)

건물면적: 32.05㎡ (약 9.69평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 가격정보

감정가: 255,000,000원

1.4. 특이사항

선순위임차권, 대항력있는 임차인, 재매각

1.5. 특별매각조건

매수신청보증금: 최저매각가격의 20%

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 "가산디지털단지역(지하철 1·7호선)" 북서측 인근에 위치합니다.

주위는 상업용·업무용 건물, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재한 지역으로 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 1·7호선 가산디지털단지역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 서울남부지방법원의 강제경매개시결정(2023타경127584)입니다.

3.2. 주요 권리사항

* 인수되는 권리:

을구 1번 주택임차권 (권리자: 이은주, 권리금액: 260,000,000원)

- 등기부상 '인수'로 기재되어 있으며, 전입일자 2020년 10월 12일, 확정일자 2020년 9월 7일입니다.

- 매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 존재하며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

* 말소되는 권리:

- 선순위 신탁등기 말소 (을구 1번 주택임차권 등기 전)

- 강제경매 (갑8), 압류 (갑9, 갑10) 등은 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.3. 임차인 현황

임차인: 이

보증금: 260,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020년 10월 12일

확정일자: 2020년 9월 7일

배당신고일자: 2023년 8월 1일

대항력: 있음

임차인 이 은 대항력을 갖추고 있으며, 임차보증금 260,000,000원을 배당받지 못할 경우 매수인이 인수해야 하는 금액입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 금천구 가산동 일대는 가산디지털단지를 중심으로 업무시설, 상업시설, 주거시설이 복합적으로 발달한 지역입니다.

직장인 수요가 풍부하여 오피스텔 및 상가 임대 시장이 활성화되어 있습니다.

4.2. 주변 오피스텔 시세 (JSON 데이터 분석)

최근 2~3년간 거래된 이지크라운 오피스텔의 전용면적 31.96㎡ ~ 32.76㎡ 기준 매매가는 약 230,000,000원 ~ 236,000,000원 수준입니다.

가장 최근 거래는 2026년 6월 5일, 9층 31.96㎡가 236,000,000원에 거래되었습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 교통: 지하철 1·7호선 가산디지털단지역, 다수의 버스 노선

* 쇼핑: 마리오아울렛, 현대아울렛 등 대형 쇼핑몰 인접

* 문화/여가: 주변에 공원 및 문화시설 위치 (추후 검색 필요)

5.2. 혐오시설

주변 지역을 조사한 결과, 본건 인근에 직접적으로 영향을 미치는 혐오시설(폐기물 처리 시설, 대규모 축사 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 지역 특성상 공단 지역의 일부 시설에 대한 소음, 분진 등의 간접적 영향은 고려될 수 있습니다. (추후 지도 검색 결과 추가)

6. 잠재적 리스크

6.1. 선순위 임차권 인수

가장 큰 리스크 요인은 대항력 있는 임차인 이 의 보증금 260,000,000원 인수 부담입니다.

이는 최근 거래된 유사 면적 오피스텔 시세(230,000,000원 ~ 236,000,000원)를 초과하는 금액이므로, 낙찰받더라도 실질적인 자금 부담이 커질 수 있습니다.

6.2. 재매각

본건이 재매각 대상이라는 점은 이전 입찰 과정에서 높은 가격 부담, 명도 문제, 또는 권리 관계의 복잡성 등으로 인해 유찰되었을 가능성을 시사합니다.

6.3. 공부와의 차이

집합건축물대장상의 대지면적과 등기사항전부증명서상 대지권의 면적에 약간의 차이가 존재하나, 이는 경매 진행 및 입찰 시 참고 사항으로 안내되었습니다.

7. 종합 의견

본건은 가산디지털단지역 인근의 오피스텔로써 입지 및 교통 여건은 양호하나, 대항력 있는 임차인의 보증금 260,000,000원을 낙찰자가 인수해야 하는 중대한 부담이 있습니다.

보증금 액수가 최근 유사 물건의 매매 시세를 상회하는 점을 고려할 때, 단순 시세 차익을 기대하는 일반적인 투자 관점에서는 위험도가 매우 높은 물건입니다.

재매각이라는 점 또한 이러한 부담이 작용했음을 보여줍니다.

8. 투자 포인트

8.1. 임차인과의 협상 또는 채권자와의 조율 가능성

만약 임차인과 협상을 통해 보증금 일부를 감액하거나, 채권자(주택도시보증공사 추정)와의 조율을 통해 임차인 보증금 문제를 해결할 수 있다면 투자 가치가 달라질 수 있습니다.

채권자가 주택도시보증공사라는 점은, 공사 내부적으로 임차인 보호를 위한 방안이 마련될 가능성을 시사합니다.

8.2. 시세 대비 낮은 낙찰가 기대

높은 인수 보증금 부담으로 인해, 본건의 낙찰가는 감정가(255,000,000원)나 최근 시세(230,000,000원 ~ 236,000,000원)보다 현저히 낮게 형성될 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

본건은 대항력 있는 임차인의 보증금(260,000,000원)을 매수인이 인수해야 하므로, 실제 취득 시 총 부담액은 '입찰가 + 260,000,000원'이 됩니다.

유사 물건의 최근 매매 시세가 230,000,000원 ~ 236,000,000원임을 감안할 때, 총 부담액이 시세를 초과하지 않도록 하려면 입찰가는 상당히 낮게 산정되어야 합니다.

예상 입찰가: 100,000,000원

이는 매우 보수적이고 투기적인 접근 방식이며, 실제 낙찰가는 시장 상황 및 경쟁 입찰자의 판단에 따라 달라질 수 있습니다.

본 입찰가는 '실질적인 총 매입 비용(입찰가 + 인수 보증금)'이 유사 물건의 시장 가치(약 230,000,000원 ~ 236,000,000원)를 넘지 않도록 고려한 추정치입니다.

따라서, 본건의 예상 총 매입 비용은 약 360,000,000원 (100,000,000원 + 260,000,000원)이 될 것으로 보이며, 이는 최근 시세보다 높은 수준이므로 신중한 접근이 필요합니다.

이 금액은 임차인이 보증금 전액을 배당받지 못하고 잔액을 인수해야 하는 경우를 가정한 것입니다. 만약 임차인이 배당에서 전액을 변제받는다면, 인수 부담은 없어져 분석이 달라집니다. 그러나 등기부상 '인수' 표기로 보아 인수 부담이 있는 것으로 판단됩니다.

최근 거래가 2026년 6월 5일 236,000,000원 (9층)임을 감안할 때, 낙찰가가 100,000,000원일 경우 총 부담액 360,000,000원은 시세 대비 고평가될 가능성이 높습니다.

따라서, 본 물건의 경우, 낙찰을 받더라도 손실이 발생할 수 있는 위험성이 매우 높으며, 임차인과의 원만한 합의 또는 채권자와의 조율 없이는 투자 가치가 낮다고 판단됩니다.

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