나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경125103 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 899-21 양지샤인아파트 제5층 제503호 아파트 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경125103 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 899-21 양지샤인아파트 제5층 제503호 아파트 경매

• 사건번호: 2024타경125103
• 주소: 서울특별시 강서구 강서로7길 20-20, 제5층 제503호 (화곡동, 양지샤인아파트)
• 용도: 아파트

서울남부지방법원 경매4계 2024타경125103 | 소재지: 서울특별시 강서구 강서로7길 20-20, 제5층 제503호 (화곡동, 양지샤인아파트) | 감정가: 225,000,000원 | 최저가: 180,000,000원 | 용도: 아파트

1. 물건 개요 및 특징

1.1. 사건 기본 정보

사건번호는 서울남부지방법원 2024타경125103 (1)이며, 용도는 아파트입니다. 본건은 부동산강제경매 사건이며, 소유자와 채무자가 동일인(김OO)입니다. 채권자는 주OOOOOOO입니다.

1.2. 소재지 및 면적 정보

소재지는 서울특별시 강서구 화곡동 899-21 양지샤인아파트 제5층 제503호이며, 12층 건물 중 5층입니다. 사용승인일은 2018.12.24.로 비교적 신축 아파트입니다.

면적 정보는 다음과 같습니다.

전용면적(건물): 20.37㎡ (약 6.16평)

추정 분양면적: 약 28㎡ ~ 31㎡ (약 8.5평 ~ 9.4평)

토지면적(대지권): 7.09㎡ (약 2.15평)

1.3. 감정가 및 매각 대상

감정가는 225,000,000원입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄매각입니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지

본건은 지하철 2호선과 5호선 환승역인 '까치산역' 남서측 인근에 위치합니다. 지하철역과 노선버스 정류장이 인접하여 대중교통 사정은 보통 이상이며, 차량 접근성도 양호합니다. '까치산역' 더블 역세권이라는 점이 최대 강점입니다.

2.2. 주변 환경

주위는 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 주거 편의시설과 상업시설이 적절히 혼재되어 있어 주거 환경은 '보통' 수준입니다.

2.3. 건물의 특징

철근콘크리트 구조이며, 외벽은 석재 붙임 마감 등, 창호는 샤시 창호로 마감되었습니다. 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기 설비 등 기본적인 주거 설비가 잘 구비되어 있습니다. 토지는 인접 필지와 대체로 등고평탄한 세장형이며 주거용 건부지로 이용 중입니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매의 형태

본건은 부동산강제경매로, 채권자가 집행권원을 얻어 진행하는 경매입니다.

3.2. 소유 및 채무 관계

소유자와 채무자가 동일하여, 복잡한 소유권 분쟁의 가능성은 낮습니다.

3.3. 임대차 관계 및 특이 사항

임대차 관계는 '미상'으로 조사되었습니다. 이는 입찰자가 잔금을 납부한 후 명도 시에 실제 점유자를 확인해야 하는 리스크가 있습니다. 권리 신고된 임차인이 없을 경우, 매수인이 점유자를 상대로 명도 절차를 진행해야 합니다.

3.4. 매각 대상

토지 및 건물을 일괄 매각하므로, 법정지상권 문제나 대지권 미등기 등으로 인한 복잡한 권리 문제는 발생하지 않습니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 특성

본건이 위치한 지역은 '일반상업지역'입니다. 일반상업지역은 상업 기능 및 업무 기능을 담당하는 지역으로, 주거 지역보다 용적률이 높아 토지 활용도가 높습니다. 까치산역 인근의 상권을 이용하기 용이하여 임차 수요가 풍부할 수 있습니다.

4.2. 토지이용계획상의 제한

'일반상업지역' 이외에도 '중요시설물보호지구(공항)', '수평표면구역', '대공방어협조구역' 등 공항시설법 및 군사시설 보호법에 따른 제한이 있습니다. 이는 건물 신축이나 증축 시 고도 제한 등의 규제를 받을 수 있음을 의미합니다.

4.3. 생활 편의성

인근에 지하철역과 버스 정류장이 있어 교통이 편리합니다. 주위에 아파트, 다세대, 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의 시설(병원, 상점, 식당 등) 이용이 용이합니다.

5. 잠재적 리스크 및 혐오 시설 여부

5.1. 잠재적 리스크

- 임대차 관계 미상: 점유자 확인 및 명도 절차에 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

- 토지이용계획 제한: 공항 및 군사 관련 고도 제한 등의 규제로 인해 향후 재건축이나 리모델링에 제약이 있을 수 있습니다.

- 높은 경쟁률 우려: 감정가가 2억 2천 5백만원으로 비교적 소액이고 입지가 우수하여, 많은 인원이 입찰에 참여할 가능성이 높습니다.

5.2. 혐오 시설 여부

감정평가서상 '주위 환경은 보통임'으로 평가되었으며, 주변 시설 탐문 결과 특별히 대규모의 사회적 혐오 시설(예: 폐기물 처리장, 화장장 등)은 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 상업지역의 특성상 야간 소음이나 유동인구에 의한 주거 환경의 저해 가능성은 있을 수 있습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

서울특별시 강서구의 더블 역세권(까치산역)에 위치한 신축급(2018년 사용승인) 소형 아파트라는 점에서 실수요자 및 임대 투자자 모두에게 매력적인 물건입니다. 특히 1인 가구 증가 추세와 소형 평형 아파트의 선호도를 고려할 때, 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다. 다만, 임차인 미상에 따른 명도 리스크와 상업 지역 및 공항 관련 규제는 충분히 인지하고 입찰에 참여해야 합니다.

6.2. 투자 포인트

- 최고의 입지: 까치산역(2, 5호선) 도보 이용 가능한 더블 역세권.

- 신축급 건물: 2018년 사용승인으로 관리 용이 및 선호도 높음.

- 안정적 수요: 소형 평형으로 1인 가구 및 신혼부부 등 임차 수요가 풍부할 것으로 예상.

- 일반상업지역: 주거 편의성과 상업 지역의 장점을 동시에 누릴 수 있음.

법원 정보

서울남부지방법원 경매4계