나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경125981 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 915-19 양지샤인빌 제6층 제603호 아파트 경매

매각기일: 2026-01-21

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경125981 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 915-19 양지샤인빌 제6층 제603호 아파트 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매4계 2024타경125981 | 소재지: 서울특별시 강서구 강서로7길 73, 제6층 제603호 (화곡동, 양지샤인빌) | 감정가: 154,000,000원 | 최저가: 78,848,000원 | 용도: 아파트

1. 물건 개요 및 현황

1.1. 기본 정보

사건번호는 서울남부지방법원 2024타경125981 (1)이며, 소재지는 서울특별시 강서구 화곡동 915-19 양지샤인빌 제6층 제603호입니다. 용도는 도시형생활주택(원룸형 아파트)이며, 감정가는 154,000,000원으로 산정되었습니다. 본 건은 소유자와 채무자가 김OO으로 동일하며, 채권자는 주OOOOOOO인 부동산강제경매 사건입니다. 매각 대상은 토지와 건물을 일괄하여 매각하는 방식입니다.

1.2. 면적 정보

건물(전용면적)은 13.76㎡이며, 이는 약 4.16평에 해당합니다. 도시형생활주택의 특성을 고려한 추정 분양면적은 약 17.89㎡(약 5.41평)입니다. 토지 지분 면적은 4.59㎡로 약 1.39평입니다.

1.3. 건물 특징

사용승인일은 2019.07.31자로 비교적 신축에 가까운 건물입니다. 12층 건물 중 6층에 위치하며, 철근콘크리트 구조로 건축되었습니다. 외벽은 복합판넬 마감이며 하이새시 창호가 설치되어 있습니다. 설비 내역으로는 승강기 설비, 위생 및 급배수 설비, 도시가스 개별난방 설비, 주차시설 등이 갖추어져 있습니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지

대상 물건은 서울 강서구 화곡동 소재의 "신월중앙시장" 북동 측에 위치합니다. 주변은 각종 근린생활시설, 업무시설, 다세대주택, 아파트 등이 혼재된 주상복합 지역의 성격을 띠고 있어 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 본 건의 토지는 일반상업지역에 해당되어 상권 접근성이 매우 우수합니다.

2.2. 교통 상황

대상 물건까지 제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 특히 지하철 2호선 및 5호선 환승역인 **"까치산역"**이 근거리에 위치하고 있어, 더블 역세권 프리미엄을 갖춘 우수한 교통 입지입니다. 거주 후기에서도 지하철역과 버스 정류장이 도보 3분 거리로 편리하다는 의견이 있습니다. 전반적인 교통 상황은 매우 양호합니다.

3. 권리 분석

3.1. 기본 권리 관계

본 건은 부동산 강제경매로 진행되며, 소유자와 채무자가 동일하여 복잡한 소유권 관계는 없는 것으로 보입니다. 매각 대상은 토지와 건물을 일괄하여 매각하는 방식이므로, 낙찰 후 건물 철거 등 법정지상권 관련 리스크는 없습니다.

3.2. 매각 대상 및 특이/주의사항

매각 대상은 일반적인 아파트(도시형생활주택)의 경우와 같이 토지 및 건물의 지분 전체입니다. 특별한 특이사항은 없으나, 감정평가서에 명시된 바와 같이 **임대사항이 미상**이므로, 현장 실사를 통해 실제 점유자(주거 임차인 등)의 유무와 대항력 여부를 반드시 확인해야 합니다. 내부 구조도 또한 건축물 현황도를 기준으로 작성되었으므로, 실제와 다소 차이가 있을 수 있음을 유의해야 합니다.

4. 상권 및 생활 정보

4.1. 상권 분석

대상 물건이 속한 토지는 **일반상업지역**이며, 인근에 신월중앙시장이 위치하여 기본 상권이 매우 발달되어 있습니다. 이는 소형 주거시설인 도시형생활주택의 임차 수요를 높이는 핵심 요인으로 작용합니다. 주변에 편의점 등이 가까워 생활 편의성이 높습니다.

4.2. 생활 편의

근린생활시설 이용이 편리하며, 시장이 가까워 기본적인 장보기 및 편의시설 접근성이 우수합니다. 또한 더블 역세권의 교통 이점을 바탕으로 인근 직장인 수요 확보에 유리합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 조사 미진 항목

가장 큰 잠재적 리스크는 **임대사항 미상**입니다. 대항력 있는 주거 임차인이 존재할 경우 낙찰자가 보증금을 인수해야 할 위험이 있습니다. 입찰 전 관할 동사무소 방문 및 현장 조사를 통한 점유 관계 확인이 필수입니다.

5.2. 지역적 제한

토지이용계획상 일반상업지역임에도 불구하고, 공항시설법에 따른 수평표면구역 및 군사시설 보호법에 따른 대공방어협조구역 등 공항 관련 규제가 적용됩니다. 이는 해당 지역 전체에 적용되는 사항이나, 향후 용적률을 활용한 재건축 또는 증축 시 제약을 받을 수 있습니다.

5.3. 혐오 시설

제공된 정보와 현장 주변 환경 분석 결과, 인근에 신월중앙시장 및 상업 시설이 위치하여 일반적인 도시 환경을 형성하고 있습니다. 현재 조사된 정보만으로는 인접한 위치에 묘지, 폐기물 시설, 대형 변전소 등 **주요 혐오시설은 확인되지 않았습니다.** 다만, 현장 방문 시 주거에 영향을 줄 수 있는 소음원이나 시설물에 대한 최종 확인은 필요합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 건은 2019년 준공된 비교적 신축급의 도시형생활주택(원룸형 아파트)으로, 2호선 및 5호선 까치산역 더블 역세권이라는 확실한 입지 경쟁력을 갖추고 있습니다. 일반상업지역에 위치하여 임차 수요가 풍부할 것으로 예상되며, 소액 투자로 안정적인 임대수익을 기대할 수 있는 물건입니다. 감정가가 1억 5천만 원대로 소액 투자에 적합하며, 임대차 관계 확인이라는 리스크만 철저히 관리한다면 우량 투자 물건으로 판단됩니다.

6.2. 투자 포인트

1. **더블 역세권 프리미엄:** 까치산역(2호선, 5호선) 도보 이용 가능.

2. **안정적인 임대 수요:** 일반상업지역에 위치, 신월중앙시장 인접으로 풍부한 직장인 및 1인 가구 임차 수요 확보에 유리.

3. **신축급 주거 시설:** 2019년 사용승인으로 건물 상태 양호, 선호도 높음.

4. **소액 투자:** 비교적 낮은 감정가로 적은 자본으로 부동산 투자 가능.

법원 정보

서울남부지방법원 경매4계