나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경125981 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 915-19 양지샤인빌 제6층 제603호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: L.H · 평가일 2024.08.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "신월중앙시장" 북동 측에 소재하며, 주위는 각종 근린생활시설 및 업무시설, 다세대주택, 아파트 등이 혼재되어 형성된 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 제반 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장 및 근거리에 지하철 2호선 및 5호선 "까치산역" 이 소재하고 있어 교통상황은 보통임.

건물의 구조

대상물건은 "집합건축물대장" 상 사용승인일은 2019.07.31자 이며,12층 건물 내 제6층제603호로서,

구 조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕.
외 벽: 복합판넬 붙임 마감 등.
창 호: 하이새시 창호 등임

이용상태

대상물건은 도시형생활주택(원룸형 아파트)으로 이용(후첨 : 내부구조도" 참조)중임.

설비내역

대상물건은 승강기설비, 위생설비, 급배수설비, 도시가스 개별난방설비, 주차시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대상건물의 토지는 2필지 일단의 세장형으로서 오피스텔,도시형생활주택(원룸형아파트) 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상건물의 북서측으로 강서로7길 및 동측으로 아스팔트포장도로 등에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

1) 기호1토지 : 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 이고,

2) 기호2토지 : 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합) 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 대상물건의 임대사항은 미상임.

2) 대상물건은 물건 실지 조사 시 소유자 및 이해 관계인의 부재 등으로 내부구조에 대한 조사가 불가하여, 내부구조도는 강서구청에서 발급받은 "집합건축물대장" 상의 "건축물 현황도"를 기준으로 외부 관찰 등에 의해 도시하였는바 실제와 다소 다를 수 있으므로, 경매 진행 시 참고하시고, 경매 참여시 재확인 등 유의하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각
- 특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경125981 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 915-19, 양지샤인빌 제6층 제603호 (도로명주소: 서울특별시 강서구 강서로7길 73)

건물구분: 집합건물

용도: 도시형생활주택 (원룸형 아파트)

준공일: 2019년 07월 31일

건물면적: 13.76㎡ (약 4.16평)

토지면적: 4.59㎡ (약 1.39평) (토지/건물 일괄 매각)

총층수 및 해당층: 총 12층 중 6층

감정가: 1억 5천 4백만원 (154,000,000원)

매각종류: 부동산강제경매

2. 입지조건

주위환경: 대상 물건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "신월중앙시장" 북동측에 위치하며, 주위는 각종 근린생활시설, 업무시설, 다세대주택, 아파트 등이 혼재되어 형성된 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황: 대상 물건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하고 지하철 2호선 및 5호선 "까치산역"이 근거리에 있어 교통 여건은 보통입니다.

주변도로: 대상 건물의 북서측으로는 강서로7길, 동측으로는 아스팔트포장도로에 각각 접하고 있어 도로 접근성이 양호합니다.

토지이용계획: 대상 토지는 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다. 특히 공항 관련 보호지구 및 수평표면구역, 대공방어협조구역에 속해 있어 고도 제한 등 관련 규제를 받을 수 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 주택도시보증공사 명의의 가압류 (2023.11.15.) 입니다.

매각으로 소멸되는 권리: 등기사항전부증명서상 본 건 부동산에 대한 강제경매개시결정(서울남부지방법원 2024타경125981)으로 인해 말소기준권리보다 후순위에 있는 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 구체적으로는 주택도시보증공사의 가압류(갑5, 2023.11.15.), 주택도시보증공사의 강제경매(갑6, 2024.07.23.), 구로세무서장의 압류(갑7, 2024.10.10.) 등이 말소될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 제공된 정보상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 명시되어 있지 않습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 이 (보증금 0원, 차임 0원, 전입 2024.04.30, 대항력 없음)

* 임차인: 진 (주택도시보증공사, 보증금 183,000,000원, 차임 0원, 전입 2021.09.10, 확정 2021.07.07, 배당신고 2023.11.08, 대항력 없음)

인수되는 권리: 상기 임차인 현황에 따르면 모든 임차인의 대항력이 없는 것으로 파악되어, 매수인에게 인수되는 임차보증금은 없는 것으로 보입니다. (인수 보증금 합계: 0원)

특별매각조건: 본 건은 임차인 진 및 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 또한, 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%로 책정되었습니다.

4. 상권분석

주변 상업시설: 대상 물건 인근에는 "신월중앙시장"이 위치하고 있으며, 다양한 근린생활시설 및 업무시설이 혼재되어 있어 기본적인 지역 상권은 형성되어 있습니다. 소형 평수의 도시형생활주택으로 1인 가구를 대상으로 한 상권이 발달되어 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

주거 편의: 지하철 2호선 및 5호선 "까치산역"을 이용할 수 있으며, 버스 정류장도 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다. "신월중앙시장"이 가까워 장보기 등 생활 편의성이 있습니다.

건물 상태: 2019년에 준공된 비교적 신축 건물로, 건물 상태는 양호할 것으로 예상됩니다. 도시형생활주택(원룸형 아파트)으로 1인 가구 수요에 적합합니다.

6. 잠재적 리스크

재매각 및 HUG 인수조건: 본 건은 재매각으로 진행되며, HUG 인수조건 변경 등의 특이사항이 존재합니다. 이는 이전 매각 절차에서 예상치 못한 문제가 발생했거나, 특정 조건으로 인해 유찰되었을 가능성을 시사합니다.

내부 조사 불가: 물건 실사 시 소유자 및 이해관계인의 부재로 내부구조 조사가 불가했던 점은 실제 내부 상태나 마감재, 설비 등에 대한 정확한 파악을 어렵게 합니다. 경매 참여 시 외부 관찰 및 건축물 현황도를 참고하되, 실제와 차이가 있을 수 있음을 유의해야 합니다.

공항 관련 규제: 공항 중요시설물보호지구, 수평표면구역, 대공방어협조구역 등에 포함되어 있어 항공기 소음의 영향을 받을 수 있으며, 향후 건축 관련 규제(고도 제한 등)에 대한 영향이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 건은 서울 강서구에 위치한 비교적 신축(2019년식)의 소형 도시형생활주택으로, 역세권 입지와 생활 편의시설 인접성 등 기본적인 장점을 갖추고 있습니다. 권리관계상 인수할 부담은 없어 보이나, 재매각 이력, HUG 인수조건 변경, 내부 조사 불가, 공항 관련 규제 등 잠재적 리스크 요소를 신중하게 고려해야 합니다. 특히 20%의 높은 매수신청보증금은 신중한 접근을 요구합니다.

8. 투자 포인트

* 서울 강서구 내 위치, 역세권(까치산역) 및 시장 인접성

* 2019년 준공된 비교적 신축 건물

* 소형 평수(13.76㎡)로 1인 가구 임대 수요 기대 가능

* 권리관계상 매수인이 인수할 권리가 없어 명확한 권리 분석

9. 예상 입찰가

본 물건과 유사한 조건(2019년 준공, 서울 강서구 화곡동)의 다세대주택(전용 19.98㎡)이 2026년 7월 21,600만원에 거래된 사례를 참고할 때, 본 건(전용 13.76㎡)의 시장가치는 약 1억 4천 8백 5십만원 수준으로 추정됩니다. 감정가는 1억 5천 4백만원으로, 시장 가치와 감정가 사이에서 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다.

본 건은 재매각이며 매수신청보증금이 20%로 높은 편인 점, 내부 조사가 제한적이었던 점 등을 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

적정 예상 입찰가는 1억 5천만원 내외로 판단됩니다.

입찰 시에는 최저매각가격(감정가 1억 5천 4백만원)의 20%인 3,080만원의 매수신청보증금을 준비하셔야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.