나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경128133 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 322-11 중앙힐아파트 제3층 제302호 아파트 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경128133 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 322-11 중앙힐아파트 제3층 제302호 아파트 경매

• 사건번호: 2024타경128133
• 주소: 서울특별시 구로구 개봉로17마길 9-22, 제3층 제302호 (개봉동, 중앙힐아파트)
• 감정가: 323,000,000원
• 최저가: 165,376,000원
• 유찰 횟수: 3회
• 용도: 아파트

서울남부지방법원 경매4계 2024타경128133 | 소재지: 서울특별시 구로구 개봉로17마길 9-22, 제3층 제302호 (개봉동, 중앙힐아파트) | 감정가: 323,000,000원 | 최저가: 165,376,000원 | 용도: 아파트

1. 물건 개요 및 분석

1.1. 사건 및 물건 기본 정보

사건번호는 서울남부지방법원 2024타경128133 (1)이며, 용도는 아파트입니다. 소재지는 서울특별시 구로구 개봉동 322-11 중앙힐아파트 제3층 제302호입니다. 본건은 토지 및 건물 일괄매각 방식의 부동산강제경매 물건으로, 감정가는 323,000,000원으로 산정되었습니다. 채무자와 소유자가 장OO로 동일하며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

1.2. 면적 정보

본건의 면적은 다음과 같습니다.

전용면적(건물): 67.44㎡ (약 20.40평)

토지면적(대지권): 30.43㎡ (약 9.21평)

*일반적으로 본건 전용면적(67.44㎡)을 고려할 때, 아파트의 공급면적(분양면적)은 약 84㎡ 내외(약 25평)로 추정됩니다.

1.3. 권리 분석

본건은 부동산강제경매 사건으로, 소유자와 채무자가 동일한 장OO입니다. 채권자가 주OOOOOOO인 점을 볼 때, 일반적인 대여금 또는 구상금 채권에 기한 경매로 판단됩니다.

매각대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 방식이므로, 낙찰 후 건물만 철거해야 하는 등 복잡한 문제가 발생할 가능성은 매우 낮습니다.

제시외 건물이나 제시외 토지면적이 0.00㎡로 확인되어, 권리상 추가적인 고려사항은 없는 것으로 보입니다. 다만, 감정평가서상 임대관계는 미상(임차인 유무 불확실)이므로, 명도 과정에서 대항력 있는 임차인의 존재 여부를 반드시 확인해야 합니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지

본건은 서울특별시 구로구 개봉동 소재 "개웅초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 아파트 및 근린생활시설이 혼재하는 전형적인 주거지대입니다.

교통상황은 본건까지 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통 수준으로 평가됩니다. 본건 토지는 3필지 일단의 가장형 토지이며, 남측으로 폭 약 6미터의 포장도로와 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

2.2. 상권 분석 및 생활 정보

주위가 근린생활시설과 주택이 혼재하는 지대이므로, 일상생활에 필요한 기초적인 상업시설(슈퍼마켓, 식당, 편의시설 등)은 충분히 갖추어져 있을 것으로 판단됩니다.

교육 시설로는 "개웅초등학교"가 인근에 있어 어린 자녀를 둔 세대의 통학에 편리함을 제공할 수 있습니다.

건물의 구조는 2000년 4월에 사용승인된 철근콘크리트조 건물로, 비교적 양호한 연식을 갖추고 있으며, 급·배수 및 위생설비, 난방설비, 승강기설비 등이 설치되어 있어 생활 편의성이 높습니다.

2.3. 잠재적 리스크 및 주의 사항

**잠재적 리스크**

* 토지이용계획상 제2종일반주거지역(7층이하)으로 지정되어 향후 재개발/재건축 추진 시 층수 제한(7층 이하) 규정이 존재합니다.

* 공항시설법상 장애물제한표면구역(진입표면) 및 군사기지 및 군사시설 보호법상 대공방어협조구역에 해당되어 고도제한이 적용됩니다. (위탁고도: 해발 165m) 이는 건물의 신축/증축 시 반드시 고려해야 할 사항입니다.

**혐오시설**

주변의 상세한 혐오시설 검색 결과는 명확히 확인되지 않았습니다. 다만, 경매 입찰자는 현장 방문을 통해 인근에 고압선, 변전소, 폐기물 처리시설 등 개인이 느끼기에 주거 만족도를 저해할 수 있는 시설이 있는지 최종적으로 확인해야 합니다.

3. 종합 의견 및 투자 제언

3.1. 종합 의견

본건 중앙힐아파트 제3층 제302호는 서울 구로구 개봉동의 주거 혼재 지역에 위치한 비교적 연식이 양호한 아파트(2000년 사용승인)입니다. 감정가 3억 2,300만 원은 주변 시세를 바탕으로 산정된 것으로 판단되며, 부동산강제경매 특성상 명도 부담만 해결된다면 시세 대비 저렴하게 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다. 위치적으로 개웅초등학교 인근의 주거 지역이며, 대중교통 이용 편의도도 보통 수준입니다.

3.2. 투자 포인트

**소형 아파트 수요**

* 전용면적 67.44㎡(공급면적 약 84㎡ 추정)의 소형 아파트는 서울 지역에서 실수요층이 두텁고 환금성이 비교적 좋은 편입니다.

**권리관계의 단순성**

* 매각대상이 토지/건물 일괄매각이며, 제시외 면적이 없어 물건 자체의 권리관계는 단순합니다.

* 채무자와 소유자가 일치하여 매각 이후 소유권 이전 절차는 깔끔할 것으로 예상됩니다.

**주거 환경**

* 제2종일반주거지역에 위치하여 주거 환경이 안정적이며, 생활 편의시설 접근성이 우수합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매4계