나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경142597 [1] 서울특별시 양천구 신월동 148-19 나우리치빌 제6층 제601호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경142597 [1] 서울특별시 양천구 신월동 148-19 나우리치빌 제6층 제601호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2024타경142597
• 주소: 서울특별시 양천구 가로공원로56길 37-4, 제6층 제601호 (신월동, 나우리치빌)
• 감정가: 119,000,000원
• 최저가: 60,928,000원
• 유찰 횟수: 3회
• 용도: 다세대주택

서울남부지방법원 경매4계 2024타경142597 | 소재지: 서울특별시 양천구 가로공원로56길 37-4, 제6층 제601호 (신월동, 나우리치빌) | 감정가: 119,000,000원 | 최저가: 60,928,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 분석 요약

1.1. 기본 정보

본 건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 '나우리치빌' 다세대주택(제6층 제601호)에 대한 부동산강제경매 물건입니다.

사건번호는 서울남부지방법원 2024타경142597 (1)이며, 감정가는 119,000,000원으로 책정되었습니다.

채무자 정보는 공란이나, 채권자는 주OOOOOOO이며, 소유자는 전OO으로 확인됩니다.

매각 대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 건입니다.

1.2. 면적 정보 (전용면적 기준)

|구분|면적 ($\text{m}^2$)|평수 (평)|비고|

|---|---|---|---|

|토지 (대지권)|14.92$\text{m}^2$|약 4.51평|토지 지분율 1492|

|건물 (전용면적)|29.93$\text{m}^2$|약 9.05평|건물 지분율 2993, 다세대주택|

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 서울특별시 양천구 신월동 "신원중학교" 남측 인근에 소재합니다.

주변은 다세대주택을 비롯하여 소규모 상가, 학교 등이 혼재하는 주거 밀집 지역의 특성을 보입니다.

건물은 철근콘크리트조로 지어진 6층 건물 중 6층에 위치하고 있습니다.

외벽은 벽돌모양 외장재를 사용하였으며, 내부 이용상태는 다세대주택으로 이용 중인 것으로 파악됩니다.

2.2. 교통 상황

본 건까지 차량 접근 및 출입이 가능하며, 대중교통수단인 버스정류장이 인근에 소재하여 제반 교통 편의성은 보통 수준입니다.

서측으로 포장된 세로(막다른 도로)에 접하고 있어 차량 진출입에 큰 어려움은 없을 것으로 보입니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 물건 구분 및 채무 관계

본 건은 부동산강제경매 사건으로, 토지와 건물을 일괄 매각하는 건입니다.

제시외 면적이 없으므로 매각에 포함되지 않는 미등기 건물의 리스크는 없습니다.

임대관계는 기타 미상으로 확인되어, 향후 낙찰자가 잔금 납부 후 실제 점유자를 대상으로 명도 진행 시 점유 형태에 따라 시간과 비용이 소요될 수 있습니다. (전입세대 열람 내역을 확인하여 임차인의 유무 및 대항력 여부를 추가 분석해야 합니다.)

3.2. 토지 이용계획 및 행정 제한 사항

본 건의 토지 이용계획상 주요 특징은 다음과 같습니다.

1. **준주거지역 / 지구단위계획구역(신월생활권중심):** 일반 주거지역보다 용적률 및 건폐율 상 인센티브가 있어 장기적으로는 재산 가치 상승의 잠재력을 가질 수 있는 지역에 해당합니다.

2. **토지거래계약에관한허가구역 (도로 한정):** 현재 지목이 도로인 경우에 한정하여 토지거래허가를 받아야 하는 구역에 속하나, 본 건은 다세대주택의 대지권이므로 소유권 이전에는 문제가 없을 것으로 판단됩니다.

3. **공항시설 관련 규제:** 제3종 구역(공항소음 방지 및 소음대책 지역 지원), 수평표면구역, 진입표면구역(공항시설법) 등에 해당하여 소음 및 건물 높이 등에 대한 행정적 제한을 받을 수 있습니다.

4. **교육 환경 보호:** 상대보호구역 및 절대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률)에 해당하므로, 향후 해당 구역 내에서의 건축 행위 등에 제한이 발생할 수 있습니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 분석

본 건의 주변 환경은 다세대주택이 주를 이루는 주거 밀집 지역입니다.

소규모 상가들이 혼재하고 있어 기본적인 생활 편의 시설은 갖추어져 있을 것으로 예상되나, 대형 상권은 아니며 주거 시설 중심의 근린 상권으로 판단됩니다.

4.2. 생활 정보

본 건은 신원중학교 인근에 위치하여 교육 시설 접근성이 양호합니다.

주거용 시설로 이용 중이며, 급배수, 위생설비, 난방설비 등 기본적인 주거 설비가 갖추어져 있습니다.

인근에 학교가 다수 위치하고 있어 비교적 주거 환경의 안정성이 확보될 수 있습니다. (참고: 신원중학교 외에도 광영고등학교, 광영여자고등학교 등이 좁은 범위 내에 위치하고 있습니다. )

5. 잠재적 리스크 및 주의 사항

5.1. 법적/행정적 리스크

토지이용계획상 **공항소음 방지 및 소음대책 지역 지원에 관한 법률**에 따른 제3종 구역에 해당합니다. (다지구) 따라서 항공기 소음의 영향을 받을 가능성이 있으며, 이는 실거주 만족도 및 임차인 유치에 부정적인 요인으로 작용할 수 있으므로, 입찰 전 해당 지역의 소음도를 확인하는 것이 중요합니다.

5.2. 외부 요인 리스크 (혐오 시설 포함)

인근에 대규모 혐오시설에 대한 구체적인 정보는 확인되지 않으나, 양천구에는 주민지원시설로 탈바꿈한 **양천자원회수시설(쓰레기 소각장)**이 존재합니다. 본 건의 정확한 위치와 자원회수시설 간의 거리를 파악하여 영향권(300m 이내)에 포함되는지 여부를 확인하고, 해당 시설의 영향 여부 및 주민 지원 사항을 검토해야 합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 건은 서울 양천구 내 준주거지역에 위치한 소형 다세대주택으로, 상대적으로 높은 토지 효용성을 기대할 수 있는 장점이 있습니다.

건물 전용면적 약 9.05평으로 1~2인 가구에게 적합한 규모이며, 감정가가 1억 초반대로 책정되어 소액 투자가 가능합니다.

다만, **공항 관련 규제** 및 **소음 가능성**을 인지하고 입찰에 참여해야 하며, 현재 임대관계가 미상이므로 명도 관련 리스크를 관리해야 합니다.

6.2. 투자 포인트

* **준주거지역 입지:** 도시지역 중 준주거지역에 해당하여 향후 개발 압력 및 가치 상승의 잠재력이 상대적으로 높습니다.

* **소액 투자 물건:** 1억 원대의 감정가로 서울시 내 소액 부동산 투자의 기회를 제공합니다.

* **소형 평수 수요:** 1인 및 2인 가구 증가 추세에 따라 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상되는 소형 면적 주택입니다.

* **일괄 매각:** 토지와 건물을 한 번에 매각하므로, 법정 지상권 등 권리 관계의 복잡성을 피할 수 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매4계