나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경144227 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 965-20 케이엠아트빌 제4층 제402호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-21

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경144227 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 965-20 케이엠아트빌 제4층 제402호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매4계 2024타경144227 | 소재지: 서울특별시 강서구 까치산로18가길 15, 제4층 제402호 (화곡동, 케이엠아트빌) | 감정가: 246,000,000원 | 최저가: 125,952,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 보고서

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경144227 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 965-20 케이엠아트빌 제4층 제402호

용도: 다세대주택 (구분건물)

매각대상: 토지/건물일괄매각 (부동산강제경매)

감정가: 246,000,000원

1.2. 물건 상세 내역

전용면적 (건물): 29.46㎡ (약 8.91평)

대지권 (토지): 19.00㎡ (약 5.75평)

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상6층 건물 내 제4층

사용승인일: 2020.05.13. (비교적 신축급)

이용 상태: 다세대주택 (위생, 난방, 화재경보, 승강기 설비 등 기본 설비 양호)

소유자/채권자: 김OO / 주OOOOOOO

2. 입지 및 주변 환경 분석

2.1. 위치 및 교통

본건은 서울 강서구 화곡동 ‘우장초등학교’ 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 일반 주거지역입니다.

차량 진출입이 용이하며, 남서측 근거리에 지하철 5호선 "화곡역"이 소재하고 서측 화곡로 방면으로 노선버스정류장이 위치하여 대중교통 이용에 무리가 없습니다.

2.2. 상권 및 생활 정보

본건이 위치한 화곡동 일대는 강서구의 대표적인 주거 밀집 지역으로, 인근에는 초등학교(우장초등학교)가 위치하여 교육 환경이 무난합니다.

화곡역 주변은 금융시설, 각종 음식점, 의류점 등이 발달한 강서구의 주요 상권 중 하나입니다.

특히 화곡역 방향으로 화곡시장 등 재래시장 상권과 연계되어 있어 서민적인 생활 편의시설 접근성이 우수한 편입니다.

주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았으나, 토지이용계획상 공항 관련 제한구역(수평표면구역)으로 지정되어 있는 점은 참고해야 합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

토지기호는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하)에 해당하며, 건물의 높이 및 개발 행위에 영향을 미치는 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역(수평표면), 대공방어협조구역 등이 지정되어 있습니다.

3. 권리 분석 및 특이사항

3.1. 경매 및 권리 관계

경매구분은 부동산강제경매로 채권자 주OOOOOOO의 신청에 의해 개시되었습니다.

임대차 관계는 미상으로 확인되었으며, 대항력 있는 임차인의 존재 여부는 현장조사와 매각물건명세서를 통해 반드시 추가 확인해야 합니다.

3.2. 특이 및 주의 사항

본건은 '임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사(HUG)의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건'으로 매각되는 특이 사항이 있습니다.

이는 주택도시보증공사(HUG) 관련 경매 물건의 흔한 조건 중 하나로, 낙찰자가 HUG에 대한 잔액을 인수하지 않는다는 조건이며, 입찰 전 해당 조건의 상세 내용과 임차인의 실제 현황을 면밀히 분석해야 하는 매우 중요한 주의사항입니다.

4. 투자 종합 분석

4.1. 잠재적 리스크

최고의 입지: 본건은 비교적 신축(2020년 사용승인)의 다세대주택으로, 노후 주택이 많은 화곡동 일대에서 신축 프리미엄이 존재합니다.

잠재적 리스크: **권리분석 리스크:** 주택도시보증공사(HUG) 관련 조건부 매각 건으로, 조건 성립 여부 및 임차인의 명도 가능성에 대한 심층적인 권리분석이 필수적입니다.

잠재적 리스크: **개발 제한 리스크:** 김포공항 인접으로 인해 건물 높이 제한(수평표면구역, 7층이하)이 있어 향후 개발 또는 리모델링 시 제약이 발생할 수 있습니다.

잠재적 리스크: **시장 리스크:** 화곡동 일대 다세대 주택 공급량 및 전세가 변동에 따른 가격 하락 위험이 존재할 수 있습니다.

4.2. 투자 포인트

최고의 입지: 지하철 5호선 화곡역 역세권에 근접하여 (도보 거리) 우수한 교통 편의성을 갖추고 있습니다.

최고의 입지: 초등학교(우장초등학교)가 인근에 있어 학군 및 주거 환경이 양호하며, 화곡역 상권 및 재래시장 접근성이 뛰어난 주거 입지입니다.

최고의 입지: 2020년 건축된 신축급 건물로, 별도의 대규모 수리 없이 즉시 임대 또는 실거주가 가능하여 초기 비용 절감 효과가 있습니다.

4.3. 종합 의견

본 물건은 2020년 건축된 신축급 다세대주택으로 화곡역 역세권과 우장초등학교 인근의 양호한 주거 입지(교통/생활편의)를 확보하고 있어 실수요 및 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

다만, 매각 조건에 주택도시보증공사(HUG) 관련 임차보증금반환청구권 포기 조건이 걸려 있으므로, 해당 조건의 이행 여부 및 임차인의 명도 절차에 대한 법률적 검토와 권리 분석이 철저히 이루어진 후 입찰에 참여해야 합니다.

감정가 (2억 4,600만원) 대비 현재 진행 상황(유찰 횟수 확인 필요) 및 주변 시세를 정확히 비교하여 적정 입찰가를 산정한다면 안정적인 투자 수익을 기대할 수 있는 물건으로 판단됩니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매4계